رای دادگاه درباره تاثیر افزایش اجاره بها بر تخلیه به جهت تعدی یا تفریط (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۲۱۳۰۶۰۱۲۱۷)

چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره تاثیر افزایش اجاره بها بر تخلیه به جهت تعدی یا تفریط: در صورت تراضی موجر و مستاجر به افزایش اجاره بها، دعوا تخلیه به جهت تعدی یا تفریط در گذشته، محکوم به بطلان است ؛ زیرا افزایش اجاره بها با وضعیت موجود ملک، دلیل بر اذن موجر است.

شماره دادنامه	۹۴۰۹۹۷۲۱۳۰۶۰۱۲۱۷
تاریخ دادنامه	۱۳۹۴/۰۹/۲۲
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	دادگاه تجدیدنظر استان
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	تاثیر افزایش اجاره بها بر تخلیه به جهت تعدی یا تفریط
قاضی	متولی نورزاد پورمند حمید طالب لو

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دادخواست آقای ع. م. با وکالت خانم و آقای ۱-ف.م.۲- الف. خ.ن.بطرفیت۱. آقای م. ر.ک. ۲. آقای م. ر.ک. بخواسته محکومیت خواندگان مبنی بر تخلیه و تحویل عین مستاجره بعلت تعدی و تفریط با باحتساب خسارات دادرسی ،حق الوکاله وکیل و کارشناسی، بدین شرح که وکیل خواهان اظهار داشته موکل وفق اجاره نامه ۵۱۲۰۵-۱۷/۹/۴۹ شش دانگ دوباب مغازه به پلاک ثبتی ۱۷۸۳/۴۷۳۱ بخش ۶ تهران به اجاره واگذار می نماید که متعاقبا بدون اذن موکل خواندگان موصوف مبادرت به تغییرات اساسی در عین مستاجره از جمله برداشتن دیوار میان دو مغازه و تبدیل ان به یک مغازه نموده اند که حالیه باتوجه به مراتب فوق الذکر تقاضای صدور حکم مبنی بر تخلیه عین مستاجره بدلیل تعدی و تفریط را دارند. دادگاه ضمن احراز مالکیت خواهان باتوجه به پاسخ استعلام واصله از اداری ثبت جنوب تهران بشماره ۱۴۲۳۴-۱۷۴۹۱و نیز احراز رابطه استیجاری باستناد به اجاره نامه رسمی فوق الاشاره بین خواهان وخواندگان نظر باینکه برای احراز تعدی و تفریط ادعایی دادگاه موضوع را به کارشناس رسمی ارجاع نمود که نظریه کارشناس مذکور نیز موید ادعای تعدی و تفریط میباشد که این نظریه بطرفین ابلاغ که از تعرض مصون مانده بر این اساس دادگاه دعوی خواهان را مقرون به صحت دانسته و مستندا به بندهای ۷و۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ و ماده ۵۱۹ قانون آئین دادرسی مدنی حکم به تخلیه خوانده ردیف اول اقای م. ر.ک. از ملک فوق الذکر بعلت تعدی و تفریط صادر و اعلام می دارد و از حیث تسبیب خواندهرا بپرداخت مبلغ۰۰۰/۱۱۰ریال بابت هزینه دادرسی و مبلغ چهار میلیون ریال بابت هزینه کارشناسی و حق الوکاله وکیل طبق تعرفه قانونی در حق خواهان محکوم می نماید .و در خصوص خوانده ردیف دوم باتوجه بهاینکه وکیل خواهان دادخواست خود را استرداد نموده است لذا دادگاه مستندا به بند ب ماده ۱۰۷ قانون آئین دادرسی مدنی قرار رد دادخواست خواهان را صادر می نماید .رای صادره غیابیاست و ظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در این شعبه و سپس ظرف همین مدت قابل تجدیدنظردر محاکم تجدیدنظر استان تهران میباشد.

رئیس شعبه ۱۸۸ محاکم حقوقی تهران -حسین پورمند رأی دادگاه بدویدرخصوص دادخواست واخواهی اقای م. ر.ک. باوکالت اقای م. ض. بطرفیت واخوانده اقای ع. م. نسبت به دادنامه غیابی شماره ۸۱۸-۹۱/۱۱/۴ این شعبه که بموجب آن واخواه بدلیل تعدی و تفریط درعین مستاجره محکوم به تخلیه مورد اجاره و پرداخت هزینه دادرسی و هزینه کارشناسی و حق الوکاله وکیل درحق واخوانده محکوم گردیده است وکیل واخواه با ارائه چند برگ رسیدهای پرداخت اجاره بهاء به اجاره نامه رسمی مورخه ۴۹/۹/۱۷ که فی مابین واخوانده و اقای م.الف. ر.ک. منعقد شده است اشاره دارد که درسال ۵۸ نیز اجاره نامه عادی دیگری فی مابین واخوانده با واخواه تنظیم و از ان تاریخ به بعد واخواه و مستاجر دیگر در مغازه موصوف فعالیت و اجاره بهاء یکباب مغازه را بدلالت رسیدهای فوق به واخوانده پرداخت نموده اند و در قرارداد اجاره یکباب مغازه مورد رضایت طرفین بوده است واخواه نیز با تقدیم لایحه مورخه ۹۳/۴/۲۲ و ارائه فتوکپی قراردادمورخه ۵۸/۱۱/۱۷ و موافقت نامه موجر بر تغییر شغل مورد اجاره بتاریخ ۷۵/۱۲/۱۳ دلیل انعقاد قرارداد دوم را اضافه شدن بخشی از ملک واخوانده به مورد اجاره و توسعه ان با رضایت موجر ذکر می نماید و باتوجه به اعتراض وکیل واخواه به نظریه کارشناسی بدوی موضوع به هیات کارشناسان سه نفره ارجاع و هیات مذکور طی نظریه مورخه ۹۳/۳/۳۱ تخریب دیوار بین دو مغازه را به سال ۵۸ همزمان با انعقاد قرارداد سال ۵۸ اعلام نموده است و درخصوص تغییر شغل در مورد اجاره نیز طی نظریه تکمیلی مورخه ۹۳/۵/۱۱ در هنگام بازدید فاقد فعالیت کاری بوده است ولی تابلو عکاسی بر سر آن مشاهده شده است و اعتراض موجهی نسبت به نظریه مذکور صورت نگرفته است لذا دادگاه پس از بررسی محتویات پرونده و مستندات ابرازی از جمله رسیدهای اجاره بهاء پرداختی و فتوکپی دادنامه شماره ۵۲۶/۷۱-۷۲/۱۰/۱ مبنی بر تعدیل اجاره بهاء مغازه متنازع فیه که در ان به دو فقره اجاره نامه رسمی و عادی ابرازی نیز اشاره شده است و باتوجه به نظریه کارشناسی هیات سه نفره که برداشتن دیوار را که دلیل تعدی و تفریط در مورد اجاره بوده است در سال ۵۸ صورت گرفته و در طول مدت اجاره واخوانده از وضعیت مغازه مطلع بوده و سکوت مالک دلیل بر رضایت وی از اقدامات واخواه در مغازه و استرداد دعوی نسبت به خوانده ردیف اول نیز حکایت از پذیرش واخوانده به شرایط موجود اجاره به خوانده ردیف دوم می باشد و وجود تابلو عکاسی بر سر در مغازه تعطیل نمی تواند دلیل بر تغییر شغل در مورد اجاره باشد علی هذا مستندا به ماده ۳۰۵ قانون ائین دادرسی مدنی ضمن قبول واخواهی و نقض دادنامه واخواسته حکم بر بطلان دعوی خواهان صادرو اعلام می دارد.رای صادره ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی درمحاکم تجدیدنظر استان تهران میباشد.

دادرس شعبه ۱۸۸محاکم حقوقی تهران -حمید طالب لو رأی دادگاه تجدیدنظر استاندرخصوص تجدیدنظرخواهی آقای ع. م. باوکالت آقای الف. خ.ن وخانم ف. م. بطرفیت آقای م. ر.ک باوکالت آقای م. ض. نسبت به دادنامه شماره ۳۲ مورخ۹۴/۱/۲۵شعبه ۱۸۸دادگاه عمومی حقوقی تهران که براساس دادنامه موصوف درمورد واخواهی تجدیدنظرخوانده ازدادنامه شماره ۸۱۸ مورخ ۹۱/۱۱/۴ صادره ازدادگاه مذکورمتضمن محکومیت واخواه به تخلیه مغازه موردترافع بلحاظ تعدی وتفریط (برداشتن دیوار میان دومغازه) وتغییرشغل با اتکاء به نظریه هیات سه نفره کارشناسی که برداشتن دیوارمیان دومغازه رامربوط به سال ۵۸ اعلام نموده است وفتوکپی دادنامه شماره ۵۲۶/۷۱ مورخ ۱۳۷۲/۱۰/۱ مبنی برتعدیل اجاره بهاء مغازه متنازع فیه که درآن به دوفقره اجاره نامه رسمی وعادی ابرازی اشاره شده است وهمچنین اخذ اجاره ازمستاجررادلیل برحقانیت موجر به تغییرات انجام شده دانسته بنابراین واخواهی راوارد تشخیص داده وضمن نقض دادنامه واخواسته حکم به بطلان دعوای خواهان نخستین صادر و اعلام گردیده است. دادگاه بابررسی محتویات ومستندات پرونده ومطالعه لوایح ابرازی ازناحیه طرفین، نظربه اینکه ازناحیه تجدیدنظرخواه دلیلی که بایکی ازجهات مذکوردرماده ۳۴۸ قانون آئین دادرسی مدنی منطبق باشد ونقض دادنامه تجدیدنظرخواسته راایجاب نماید بعمل نیامده است. نظربه اینکه مطابق قراردادجدید مورخ۱۳۸۸/۶/۳ که بین تجدیدنظرخواه وتجدیدنظرخوانده تنظیم گردیده است (برگ۶۲ پرونده) اجاره بهاء مغازه به مبلغ پانصدهزارریال افزایش داده شده است ودرمدرک مذکوراشاره به یک باب مغازه شده است بنابراین تراضی طرفین درسال ۸۸ برای افزایش اجاره بهاء باوضعیت موجود مغازه وشغل مستاجرانجام شده است واین امرنشانگر اذن موجرمیباشد بنابه مراتب مذکورتجدیدنظرخواهی غیرواردتشخیص وبه استنادماده ۳۵۸ قانون آئین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته تایید میگردد.این رای قطعی است.

شعبه۶۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار

مجتبی نورزاد - محمد متولی

فهرست

دادگاه بدوی دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان

نقد رأی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

درخصوص تجدیدنظرخواهی آقای ع. م. باوکالت آقای الف. خ.ن وخانم ف. م. بطرفیت آقای م. ر.ک باوکالت آقای م. ض. نسبت به دادنامه شماره ۳۲ مورخ۹۴/۱/۲۵شعبه ۱۸۸دادگاه عمومی حقوقی تهران که براساس دادنامه موصوف درمورد واخواهی تجدیدنظرخوانده ازدادنامه شماره ۸۱۸ مورخ ۹۱/۱۱/۴ صادره ازدادگاه مذکورمتضمن محکومیت واخواه به تخلیه مغازه موردترافع بلحاظ تعدی وتفریط (برداشتن دیوار میان دومغازه) وتغییرشغل با اتکاء به نظریه هیات سه نفره کارشناسی که برداشتن دیوارمیان دومغازه رامربوط به سال ۵۸ اعلام نموده است وفتوکپی دادنامه شماره ۵۲۶/۷۱ مورخ ۱۳۷۲/۱۰/۱ مبنی برتعدیل اجاره بهاء مغازه متنازع فیه که درآن به دوفقره اجاره نامه رسمی وعادی ابرازی اشاره شده است وهمچنین اخذ اجاره ازمستاجررادلیل برحقانیت موجر به تغییرات انجام شده دانسته بنابراین واخواهی راوارد تشخیص داده وضمن نقض دادنامه واخواسته حکم به بطلان دعوای خواهان نخستین صادر و اعلام گردیده است. دادگاه بابررسی محتویات ومستندات پرونده ومطالعه لوایح ابرازی ازناحیه طرفین، نظربه اینکه ازناحیه تجدیدنظرخواه دلیلی که بایکی ازجهات مذکوردرماده ۳۴۸ قانون آئین دادرسی مدنی منطبق باشد ونقض دادنامه تجدیدنظرخواسته راایجاب نماید بعمل نیامده است. نظربه اینکه مطابق قراردادجدید مورخ۱۳۸۸/۶/۳ که بین تجدیدنظرخواه وتجدیدنظرخوانده تنظیم گردیده است (برگ۶۲ پرونده) اجاره بهاء مغازه به مبلغ پانصدهزارریال افزایش داده شده است ودرمدرک مذکوراشاره به یک باب مغازه شده است بنابراین تراضی طرفین درسال ۸۸ برای افزایش اجاره بهاء باوضعیت موجود مغازه وشغل مستاجرانجام شده است واین امرنشانگر اذن موجرمیباشد بنابه مراتب مذکورتجدیدنظرخواهی غیرواردتشخیص وبه استنادماده ۳۵۸ قانون آئین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته تایید میگردد.این رای قطعی است.

شعبه۶۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار

مجتبی نورزاد - محمد متولی