رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره مطالبه اجرت المثل و وجه التزام از سوی خریدار

شماره دادنامه	۹۵۰۹۹۷۰۹۰۸۳۰۰۱۰۵
تاریخ دادنامه	۱۳۹۵/۰۳/۱۷
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	شعبه دیوان عالی کشور
شعبه	انتقالی
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	مطالبه اجرت المثل و وجه التزام از سوی خریدار
قاضی	موسی جعفری یعقوب انصاری

رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره مطالبه اجرت المثل و وجه التزام از سوی خریدار: در فرضی که خریدار تعهد خود مبنی بر تادیه ثمن را به نحو کامل انجام نداده است، نمی تواند به جهت تأخیر فروشنده در تحویل مبیع و تنظیم سند، اجرت المثل و وجه التزام قراردادی را مطالبه کند.

رأی خلاصه جریان پرونده

درتاریخ ۸۹/۱۰/۰۸ آقای ش.الف. ع. دادخواستی به طرفیت آقای ب. ز.پ. وخانم م. م. به خواسته الزام خواندگان به تحویل یکباب آپارتمان وانتقال وتنظیم سند رسمی ومطالبه اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ ۸۹/۰۹/۱۰ لغایت اجرای حکم به اضافه هزینه های دادرسی تقدیم دادگستری اصفهان نموده و اجمالا توضیح داده است که طبق مبایعه نامه مورخ ۸۹/۰۷/۱۹ آپارتمان مورد نزاع را ازخواندگان خریداری نموده و بخشی از ثمن معامله را به آنها پرداخت نموده ام اما آنان از تحویل مبیع خودداری می کنند .... بشرح خواسته تقاضای رسیدگی وصدور رأی دارم ، رسیدگی به شعبه نهم شورای حل اختلاف اصفهان ارجاع می گردد ، شورا وقت رسیدگی راتعیین و به طرفین ابلاغ و در وقت مقرر پرونده را مورد رسیدگی قرارمیدهد خواهان حضور پیدا می کندولی خواندگان علی رغم ابلاغ وقت حاضر نمی شوند ، شورای حل اختلاف پس از استماع اظهارات خواهان بشرح دادنامه شماره ۱۷۳۳ - ۸۹/۱۲/۱۲ واستدلال مندرج در آن دعوی خواهان را محمول بر صحت تشخیص و خواندگان را به تحویل وتسلیم آپارتمان وتنظیم سندرسمی آن بنام خواهان وپرداخت اجرت المثل ازتاریخ ۸۹/۰۹/۱۰ لغایت اجرای حکم بابت وجه الضمان تأخیر در انجام تعهد به ازای هر روز پانصدهزار ریال بااحتساب خسارات دادرسی محکوم می نماید ورأی صادره را غیابی اعلام می کند ، محکوم علیهما نسبت به رأی شورای حل اختلاف واخواهی می نمایند وشورا طی دادنامه شماره ۲۹۶ - ۹۰/۰۲/۲۸ واخواهی را رد و دادنامه واخواسته را عینا تأیید می کند آنان یعنی محکوم علیهما از رأی صادره تجدیدنظر خواهی می نمایند وپرونده جهت رسیدگی به اعتراض به شعبه ۲۴ دادگاه عمومی حقوقی اصفهان ارجاع میگردد آقای م. م. وخانم ب. ز.پ. وکلای دادگستری به وکالت از تجدیدنظر خواهان انتخاب ومعرفی میشوند ، در جلسه دادگاه که با حضور طرفین دعوی ووکیل تجدیدنظر خواهان تشکیل می گردد ابتداء تجدیدنظرخواهان بیان میدارند آقای ع. به تعهدات خود عمل نکرده ومابقی ثمن معامله را پرداخت نکرده است تاسند بنام وی منتقل شود وبعدهم وکیل آنان اظهار میدارد باتوجه به عدم پرداخت به موقع ثمن توافق شده معامله فسخ شود ولی صورتجلسه نشده بود آقای ع. در جواب اظهار میدارد ادعای وکیل در مورد فسخ معامله تکذیب می شود .... مبلغ ۴۳ میلیون تومان از ۶۰ میلیون تومان باقیمانده ثمن آماده است وبقیه آن را باید سندبزنند تاوام بگیرم وپرداخت کنم ، درجلسه بعدی دادگاه هم وکیل فروشندگان وبرفسخ شفاهی معامله درمشاور املاک تأکید می کند ودراین خصوص به شهادت شهود استناد می نماید ، ولی تجدیدنظر خوانده منکر این ادعا می گردد ، دادگاه پس از پاره ای اقدامات بشرح دادنامه شماره ۱۴۸۸ - ۹۰/۱۰/۱۸ بااستدلالی که مینماید در مورد مطالبه اجرت المثل ایام تصرف به دلیل اینکه خریدار آمادگی پرداخت مابقی ثمن معامله را نداشته واعلام کرده که فقط توانائی پرداخت ۴۳ میلیون تومان را دارد ، وی را مستحق دریافت اجرت المثل وخسارت تأخیر تأدیه در تعهد ندانسته و رأی شورا رادراین باره نقض وحکم به بیحقی خواهان بدوی صادر می کند ودر مورد سایر خواسته ها پرونده را به لحاظ نقص تحقیقاتی وعدم رسیدگی به ادعای فروشندگان مبنی بر فسخ معامله ، ضمن نقض دادنامه ، پرونده را جهت رسیدگی ماهوی به شورا اعاده می دهد ، در خلال دادرسی هم آقای س. ص. به عنوان وکیل ش.الف. ع. وارد دعوی می شود ، پس از اعاده پرونده به شورای حل اختلاف، شورا مجددا پرونده را موردرسیدگی قرار میدهد و نهایتا طی دادنامه شماره ۱۵۳۶ - ۹۱/۰۸/۳۰ بااستدلالی که می کند رأی سابق الصدور را ( ۱۷۳۳- ۸۹/۱۲/۱۲)تأیید میکند وقید می نماید چون عدم انتقال سند توسط فروشندگان بعلت عدم تأدیه مابقی ثمن معامله توسط خریدار ومستند وتقصیر او بوده اند لذا انتقال سند منوط به پرداخت مابقی ثمن معامله به مبلغ شصت میلیون تومان با رعایت شاخص قیمتها وخدمات از تاریخ ۸۹/۰۹/۱۰ می باشد ، محکوم علیهمابه این رأی هم اعتراض می کنند و پرونده بار دیگر در شعبه ۲۴ دادگاه حقوقی مطرح می گردد واین دادگاه پس از بررسی به موجب دادنامه شماره ۱۷۹۷ - ۹۱/۱۱/۱۵ مفادا بااین استدلال که خریدار تنها مبلغ ۲۵۵ میلیون ریال از ۸۵۵ میلیون ریال ثمن معامله را پرداخت نموده ومقررگردید باقیمانده آن را درتاریخ ۸۹/۰۹/۱۰ در زمان تنظیم سند وتحویل مبیع پرداخت نماید ولی خریدار در دادگاه اعلام داشته فقط ۴۳ میلیون از شصت میلیون تومان را آماده کرده و مابقی را با اخذ وام از سند پرداخت خواهد کرد وفروشندگان که بلحاظ نیاز به پول نقد اقدام به فروش آپارتمان نموده اند پس از اطلاع از نحوه پرداخت ثمن توسط خریدار اقدام به فسخ کرده اند وفسخ هم نیاز به نظر موافق طرف معامله ندارد ودفاع خریدار به اینکه حق فسخ اسقاط گردیده هم به علت عدم تفهیم فرم مبایعه نامه به طرفین مؤثر در مقام نخواهد بود وهیچ فروشنده ای قبول نمی کند بافرض عدم پرداخت وجه چک بابت ثمن ،حق فسخ را از خود ساقط نماید ....، اعتراض معترضین راوارد تشخیص و مستندا به مواد ۳۹۴ و ۳۹۵ و ۴۰۲ قانون مدنی و ۱۹۷ و ۱۴۲ ق - آ - د - ک و۳۱ قانون شوراهای حل اختلاف رأی تجدیدنظر خواسته را نقض و بااحراز فسخ مبایعه نامه از ناحیه فروشندگان به جهت عدم پرداخت کل ثمن معامله درموعد مقرر واینکه فروشندگان تعهدی براجرای مبایعه نامه نداشته اند حکم به بی حقی خواهان بدوی صادر می کند ، آقای ش.الف. ع. نسبت به رأی صادره در اجرای ماده ۱۸ اصلاحی تقاضای رسیدگی مجدد می نماید قضات دادگستری استان اصفهان ( رئیس کل ومعاون قضائی ) بانظر موافق پرونده را به دفتر ریاست محترم قوه قضائیه ارسال میدارند و ریاست معظم قوه قضائیه دستور بررسی از طریق معاونت قضائی را میدهند ودرنهایت پرونده در معاونت قضائی قوه قضائیه توسط قضات محترم کمیسیون ۶ مورد رسیدگی واقع وقضات نامبرده پس از تهیه گزارش از پرونده ، ایراد دادگستری استان اصفهان را نسبت به دادنامه شماره ۰۱۷۹۷ - ۹۱/۱۱/۱۵ شعبه ۲۴ دادگاه عمومی حقوقی اصفهان را وارد و دادنامه مذکور راخلاف بین شرع وقانون تشخیص و دراین باره مفادا استدلال می نمایند که اولا در تبصره یک ماده ۳ قرارداد عادی بیع نامه ۸۹/۰۷/۱۹ صراحتا آمده است عدم وصول چکها یا مطالبه مبلغ مندرج بند -۳ ماده ۳ این مبایعه نامه از سوی فروشنده تأثیری در صحت معامله ایجاد نخواهد کرد ; این تبصره خیلی واضح می گوید اگر چک ثمن معامله وصول نشود تأثیری در اصل معامله ندارد یعنی فروشندگان حق فسخ بیع راندارند ، آن وقت رئیس دادگاه برخلاف این تصریح استدلال می کند هیچ فروشنده ای نمی پذیرد بافرض عدم پرداخت ثمن ، حق فسخ را از خود ساقط نماید وهمچنین حق فسخ کلیه خیارات ازجمله فسخ عدم پرداخت کل ثمن معامه وامثالهم رااز خود ساقط کند ... این استدلال مخالف قانون وشرع بوده و طرفین معامله طبق حاکمیت اراده هر شرطی که مخالف قانون نباشد در قرارداد درج نمایند .... این استدلال دادگاه اجتهاد در مقابل نص قرارداد می باشد ، ثانیا اگر قاضی محترم استدلالش متکی به ماده ۴۰۲ قانون مدنی باشد خیار تأخیر ثمن ; ، خیار تأخیر ثمن ناظر به موردی است که برای تأدیه ثمن ویا تسلیم مبیع بین متبایعین اجلی معین نشده باشد درحالیکه در قرار داد بیع حاضر هم برای ثمن وهم برای تحویل مبیع اجل تعیین شده است پس اصلا مشمول خیار تأخیر ثمن نمی شود .... علیهذادر اجرای ماده ۱۸ اصلاحی پیشنهاد رسیدگی مجدد می گردد ، اما مطالبه اجرت المثل ووجه التزام توسط دادخواه نظارتی بلاوجه است ودعوی وی دراین دو مورد مردود است زیرا اولا فروشندگان غاصب نیستند تا اجرت المثل بپردازند ضمن اینکه دادخواه الباقی ثمن را پرداخت نکرده است ثانیا وجه التزام قراردادی نیز به وی تعلق نمی گیرد زیرا الباقی ثمن معامله را پرداخت نکرده است ... ، نظریه قضات یادشده درراستای ماده ۴۷۷ ق - آ- د - ک به محضر ریاست محترم قوه قضائیه ارائه و معظم له در اجرای قانون مرقوم بااعاده دادرسی موافقت ودرنهایت پرونده جهت رسیدگی به دیوان عالی کشور ارسال وبه این شعبه ارجاع می گردد . هیئت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش آقای انصاری رئیس شعبه وملاحظه اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رأی میدهد:

رأی شعبه دیوان عالی کشور

ایرادات معنونه از ناحیه قضات محترم دادگستری اصفهان وقضات محترم بررسی کننده پرونده در حوزه معاونت قضائی قوه قضائیه که فوقا بصورت مشروح منعکس وبرمبنای آن دادنامه شماره ۱۷۹۷ - ۹۱/۱۱/۱۵ صادره از شعبه بیست و چهارم دادگاه عمومی حقوقی اصفهان خلاف شرع تشخیص داده شده است کاملا وارد وموجه است توجیهات دادگاه در مورد وجود اصل حق فسخ معامله برای فروشندگان مخالف صریح بند ۳ ماده ۳ مبایعه نامه مورخ ۸۹/۰۷/۱۹ تنظیمی فیمابین طرفین بوده و اخذ به خیار تأخیر ثمن هم خلاف صریح ماده ۴۰۲ قانون مدنی ( استنادی دادگاه ) می باشد و حسب مفاد ماده مذکور خیار تأخیر ثمن درصورتی محقق است که طرفین معامله برای تحویل مبیع و تأدیه ثمن اجلی تعیین نکرده باشند که درمانحن فیه قسمتی از ثمن پرداخت وبرای قسمت دیگر ونیز برای تحویل مبیع اجل تعیین شده است علیهذا عنایتا به نظریه ریاست محترم قوه قضائیه در تجویز اعاده دادرسی ومستندا به ماده ۴۷۷ قانون آئین دادرسی کیفری مصوب سال ۱۳۹۲ ، دادنامه شماره۱۷۹۷ - ۹۱/۱۱/۱۵ صادره از شعبه بیست و چهارم دادگاه عمومی حقوقی اصفهان را نقض ورأی شماره ۱۵۳۶ - ۹۱/۰۸/۳۰ صادره از شعبه نهم قاضی شورای حل اختلاف اصفهان در خصوص خواسته خواهان ( ش.الف. ع. ) مبنی بر تحویل آپارتمان مورد نزاع وتنظیم سندرسمی آن ،که مطابق موازین شرعی وقانونی واستنباط صحیح از دلایل ومدارک موجود در پرونده صادر گردیده است را تأیید وابرام می نماید ، اما در مورد مطالبه اجرت المثل و وجه التزام به شرح استدلال شعبه ۲۴ دادگاه حقوقی دعوی دراین باره توجیه قانونی نداشته ومردود اعلام می گردد . خ الف

شعبه بیست و سوم دیوان عالی کشوریعقوب انصاری ( رئیس ) ذکرالله احمدی (مستشار)