نظریه شماره 7/99/255 مورخ 1399/03/03 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره نحوه رسیدگی به پرونده های املاک فاقد سند ثبتی در کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری ایران

نظریه شماره ۷/۹۹/۲۵۵ مورخ ۱۳۹۹/۰۳/۰۳ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره نحوه رسیدگی به پروندههای املاک فاقد سند ثبتی در کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری ایران: در بسیاری از شهرهای کوچکتر استان قزوین که از روستا به شهر تبدیل شدهاند، اکثریت اراضی فاقد سند ثبتی رسمی هستند و فقط بر مبنای قولنامهها خرید و فروش میشوند. این مسیله در تطبیق این اراضی با طرحهای جامع شهری و در امور اجرایی موجب بروز مشکلاتی شده است، بهخصوص در زمانی که شهرداریها نمیتوانند به اسناد عادی تکیه کرده و پروندههای مربوطه به دلیل عدم وجود سند ثبتی بلاتکلیف باقی میمانند. اداره کل حقوقی قوه قضاییه بر اساس قوانین موجود تاکید کرده است که اسناد عادی در مراجع اداری و قضایی پذیرفته نمیشوند و مشکلات مربوطه نیازمند قانونگذاری جدید هستند.

شماره نظریه	۷/۹۹/۲۵۵
شماره پرونده	۹۹–۵۹–۲۵۵ح
تاریخ نظریه	۱۳۹۹/۰۳/۰۳
موضوع نظریه	حقوق مدنی
محور نظریه	املاک فاقد سند ثبتی

استعلام

در اکثر شهرهای دارای کمتر از پنجاه هزار نفر در استان قزوین که در طی سه دهه گذشته عمدتا از روستا به شهر تبدیل شده اند، اکثریت قریب به اتفاق و شاید بیش از نود درصد اراضی و املاک و مستغلات این شهرها فاقد سند ثبتی بوده و در طول سالیان متمادی به صورت موروثی و دست نویس و در سال های اخیر بر اساس قولنامه و مبایعه نامه خرید و فروش شده اند. با عنایت به تصویب طرح های جامع و تفصیلی در سال های اخیر در این شهرها و از طرفی در راستای تدقیق این املاک با کاربری های مصوب طرح جامع و بعضا ضرورت بررسی پرونده های ساختمانی این شهرها به دلیل مغایرت در نوع کاربری افزایش سطح اشتغال تفکیک املاک صدور مجوز برای اراضی کمتر از حد نصاب مساحت در طرح و ... باید در کمیسیون های زیر بنایی و ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مطرح شود. اما به دلیل عدم وجود سند ثبتی و البته فارغ از استشهاد تاییدیه اعضای شورای اسلامی و مبایعه نامه موجود در این پرونده ها، این گونه پرونده ها به دلیل عدم وجود سند ثبتی پذیرفته نمی شود و پرونده های بسیاری به شهرداری اعاده می شود و هم چنان پرونده ها بلاتکلیف باقی مانده است؛ در نهایت این شیوه عملکرد به بروز تخلفات ساختمانی و درگیری هایی قضایی منجر شده و شهرداری ها را با یک چالش جدی مواجه ساخته است؛ با عنایت به مراتب یادشده ارایه طریق فرمایید که روند رسیدگی به پرونده های فاقد سند ثبتی در کیمسیون های موضوع ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران چگونه باید باشد؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

به موجب ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن، قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان باید از شهرداری پروانه ساختمانی اخذ کنند و وفق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت برسد، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی از طریق ارث به او رسیده باشد، مالک می شناسد و حسب مواد ۴۶ و ۴۷ این قانون، اسناد عادی در مورد اموال غیرمنقول قابل ترتیب اثر در مراجع اداری و قضایی نیست. مطابق ماده واحده قانون اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۲۸/۱/۱۳۹۰ فقط مالکین می–توانند تفکیک یا افراز اراضی خود را تقاضا کنند و طبق رای وحدت رویه شماره ۴۷۴ مورخ ۲۷/۱۰/۱۳۸۹ هیات عمومی دیوان عدالت اداری، پذیرش اسناد عادی نقل و انتقال اراضی و املاک مادام که به تایید مراجع قانونی صلاحیت دار نرسیده باشد، جواز قانونی ندارد و رسیدگی های کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب ۱۳۵۱ نیز با لحاظ مقررات قانونی یادشده انجام می شود و در مواردی که خلاء قانونی وجود دارد، رفع مشکلات موجود نیازمند قانون گذاری است.