حقوق ثبت اسناد و املاک

تعریف

منظور از حقوق ثبت اسناد و املاک مجموع قوانین و مقررات مربوط به ثبت اسناد و املاک است و منظور از ثبت، نوشتن قراردادها و معاملات و چگونگی املاک است در دفاتر دولتی (رسمی) است.

پیشینه

ثبت املاک سابقه طولانی دارد و قدیمی ترین سندی که در این خصوص به دست آمده متعلق به کشور کلده است. این سند نقشه شهر دونگی واقع در کلده را در حدود 4000 سال قبل از میلاد نشان می دهد. داریوش ملقب به کبیر، دستور داد تا جمهوری های یونانی را در آسیای صغیر ممیزی و اراضی مزروعی را با قید مساحت و اضلاع در دفاتر دولتی ثبت نمایند و چون این روش از جهت تسهیل وصول مالیات اراضی مقید بود بعد از مدتی، یونانیان نیز از آن استفاده کردند و دفاتری برای ثبت خصوصیات ارضی از حیث مساحت و نوع زراعت و میزان محصول و نام مالک ترتیب دادند. در روم باستان نیز سرویوس تولیوس ششمین پادشاه روم دستور داد تا تمام اراضی مزروعی و متعلقات آن ها و حقوق ارتفاقی آن ها در املاک مجاور و حقوقی که املاک مجاور در آن ها دارند در دفتر مخصوصی ثبت شود و هر 4 سال یک بار در آن دفتر تجدیدنظر به عمل آید و تغییراتی که در آن مدت در وضع املاک حاصل شده است قید گردد. ژول سزار نیز دستور داد مساحت تمام کشور روم را معین و ثبت نمایند اما این دستور عملی نشد و این خواسته در زمان اوکتاو عملی شد ولی این مساحت تعیین شده درست نبود. به همین علت دیوکلیسین دستور داد برای ممیزی و مساحی دقیق املاک روم مهندسین لازم تربیت شوند و به وسیله آنان از تمام مملکت روم ممیزی و مساحی دقیق به عمل آید. ثبت در روم و آتن دو نوع داشت که عبارت بودند از ثبت عمومی و ثبت مالی. ثبت عمومی به منظور تعیین آمار افراد و میزان دارایی آنان به کار می رفت و به همین جهت، املاک هر فرد قیمت آن معین می شد. ثبت مالی برای اخذ مالیات بود و مهندسین ثبتی مساحت هر ملک و حدود آن و وضع ملک و نام مالک و مجاورین را بر پلاک های مسی حک می نمودند و نقشه املاک را در دو نسخه تهیه می کردند یکی را به مرکز می فرستادند تا در دفتر راکد امپراتوری بایگانی شود و دیگری را در دفتر راکد مستملکات نگه می داشتند. در قرون وسطی، احتیاج به ثبت املاک از نو احساس شد و اربابان و موسسات مذهبی برای املاک خود ثبتی ترتیب دادند به این نحو که دفتری تشکیل گردید مشتمل بر اسامی رعایا و مبلغی که باید آن ها به اربابان و موسسات بپردازند این ترتیب تا انقلاب فرانسه جاری بود و سپس ثبت عمومی جانشین آن شد. در انگلستان اسنادی از گیوم فاتح باقی مانده که نشان می دهد در حدود سال 1080 میلادی تمام اراضی و املاک کشور به دقت نقشه برداری و ثبت شده است. هدف اصلی از ثبت املام در گذشته، اخذ مالیات بود ولی در اختلافات و دعاوی هم آن اسناد مورد استفاده قرار می گرفته است.

در خصوص ثبت اسناد نیز در مصر باستان در زمان حکومت اوزوریس، سر سلسله فراعنه مصر به دستور «نخوت» وزیر وی برای ثبت اسناد و تعهدات سازمان های دولتی وسیعی به وجود آمد که تحت ریاست فرعون و در قصر احمر قرار داشت و به وسیله یکی از بزرگان اداره می شد. در زمان بوخوریس از دیگر فراعنه مصر قانونی تنظیم شد که بر اساس آن شهادت در امور حقوق یپذیرفته نمی شد و به دعوی اشخاص فاقد سند ترتیب اثر داده نمی شد مگر این که طرف دعوا شخصا اقرار می کرد. در ایران و در زمان انوشیروان، ثبت معاملات نزد قاضی و در دفتر وی به عمل می آمد. غازان خان نیز دستور داد تا تمام قباله ها و اسناد با تاریخ و متن در دفاتر قضات ثبت شود. این قضات، طاسی به نام طاس عدل داشتند که اسناد تقلبی و مجعول یا اسناد مربوط به 30 سال قبل را در آن می شستند. در زمان صفویه مرجعی به نام صدر دیوانخانه تاسیس شد که یک نفر قاضی شرع در آنجا به معاملات و تنظیم اسناد و عقدنامه و طلاق نامه می پرداخت. در اواخر سلطنت فتحعلی شاه و اوایل سلطنت محمدشاه برای جلوگیری از بروز اختلافات تجاری بین ایران و روسیه، دفاتری نزد کارگزاری ها وجود داشت که اسناد و معاملات تجار را در آن ثبت می کردند. در دو قرن اخیر بسیاری از مراجع دینی دفتری به نام شرعیات داشتند که خلاصه معاملاتی را که نزد آنان صورت می گرفت در دفتر مذکور درج می نمودند.

سیر تاریخی ثبت به طریق جدید در ایران

نخستین بار در زمان ناصرالدین شاه اداره ای تحت ریاست میرزاحسین خان سپهسالار تشکیل شد. این اداره مرجع ثبت اسناد بود. در عدلیه نیز برای اعتبار اسناد و جلوگیری از تقلب و تزویر اوراق نوشته ها را مهر رسمی می زدند و بدین وسیله دارای اعتبار اسناد رسمی می شد ولی چون این کار اجباری نبود به ندرت انجام می شد. این روش تا برقرراری مشروطه و تا دوره دوم قانونگذاری برقرار بود. بعد از استقرار مشروطیت در دوره دوم تقنینیه در تاریخ 12 جمادی الاولی 1329 هجری قمری مطابق 21 اردیبهشت 1290 هجری شمسی قانونی تحت عنوان قانون ثبت اسناد و دفتر راکد کل در حوزه های محکام ابتدایی و وزارت عدلیه تاسیس شود تا اسناد نزد آن ها ثبت شود. عدم توجه به ثبت املاک که از جنبه حقوقی و اقتصادی اهمیت خاصی را دارا است و الزامی نبودن ثبت اسناد و لازم الاجرا نبودن ساناد ثبت شده در حقیقت موجب عدم استقبال از ثبت اسناد و نتیجتا حاصل نشدن منظور گردید به گونه ای ه مجلس چهارم آن قانون را نسخ نمود و قانون دیگری به نام قانون ثبت اسناد و املاک در 126 ماده در تاریخ 21 فروردین 1302 هجری شمسی به جای آن تصویب کرد و به موجب ماده واحده مصوب 28 فروردین 1302 قانون قبلی را نسخ کرد. در قانون جدیدالتصویب دو هدف مورد توجه بود اول این که ثبت املاک تا این که مالکیت مالکین و حقوق ذوی الحقوق نسبت به آن ها رسما تعیین و محفوظ شود و دوم این که ثبت اسناد برای این که رسما دارای اعتبار شود. اداره مذکور از وزارت عدلیه تبعیت می کرد و رئیس کل آن به پیشنهاد وزیر عدلیه و فرمان شاه منصوب می شد. در این قانون، ثبت املاک اختیاری بود مگر در مورد نقل و انتقال خالصجات دولتی و اموال غیر منقول ایالات و بلوکات بلدیه ها و یا نقل و انتقالات مربوط به املاک ثبت شده. ثبت اسناد نیز اختیاری بود مگر در مواری که ثبت آن از طرف قانونگذار الزامی اعلام شده بود مانند اجازه یا امتیازاتی که از طرف دولت داده می شد. این قانون نیز به لحاظ اختیاری بودن ثبت املاک و دیگر نقایصی که بود، به هدف نرسید و مورد استقبال قرار نگرفت. در 21 بهمن 1306 هجری شمسی مجلس شورای ملی قانون دیگری به نام قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان در 9 ماده تصویب کرد. ماده اول این قانون ثبت کلیه اموال غیر منقول را الزامی کرده و برای تاخیر در تقاضای ثبت افزایش حق الثبت را مقرر داشته است. این قانون در آن قسمت که مربوط به ثبت املاک است به موجب قانون اصلاح ماده اول قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان مصوب 10 مرداد 1307 ملغی شده است و در مقررات جدید نیز ثبت املاک اجباری اعلام گردید. در تاریخ 6 دی ماه 1307 قانونی تحت عنوان متمم قانون ثبت املاک در 3 ماده و در تاریخ 2 خرداد 1308 قانون دیگری تحت عنوان قانون اصلاح قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان راجع به مدت اعتراض در 2 ماده تصویب شد. در تاریخ 11 کهر 1308 قانون ثبت اسناد و املاک در 27 ماده به تصویب رسید. در قوانین مصوب 21 بهمن 1306، 10 مرداد 1307، 6 دی ماه 1307، 2 خرداد 1308 و 11 مهر 1308 ذکری از ثبت اسناد نشده است. در 13 بهمن 1307 قانون تشکیل دفاتر اسناد رسمی در 20 ماده به تصویب رسید که از ویژگی های آن مختار بودن متعاملین در ثبت اسناد در ادارات ثبت یا دفاتر اسناد رسمی است. از دیگر خصوصیات این قانون این است که دفاتر اسناد رسمی حق نداشتند اسناد مربوط به نقل و انتقالات راجع به املاک ثبت شده را ثبت نمایند و این قبیل اسناد باید در اداره ثبت، ثبت می شد. در 21 بهمن 1308 قانون دیگری به نام قانون ثبت اسناد و املاک در 256 ماده به تصویب رسید و به موجب مماده 2585 این قانون، قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 21 فروردین 1302 و قانون 27 آبان 1304 راجع به حق الثبت شرکت نامه ها و اوراق تجارتی و ماده اول و دوم قانون 21 بهمن 1304 راجع به مدت اعتراض بر تقاضای ثبت و اصلاح تعرفه ثبت اسناد و ماده یک با تبصره های مربوطه و مواد 2، 7 و 8 قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان مصوب 21 بهمن 1306 و قانون متمم قانون ثبت املاک مصوب 6 دی ماه 1307 و قانون تشکیل دقاتر اسناد رسمی مصوب 13 بهمن 1307 و قانون اصلاح قانون ثبت عمویم املاک و مرور زمان مصوب 2 خرداد 1308 و قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 11 مهر 1308 نسخ گردید. ماده 21 قانون مذکور ثبت کلیه اموال غیر منقول را الزامی نموده و مقرر داشته است که اگر مالکین ظرف دو سال از تارخ افتتاح ثبت در هر ناحیه تقاضای ثبت نکنند، از ابتدای سال سوم دولت هر ملکی را که هنوز تقاضای ثبت آن نشده به اسم متصرف اعلان کرده و با رعایت مقررات آن قانون به ثبت می رساند. در ماده 157 این قانون تصریح شده که ثبت اسناد باید به توسط مسئول دفتر به عمل آید و ماده 139 آن قانون ثبت اسناد را جز در مورد معاملات راجع به عین یا منافع یا حقوقی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده است یا وزارت دادگستری ثبت آن ها را الزامی کرده است، اختیاری اعلام نموده است بدین ترتیب ثبت اسناد مجددا توسط اداره ثبت به عمل می آمد. در 26 اسفند 1310 کمیسیون قوانین عدلیه مجلس شورای ملی قانون دیگری به نام قانون ثبت اسناد و املاک در 142 ماده تصویب کرد. این قانون، قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 21 بهمن 1308 و از اول فروردین 1311 قابل اجرا شده است.در قانون مصوب 1310 نیز ثبت املاک اجباری و ثبت اسناد اختیاری است. قانون ثبت اسناد و املاک 1310 نسخ نشده ولی به مرور موادی از آن اصلاح و موادی به آن الحاق شده است. بدین توضیح که در سال 1312 مواد 13، 33، 34، 35، 38، 41، 43، 70 و 117 اصلاح و ماده 111 مکرر الحاق و تفسیری به ماده 111 اضافه شده و در سال 1313 ماده 13 مکرر الحاق شد. در سال 1314 مواد 96 و 97 و 98 اصلاح شد. در سال 1317 مواد 6، 11، 25 و 128 اصلاح و ماده 34 مکرر الحاق شد و نیز در سال 1320 مواد 25 مکرر و 34 اصلاحی، اصلاح و ماده 34 مکرر الحاق و تبصره ای به ماده 121 اضافه شد در سال 1322 مواد 12، 13 و 13 مکرر و شق 2 ماده 25 مکرر و ماده 94 نسخ و ماده 12 اصلاح شد. در سال 1331 حق الثبت موضوع مواد 119، 121، 123، 124، 125، 128، 129، 130، 131 و 132 اصلاح شد و به دو برابر افزایش یافت و در سال 1334 نیز مواد 121، 122، 124، 129، 130 و 132 اصلاح گردید. در سال 1337 یک تبصره به ماده 15 و یک تبصره به ماده 34 و عبارتی به ذیل تبصره 2 ماده 34 مکرر اضافه و ماده 11 از جهت تعداد آگهی های نوبتی اصلاح شد. در سال 1351 ماد 6 و تبصره ماده 15 اصلاح و مواد 18 مکرر و 19 مکرر اضافه و مواد 25 و 25 مکرر و ماده 34 و تبصره های آن و ماده 34 مکرر و تبصره های آن و ماده 123 و 142 اصلاح شد و مواد 143، 144، 145، 146، 147، 148، 149، 150، 151، 152، 153، 154، 155، 156 و 157 الحاق شد. در سال 1352 قانون تبدیل اداره کل ثبت اسناد و املاک به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تصویب شد. در سال 1354 قانون متمم قانون ثبت اسناد و املاک تصویب شد. در سال 1356 یک تبصره به ماده 20 اضافه شد. در سال 1357 ماده 148 مکرر الحاق شد. در سال 1365 مواد 147، 148 و 154 اصلاح شد و در سال 1370 نیز مجددا مواد 147 و 148 اصلاح شد. قوانین دیگری هم در ارتباط با سازمان ثبت و وظایف آن به تصویب رسیده است از قبیل لایحه راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض و قانون ثبت املاک در مناطق عشایری و قانون اقرار و فروش املاک مشاع و قانون نحوه صدور اسناد مالکیت ثبتی آن ها در اثر جنگ یا حوادث غیر مترقبه ای مانند زلزله، سیل و آتش سوزی از بین رفته است و قانون تعیین تکلیف پرونده های معترض ثبتی که فاقد سابقه بوده و یا اعتراض آن ها در مراجع قضایی از بین رفته است و قانون وصول برخی از درآمدها و سایر موارد.

قوانین و مقررات پرکاربرد

برخی از قوانین و مقررات پرکاربرد در حوزه حقوق ثبت اسناد و املاک عبارتند از:

قانون ثبت اسناد و املاک