نمایش مبدأ برای نظریه شماره 7/1401/912 مورخ 1401/09/12 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره اعتبار سند عادی پیش فروش ساختمان

'''چکیده نظریه شماره 7/1401/912 مورخ 1401/09/12 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره اعتبار سند عادی پیش فروش ساختمان:''' در صورتی که [[سند انتقال|سند]] [[پیش فروش ساختمان]] به طور [[سند عادی|عادی]] تنظیم شده باشد، هرچند بر اساس [[ماده ۱۰ قانون مدنی]] قراردادی معتبر و [[لازم الاجرا]] است، اما مشمول امتیازات خاص [[قانون پیش فروش ساختمان]] و تسهیلات [[ماده ۵ قانون پیش فروش ساختمان|ماده ۵ این قانون]] نگردیده و همچنین برای اشخاصی که بدون تنظیم [[سند رسمی]] اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، [[مجازات]] تعیین شده است.{{جعبه اطلاعات نظریات مشورتی|شماره نظریه=7/1401/912|شماره پرونده=1401-75/1-912 ح|تاریخ نظریه=1401/09/12|موضوع نظریه=[[قرارداد پیش فروش]]|محور نظریه=[[پیش فروش ساختمان]]}}

== استعلام ==
با توحه به این که در [[ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان]] مصوب ۱۳۸۹ بر این امر تأکید شده است که [[قرارداد‌ پیش فروش ساختمان|قرارداد پیش فروش ساختمان]] باید به صورت سند رسمی تنظیم شود و در [[ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان|ماده ۲۳ این قانون]] برای شخصی که پیش فروش را از طریق سند رسمی انجام ندهد، مجازات تعیین شده و در [[ماده ۲۵ قانون پیش فروش ساختمان|ماده ۲۵ قانون]] نیز برای مشاور املاک تنظیم کننده [[سند عادی]] پیش فروش ساختمان مجازات تعیین شده است، آیا تنظیم سند عادی پیش فروش ساختمان معتبر و دارای اثر قانونی است و قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ در این خصوص [[آمره بودن قانون|آمره]] نیست یا آن که در صورت تنظیم سند عادی پیش فروش ساختمان، [[ذی نفع]] باید ابتدا با طرح [[دعوا]] [[پیش فروشنده]] را به تنظیم سند رسمی پیش فروش ساختمان [[الزام به تنظیم سند رسمی|ملزم]] کند و پس از تنظیم سند رسمی پیش فروش از [[اثر قانونی|آثار قانونی]] آن استفاده کند و یا آن که اساسا قراردادهای عادی پیش فروش ساختمان فاقد هرگونه اثر و اعتباری است و [[تعهد]]<nowiki/>ی را متوجه پیش فروشنده نمی کند؟

== نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه ==
هرگاه قرارداد پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی و به طور عادی منعقد شود، هر چند بر اساس [[ماده ۱۰ قانون مدنی]] قراردادی معتبر است؛ اما با توجه به این که قانونگذار در [[ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان]] مصوب ۱۳۸۹ مقرر کرده است قرارداد پیش فروش و نیز [[قرارداد واگذاری]] حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت [[ماده ۲ قانون پیش فروش ساختمان|ماده ۲ این قانون]] از طریق سند رسمی نزد [[دفتر اسناد رسمی|دفاتر اسناد رسمی]] و با درج در [[سند مالکیت]] و ارسال خلاصه آن به [[اداره ثبت اسناد و املاک|اداره ثبت محل]] صورت گیرد و در [[ماده ۴ قانون پیش فروش ساختمان|ماده ۴ این قانون]]، تنظیم این قرارداد را به ارائه مدارک خاصی منوط کرده است و در [[ماده ۵ قانون پیش فروش ساختمان|ماده ۵]] برای تشویق تنظیم این قراردادها به صورت رسمی تسهیلاتی قائل شده است و همچنین به موجب [[ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان|ماده ۲۳ همین قانون]] برای عدم تنظیم رسمی آن، [[ضمانت اجرای کیفری]] مقرر کرده و در [[ماده ۲۴ قانون پیش فروش ساختمان|ماده ۲۴ قانون یادشده]]، [[مشاور املاک|مشاوران املاک]] را از تنظیم این قرارداد منع کرده است، به نظر می رسد امتیازات خاص مقرر در این قانون برای قرارداد های پیش فروش ساختمان است که به صورت رسمی تنظیم شده است و قراردادهای عادی را شامل نمی شود و این گونه قرارداد ها در حد [[مقررات عام قانون مدنی]] معتبر و لازم الاجرا است. از سوی دیگر با توجه به مواد قانونی فوق-الذکر، ذی نفع می تواند با طرح دعوا و پس از تنظیم سند رسمی پیش فروش، از مزایای مقرر در این قانون استفاده کند.

== مواد مرتبط ==

* [[ماده ۱۰ قانون مدنی]]
* [[ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان]]
* [[ماده ۴ قانون پیش فروش ساختمان]]
* [[ماده ۵ قانون پیش فروش ساختمان]]
* [[ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان]]
* [[ماده ۲۵ قانون پیش فروش ساختمان]]

== جستارهای وابسته ==

* [[قرارداد پیش فروش]]
* [[پیش فروش ساختمان]]
* [[سند عادی]]
* [[الزام به تنظیم سند رسمی]]

[[رده:نظرات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه]]
[[رده:نظرات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه سال ۱۴۰۱]]
[[رده:نظرات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه (حقوقی)]]
[[رده:قرارداد پیش فروش]]
[[رده:پیش فروش ساختمان]]
[[رده:نظریه 1]]