نشست قضایی درباره شرط وجه التزام برای تخلیه
 | |
| موضوع | شرط وجه التزام برای تخلیه |
|---|---|
| تاریخ برگزاری | ۱۳۸۶/۱۱/۰۲ |
| برگزار شده توسط | شهر اندیمشک |
صورتجلسه نشست قضایی با موضوع شرط وجه التزام برای تخلیه مورخ ۱۳۸۶/۱۱/۰۲ که در شهر اندیمشک برگزار شد.
پرسش
شخصی یک واحد تجاری را قبل از سال ۱۳۶۵ به شخصی (شرکتی) اجاره می دهد. در سال ۱۳۸۳ قرارداد مستقلی در باب اجاره همان رقبه بین همان اشخاص منعقد می شود و مهلت و مدت اجاره یک ساله تعیین می شود. (در این قرارداد به ظاهر اسمی از قرارداد اجاره قبلی برده نمی شود). ضمنا به صورت شرط ضمن العقد بر مستأجر شرط می شود، پس از انقضای مهلت یک ساله مکلف به تخلیه است در غیر این صورت به ازای هر روز مبلغی به صورت وجه التزام تأخیر در تخلیه باید به موجر بپردازد.الف) این رابطه استیجاری مشمول کدام یک از قوانین روابط موجر و مستأجر است؟ب) موجر به استناد قرارداد اجاره و شرط ضمن العقد دادخواست محکومیت مستأجر به پرداخت وجه التزام ناشی از تأخیر تخلیه پس از انقضای مهلت یک ساله را به طرفیت مستأجر طرح کرده است، آیا می توان حکم بر محکومیت مستأجر صادر کرد؟ در صورت اخیر حکم بر رد صادر می شود یا بطلان یا بی حقی؟ به چه دلیل و با چه استنادی؟
نظر هیئت عالی
با توجه به رأی شماره ۱۷۸/۱۷۷/۱۷۶ - ۱۳۷۹/۵/۲۳ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در ابطال تبصره ماده ۲ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۸/۲/۱۹، نظر به این که روابط استیجاری طرفین در فرض سوال به قبل از تصویب قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ معطوف است و با توجه به تجاری بودن محل، روابط استیجاری فعلی آنان کماکان مشمول قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ می باشد. راجع به بند (۲) سوال مطروحه نظر به این که اجرای تعهد مزبور موجب جلوگیری از مقررات قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ خواهد بود که به استناد ماده ۳۰ همان قانون کلیه تصمیمات مستقیم و غیرمستقیمی که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات قانون مزبور اتخاذ نمایند، بلااثر و باطل می باشد، لذا حکم به بی حقی موجر نسبت به وجه التزام یادشده صادر خواهد شد.
نظر اتفاقی
قرارداد اولیه قبل از قانون سال ۱۳۷۶ بوده و با قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ منطبق است و یکی از علل وضع و آثار این قانون (قانون سال ۱۳۵۶) ادامه رابطه استیجاری بین موجر و مستأجر به حکم قانون و علی رغم اراده طرفین است؛ بستن قرارداد جدید تحت هر عنوان موجب خروج رابطه استیجاری فی مابینهم از شمول قانون مذکور و یا زوال احکام و اوامر ناشی از آن نمی گردد.
بنابراین، تصرفات فعلی خوانده در رقبه مابه الاختلاف مشروع و قانونی است و به عبارت دیگر خودداری و استنکاف از تخلیه نه به لحاظ سرپیچی از قرارداد و خلف وعده کتبی خوانده و یا تخلف از شرط است، بلکه اساسا تصرفات وی بر مبنای حکم قانونی است. از آنجا که خود شرط (بند ۴ مندرج در قرارداد) با این تفاصیل برخلاف قانون و حکم قانونی می باشد چرا که اگرچه ناشی از اراده طرفین است لیکن یکی از طرق متخذه از جانب متداعیین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات قانونی قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ می باشد که در این صورت البته باطل و بلااثر بوده و کان لم یکن می باشد، با توجه به مراتب و بند (۳) ماده ۲۳۲ قانون مدنی و ماده ۳۰ از قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و ماده ۱۹۷ آیین دادرسی مدنی باید حکم بر بطلان دعوای خواهان صادر شود.