ماده ۳ قانون تملک آپارتمان ها

ماده ۳ قانون تملک آپارتمان ها: حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت های مشترک غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.

توضیح واژگان

انتقال قهری: به انتقال مال از کسی بدون دخالت اراده ی او به غیر، انتقال قهری یا انتقال غیر ارادی گفته می شود.

نکات توضیحی

بر اساس ماده صدرالذکر مالک آپارتمان اجازه انتقال قسمت اختصاصی تعلق به خویش را بدون انتقال قسمت مشترک نداشته و انتقال قسمت مشترک قهری صورت می گیرد بدین بیان که اجازه مالک تاثیری در انتقال ندارد. مراد از انتقال قهری آن است که بدون تصریح در قرارداد، قسمت های مشترک نیز منتقل می گردد. اگر منظور آن باشد که بدون آگاهی طرفین انتقال صورت گیرد، از آن جا که اجزای مهم مبیع در میزان ثمن موثر می باشند و باید متعلق قصد طرفین قرار گیرند، لذا درصورت عدم آگاهی بیع باطل خواهد بود. ملاک تشخیص قسمت مشترک از قسمت اختصاصی در آپارتمان ها، سند تفکیکی که توسط مأمور ذیصلاح اداره ثبت اسناد و املاک در محل آپارتمان تنظیم می گردد، می باشد که به این سند، صورتمجلس تفکیک گفته می شود. در نتیجه با انتقال هر آپارتمان به نسبت مساحت آپارتمان، سهمی از آنچه که در سند تفکیک به عنوان مشاعات یا مشترکات یاد شده است، به خریدار منتقل می گردد. این ماده از قانون تملک آپارتمان ها قاعده آمره می باشد و توافق برخلاف آن معتبر نخواهد بود. از مهمترین قسمت های مشترک ساختمان، زمین و عرصه ساختمان می باشد. چرا که عرصه، اولین و مهمترین جایی است که بنای ساختمان در آن استقرار می یابد.

رویه های قضایی

برابر دادنامه شماره 590 شعبه 17 دادگاه تجدیدنظر استان تهران مورخ 1382/04/22، حقوق هر مالک با توجه به قانون و آیین نامه تملک آپارتمان ها، در قسمت اختصاصی و در قسمت های مشترک غیرقابل تفکیک بوده و توافق خلاف آن غیر قانونی می باشد.

• رای دادگاه درباره اشاعه حقوق مالکین درقسمت های مشترک آپارتمان (دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۳۳۰۱۲۹۵)