شناسایی مخاطرات موجود در بازه مبایعه نامه تا تنظیم سند رسمی در انتقال املاک دارای سابقه ثبتی در قوانین ثبتی و رویه قضایی: تفاوت میان نسخه‌ها

ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی سند را به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می کند و حسب موضوع، این اسناد از اعتبار متفاوت برخوردارند. در ارتباط با اعتبار اسناد عادی در معاملات غیرمنقول از طرف علما و حقوقدانان نظرات مختلفی ابراز شده است و همین طور هنوز رویه قضایی ثابت و یکسانی بین محاکم به وجود نیامده است و تفسیری که حقوقدانان و دادگاه ها از مواد ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک به عمل آورده اند از وحدت یکسانی برخوردار نیست. در این میان، عواملی می توانند سبب ممانعت کننده در نقل و انتقال املاک اسناد عادی گردند که شامل مفاد سند مخالف قوانین ماهوی باشد. از دیگر موارد ممانعت کننده در نقل و انتقال املاک سند این است که مقررات قانونی مربوط به شکل سند نیز رعایت نشده باشد. از جمله مسایل مربوط به این دعاوی این است که در بازه مبایعه نامه تا تنظیم سند رسمی در انتقال املاک دارای سابقه ثبتی امکان وجود مخاطرات می باشد که در این پژوهش با شناسایی آثار و ریشه ها و مصادیق مخاطرات، به ارایه راهکارهایی در جهت شیوه های مدیریت و تقلیل مخاطرات می پردازد. روش گردآوری اطلاعات، کتابخانه ای با استفاده از ابزار فیش برداری بوده و روش اجرایی تحقیق به روش توصیفی – تبیینی مورد بررسی قرار گرفته است. این تحقیق به بررسی برخی از مصادیق این مخاطرات پرداخته است. نتایج پژوهش نشان داد که وجود این مخاطرات براساس آنچه که بیان شد مسلم است و ریشه بسیاری از آن ها نیز به برداشتی که از مقررات ثبتی در بین حقوق دانان و قضات شیوع دارد، بر می گردد. لذا در فصل پایانی به این نتیجه رسیدیم که با اصلاح برخی از مقررات و شیوه های عملی موجود می توان بسیاری از ریسک های این بازه زمانی را مدیریت نمود و از همه مهم تر تغییر و اصلاح رویکرد به معاملات عادی از جمله مبایعه نامه از تملیکی به عهدی و محدود نمودن مشاوران املاک صرفا بر دلالی املاک مطابق مقررات موضوعه و عدم دخالت در تنظیم اسناد و در نهایت رفع ابهام و اجمال از مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت می تواند بسیاری از این مخاطرات را از ساحت معاملات ملکی پاک نموده و طرفین معامله با اطمینان بیشتری پا به این عرصه بگذارند.

فصل اول: کلیات مبحث اول– انتقال مالکیت در اموال غیرمنقول

گفتار اول– عقود معین و غیرمعین

گفتار اول – سند و انواع آن

بند دوم – سند رسمی

بند سوم – سند عادی

بند اول – قول نامه

بند دوم – مبایعه نامه

بند دوم – رویه قضایی

فصل دوم: آثار و ریشهها و مصادیق مخاطرات ناشی از معامله اموال غیرمنقول با سند عادی مبحث اول–مخاطرات ناشی از وضعیت اموال و محدودیت های قانونی و قراردادی درتنظیم سندعادی

بند اول – غصب مبیع

بند دوم – خلع ید

بند اول – اهداف توسل به وکالت بلاعزل ۹۹

بند چهارم – مسیولیت مشاور املاک در اخذ کلیه استعلام های دفترخانه