نظریه شماره 7/99/1810 مورخ 1400/02/28 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره حقوق پیش‌خریدار آپارتمان در صورت فسخ قرارداد میان مالک و سازنده: تفاوت میان نسخه‌ها

{{جعبه اطلاعات نظریات مشورتی|شماره نظریه=7/99/1810|شماره پرونده=99-154-1810 ح|تاریخ نظریه=1400/02/28}}

'''استعلام''': شخص الف که مالک زمین است با شخص ب که سازنده است، قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان ده واحدی منعقد و چنین توافق می کنند که به هر کدام ۵ واحد تعلق گیرد. چنانچه سازنده که حق پیش فروش واحدهای متعلق به خود را داشته است، تعداد پنج واحد از سهم خود را پیش فروش کند و متعاقب آن قرارداد مالک با سازنده فسخ شود و ملک پیشرفت فیزیکی نداشته باشد.

۱- با توجه به این که فسخ ناظر به آینده است، آیا پیش خریداران با مالک زمین به صورت مشاعی شریک زمین می شوند؟

۲- در صورت منتفی بودن پاسخ، وضعیت حقوقی پیش خریداران چگونه است و ثمن پرداختی را چگونه و از چه کسی با چه خواسته ای باید دریافت کنند؟ چنانچه اعتقاد به دریافت ثمن معامله دارید، خسارت تأخیر تأدیه از چه تاریخی محاسبه می شود؟

۲- در صورتی که ملک به عنوان مثال هشتاد درصد پیشرفت فیزیکی داشته باشد و قرارداد مشارکت در ساخت بین مالک و سازنده منفسخ شود، آیا تفاوتی در سؤال فوق دارد؟ آیا پیش خریداران حقوقی نسبت به آپارتمان دارند؟

حقوق و تکالیف فروشنده و سازنده در فرض سؤال تابع قرارداد فی مابین است و حقوق پیش خریدار نیز تابع قراردادی است که با سازنده منعقد کرده است. در هر حال تشخیص حقوق طرفین قرارداد که مبتنی بر احراز امور موضوعی است، بر عهده مرجع رسیدگی کننده است.