رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره تفسیر شرط ضمن عقد بیع در پرتو اصل لزوم قراردادها

شماره دادنامه	۹۲۰۹۹۷۰۹۰۸۹۰۰۵۶۰
تاریخ دادنامه	۱۳۹۲/۰۹/۱۸
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	شعبه دیوان عالی کشور
شعبه	شعبه ۵ دیوانعالی کشور
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	تفسیر شرط ضمن عقد بیع در پرتو اصل لزوم قراردادها
قاضی	علی معینی محمدحسن جلیلی تقویان

رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره تفسیر شرط ضمن عقد بیع در پرتو اصل لزوم قراردادها: ذکر عبارت در صورت پشیمان شدن از معامله ... ; از مصادیق خیار شرط نیست و نحوه نگارش عبارت مذکور نیز افاده این مطلب را نمی نماید که عقد مبنیا بر اساس شرط مذکور بنا شده بلکه تأکید بر تحکیم معامله و خسارتی که از کوتاهی در انجام معامله حاصل می شود، است.

رأی خلاصه جریان پرونده

به حکایت محتویات پرونده خانم ه .ب. با وکالت خانم ز.ع. وکیل دادگستری دادخواستی به خواسته ابطال و بی اعتباری عقد بیع و مبایعه نامه در خصوص پلاک های ۱۲۲ ۱۲۴ ۱۲۵ فرعی از ۲۸ اصلی بخش ۵ تقدیم محاکم عمومی شهر قم نموده که به شعبه ۱۱ ارجاع شده است در دادخواست این گونه توضیح داده شده که مبایعه نامه مورخ ۱۶/۴/۶۳ در رابطه با تمامی پلاک های فوق الذکر در قرارداد قیدشده که در صورت پشیمان شدن از معامله طرف پشیمان شده باید خسارت بدهد و عبارت مذکور دلیل این است که بیع مذکور باطل است زیرا وجود خیار فسخ در هر معامله ای بدون ذکر مدت به طرف ماده ۴۰۱ قانون مدنی باطل و مبطل است و لذا به شرح فوق تقاضای رسیدگی و صدور حکم نموده است. دادگاه در وقت فوق العاده و بدون تعیین وقت رسیدگی مبادرت به صدور دادنامه شماره ۱۰۰۶۸۶۲۱/۱۰/۹۱ نموده که ملخص آن این است که ... با صرف نظر از اشکالات دیگر در موضوع ، شرط مذکور شرط تحکیم معامله است یعنی طرفین نباید پیشمان شوند، لذا عبارت فوق خللی به صحت معامله وارد نمی کند و لذا قرار عدم استماع دعوی را صادر نموده است که با تجدیدنظرخواهی خواهان پرونده نسبت به قرار مذکور شعبه دوم دادگاه تجدیدنظر استان قم به موجب دادنامه شماره ۲۰۱۰۵۱ ۱۹/۱۲/۹۱ خلاصتا این گونه رأی داده است که استدلال دادگاه در رأی تجدیدنظر خواسته استدلالی ماهوی است ولی نتیجه رأی شکلی است و از طرفی دادگاه طرفین را برای دادرسی دعوت نکرده است و صدور رأی به کیفیت فعلی فاقد وجاهت قانونی می باشد و لذا ضمن نقص دادنامه معترض عنه پرونده را جهت رسیدگی با تعیین به دادگاه بدوی اعاده نموده است. وضعیت ثبتی پلاک های موضوع دعوی از ثبت استعلام شده که پاسخ واصله به شماره ۴۹۱۹۱۵/۲/۹۲ پیوست پرونده است و خلاصتا حاکی از این است که پلاک ۱۲۳۱۲۴۱۲۵ / فرعی از ۲۸۰ اصلی بخش ۵ قم به مساحت ۶۰۴ مترمربع از طرف زمین شهری قم به آقای ر. با و.س. منتقل شده سپس مقدار ۲۰۰ مترمربع آن طی رأی شماره ۱۳۵۷ ۴/۱۰/۷۵ هیأت حل اختلاف ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت تحت پلاک ۱۳۳۸ فرعی در سهم مفروزی ع.ت. ثبت و سند صادرشده و مقدار ۱۵۰ مترمربع دیگر طی رأی ۱۳۶۵ ۲۵/۱۰/۷۵ تحت پلاک ۱۳۳۷ فرعی در سهم مفروزی آقای ن.الف. ثبت و سند صادرشده و سپس ن.الف. شش دانگ پلاک ۱۳۳۷ فرعی را طی سند قطعی ۵۱۲۵۵ ۱/۷/۸۸ دفتر ... قم به الف.ک. منتقل کرده و وی نیز طی سند ۴۵۴۴۲۲۴/۶/۸۲ دفتر ... قم آن را به آقای ح.الف. انتقال داده و همچنین ۱۰۰ سهم دیگر از شش دانگ پلاک های صدرالذکر طی سند قطعی ۷۵۶۰۴۳/۱۰/۷۷ دفتر ... قم به آقای ع.م. انتقال داده شده که نسبت به آن سند صادر نشده و مجددا در تاریخ ۲۵/۹/۸۳ حسبت تقاضای م.د. نسبت به پلاک های یادشده بنام ر.ب. سند معارض صادرشده که طی سند قطعی ۱۰۱۵۴۸ ۲۷/۱۱/۸۲ دفتر ... قم مقدار ۱۵۰ سهم مشاع از ۶۰۰ سهم شش دانگ برای م.د. انتقال یافته که سند نسبت به ۱۵۰ سهم صادر نشده است و مجددا حسب درخواست وراث مرحوم ر.س. نسبت به شش دانگ پلاک های مرقوم یعنی ۱۲۲ ۱۲۴ ۱۲۵و۲۸۰ اصلی بخش ۵ قم بنام وراث سند صادرشده ولی دفتر املاک به امضای مسئول وقت دفتر املاک نرسیده است و پرونده از این حکایتی ندارد. وکیل خواهان همچنین طی لایحه ای به تکرار مطالب مذکور در دادخواست پرداخته که ماحصل آن این است که پشیمان از عقد تحت عنوان فسخ از محاکم درخواست می شود و ذکر عدم مدت فسخ به استناد ماده ۴۰۱ قانون مدنی موجب بطلان شرط و نیز عقد می باشد و در این خصوص اشاره به رأی اصراری شماره ۲۶۹/۸/۷۴ هیأت عمومی دیوان عالی کشور نموده که پشیمانی را از مصادیق فسخ دانسته . در جلسه مورخه ۱۶/۲/۹۲ نیز وکیل خواهان دعوی را به شرح دادخواست و لایحه تقدیمی اعلام کرده است. وکیل خوانده نیز با اشاره به اینکه این پرونده در شعبه ۱۴ سابقه رسیدگی دارد و اضافه نموده خواهان در این پرونده نیز جزء خواهان ها بوده که موضوع به کارشناسی ارجاع شده و کارشناسی اصالت بیع نامه را تأیید کرده و توضیح داده است جای تعجب است که بیع نامه ای که در سال ۶۳ تنظیم شده اکنون تقاضای ابطال آن می شود که ۳۰ سال از آن زمان گذشته و این دعوی از وجاهت قانونی برخوردار نیست و اضافه نموده که در ماده ۳۹۹ قانون مدنی آمده است که در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری اختیار فسخ باشد بدیهی است عبارت استنادی و سیاق آن به نحوه مذکور در ماده ۳۹۹ نمی باشد یا نتوان آن را مشمول ماده ۴۰۱ دانست خصوصا که ماده ۳۲۳ ق.م. مقرر می دارد هر معامله ای که واقع شده باشد محمول بر صحت است و ماده ۲۲۴ نیز متذکر آن است که الفاظ عقود محمول بر معانی عرفیه است و تفسیر همکار محترم مسبوق به سابقه نیست و ماده ۴۰۱ ناظر به ماده ۳۹۹ می باشد و نهایتا رد دعوی را خواسته است. و بالاخره دادگاه طی دادنامه ۱۰۰۰۷۳ ۱۷/۲/۹۲ با توجه به گذشت ۲۹ سال از تاریخ قرارداد و اینکه بعضی از پلاک های ثبت فوق به دیگران منتقل شده است و با توجه به اینکه عبارت اخیر مندرج در قرارداد خللی بر صحت معامله دارد نمی سازد حکم به بطلان دعوی صادر نموده است که نسبت به این رأی در این مرحله فرجام خواهی از سوی خانم ه . با وکالت س. به عمل آمده و پرونده به دیوان عالی کشور ارسال و به این شعبه ارجاع شده که توسط دفتر ثبت و تکمیل گردیده و اینک تحت نظر قرار دارد مندرجات لایحه اعتراضیه فرجام خواه خلاصتا از این قرار است که رویه قضایی نیز پشیمانی از عقد تحت عنوان فسخ در محاکم درخواست می شود و عدم ذکر مدت حق فسخ موجب ابطال مبایعه نامه ابرازی است و پشیمانی پس از ۳۰ سال از تاریخ قرارداد و اینکه حاضر به پرداخت خسارت می باشد چه معنی دارد ؟ و نهایتا نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته را درخواست کرده است. محتویات پرونده حکایت دیگری ندارد.

به تاریخ فوق شعبه پنجم دیوان عالی کشور به تصدی امضاء کنندگان زیر تشکیل است پرونده کلاسه فوق تحت نظر است پس از بررسی و مداقه در اوراق و محتویات پرونده و اعلام ختم دادرسی به شرح آتی مبادرت به صدور رأی می نماید.

رأی شعبه دیوان عالی کشور

فرجام خواهی نسبت به دادنامه فرجام خواسته وارد و صائب نمی باشد با توجه به مندرجات بیع نامه مستند دعوی که طرفین ذیل آن را به عنوان خریدار و فروشنده امضاء کرده اند چنین استنباط می گردد که اراده طرفین بر تحقق بیع بوده و ذکر عبارت در صورت پشیمان شدن از معامله ... ; از مصادیق خیار شرط مذکور در ماده ۴۰۱ قانون مدنی نمی باشد و نحوه نگارش عبارت مذکور نیز افاده این مطلب را نمی نماید که عقد مبنیا یا منویا بر اساس شرط مذکور بناشده بلکه همان گونه که در رأی فرجام خواسته نیز به آن اشاره شده بیشتر تأکید بر تحکیم معامله دارد و خسارتی که از کوتاهی در انجام معامله حاصل می شود بناء علی هذا نظر به اینکه رأی فرجام خواسته موافق مفاهیم فوق صادرشده و ایراد و اشکال قانونی که موجب نقض و گسیختن دادنامه موصوف می گردد متوجه آن نیست و از لحاظ رعایت قواعد دادرسی هم اشکال مؤثری نسبت به آن دیده نمی شود لذا مستندا به ماده ۳۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه معنونه را ابرام و پرونده را به دادگاه رسیدگی کننده پرونده اعاده می نماید.

رئیس شعبه ۵ دیوان عالی کشور مستشار

معینی جلیلی تقویان