نظریه شماره 7/1400/1500 مورخ 1401/03/02 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره لوازم تحقق تخلیه عین مستأجره و آثار آن

استعلام: احتراما به استحضار عالی می رساند نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۶۴۹ مورخه ۱۴۰۰/۷/۲۸ اداره کل حقوقی قوه قضاییه که به پیوست تقدیم شده ، به شرح ذیل بر خلاف قانون بوده و خواهشمند است دستور اصلاح آن را صادر فرمایید :

شماره نظریه	۷/۱۴۰۰/۱۵۰۰
شماره پرونده	۱۴۰۰-۲۹/۱-۱۵۰۰ ح
تاریخ نظریه	۱۴۰۱/۰۳/۰۲

جهت جلوگیری از اطاله کلام از تایپ متن کامل نظریه مشورتی خودداری نموده و به اصل موضوع می پردازم :

در پس سوال که آمده است : مستاجر پس از انقضای اجاره نامه مبادرت به تخلیه نموده و به موجب اظهارنامه های مراتب تخلیه بودن عین مستاجره را به موجر اعلام داشته ....)

اینکه در پاسخ آمده است اگر موجر و مستاجر تخلیه ملک توسط وی جهت تصرف عین مستاجره و دادن رسید به مستاجر مراجعه نکند ...حق مطالبه اجرت المثل را ندارد کاملا بر خلاف قانون است ؛چراکه :

۱ -در قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ مواردی به قوانین قبلی اضافه گردید که جهت سهولت امر تخلیه و ...برای موجر است که از بحث خارج می باشد . و در ماده ۱۳ همین قانون آمده است که کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می شود .

۲ -از آنجا که در ماده ۷ قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۶۲ صراحتا به همین موضوع مورد پرسش اشاره شده ، دیگر جایی برای تفسیر باقی نمی ماند . این متن ماده ۷ به شرح ذیل است :

ماده ۷ - هر گاه مستاجر به علت انقضای مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجر می تواند به می تواند محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین نماید و کلید آنرا دفتر دادگاه تسلیم کند . از این تاریخ موجر حق مطالبه اجاره بها را نسبت به آینده ندارد و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود.

۳ - به استناد ماده قانونی فوق که تاکنون نیز ملغی نشده و دارای اعتبار قانونی است ، پاسخ ارائه شده به سوال که مستاجر به صرف فرستادن اظهارنامه و اعلام تخلیه به موجر وظیفه قانونی خود را انجام داده از پرداخت اجرت المثل معاف است بر خلاف قانون می باشد ؛ چرا که طبق ماده فوق باید تامین دلیل نموده و کلی را تحویل دادگاه یا شورای حل اختلاف نماید . لذا به علت عدم انجام این کار در فرض سوال ، اجرت المثل به موجر تعلق خواهد گرفت .

۴ - در فرض دوم سوال نیز به علت آنچه در فوق تقدیم گردید نیز برای تخلیه عین مستاجره از سوی موجر کاملا صحیح بوده و قابل استماع می باشد.

از طرف دیگر اگر مستاجر به جهت ایضاء موجر اقدام به ارسال اظهارنامه نموده و در عمل از تحویل کلید عین مستاجره خودداری نماید ،چه راهی برای موجر برای تحویل عین مستاجره باقی خواهد ماند؟؟؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

اولا، حکم مقرر در ماده ۷ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۲ مبنی بر اختیار مستأجر در مراجعه به دادگاه محل وقوع ملک جهت تأمین دلیل تخلیه کامل مورد اجاره و تحویل کلید به دفتر دادگاه در صورت انقضای مدت اجاره یا فسخ قرارداد اجاره، صرفا از باب تأمین دلیل و به صراحت این ماده اختیار مستأجر است و الزامی در این خصوص برای مستأجر در پی ندارد.

ثانیا، احراز قصور و کوتاهی در اعلام مراتب تخلیه عین مستأجره و نیز کوتاهی در تحویل دادن یا تحویل گرفتن آن، اموری موضوعی است که در هر حال باید دادگاه آن را احراز کند. بنا به مراتب فوق نظریه سابق الصدور این اداره منطبق با موازین قانونی است و دلیلی بر عدول از آن وجود ندارد.