نظریه شماره 852/96/7 مورخ 1396/04/13 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره نحوه توقیف و مزایده آپارتمان های فاقد سابقه ثبتی و سند تفکیکی در اجرای احکام مدنی

نظریه شماره ۸۵۲/۹۶/۷ مورخ ۱۳۹۶/۰۴/۱۳ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره نحوه توقیف و مزایده آپارتمانهای فاقد سابقه ثبتی و سند تفکیکی در اجرای احکام مدنی: نظریه مشورتی به بررسی امکان توقیف و مزایده آپارتمانهایی که بهرغم تصرف مالکانه فاقد سابقه ثبتی هستند، پرداخته است. طبق این نظریه، در صورتی که آپارتمانها در زمینی با سند رسمی واقع شدهاند و تصرفات مالکانه وجود دارد، توقیف آنها به عنوان مال محکوم علیه با اتخاذ ملاک از ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی ممکن است. صورتجلسه تنظیمی در اجرای احکام، سند رسمی نیست و برنده مزایده برای انتقال رسمی ملک باید اقدامات لازم مانند اخذ صورتجلسه تفکیکی را انجام دهد. همچنین، تحویل ملک به برنده مزایده از طریق اجرای احکام مستلزم رعایت مقررات مربوطه است و در صورت ادعای حقی از سوی متصرفان غیر از محکوم علیه، نیاز به طرح دعوا و صدور حکم مقتضی میباشد.

شماره نظریه	۸۵۲/۹۶/۷
شماره پرونده	۱۱۱۶–۱/۳–۹۵
تاریخ نظریه	۱۳۹۶/۰۴/۱۳
موضوع نظریه	آیین دادرسی مدنی
محور نظریه	توقیف اموال فاقد سابقه ثبتی

استعلام

درپرونده مطروحه در این محکمه خواهان دادخواستی مبنی بر مطالبه وجه یک فقره چک بیش از ده میلیارد ریال مطرح فلذا پس از رسیدگی حکم برمحکومیت غیابی خوانده صادر پس از قطعیت و صدور اجراییه و اخذ ضمان معتبر در راستای اجرای حکم محکوم له مبادرت به معرفی یک آپارتمان از یک مجتمع مسکونی را به عنوان مال بلامعارض از محکوم علیه معرفی نموده و به دلیل فقد سابق ثبتی وبا ارایه مدارکی که حاکی از تصرفات محکوم علیه می باشد درخواست توقیف آپارتمان و ادامه عملیات مزایده را می نماید و این مهم درحالی است که عرصه دارای پلاک ثبتی بوده ولیکن آپارتمان ها وفق استعلام از اداره ثبت فاقد سابقه ثبتی و سند تفکیکی می باشد حالیه با عنایت به مراتب فوق الذکر سوال این است که :

اولا: بر اساس ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی که حاکی از توقیف اموال فاقد سابقه ثبتی با احراز تصرف محکوم علیه بوده آیا می توان نسبت به توقیف آپارتمان و انجام مزایده اقدام نمود یا خیر؟

ثانیا: درصورت توقیف و انجام مزایده نحوه انتقال به نام شرکت کننده در مزایده چگونه خواهد بود آیا نقل و انتقال به صرف صورت جلسه تنظیمی در واحد اجرای احکام صورت می پذیرد یا خیر ؟ یا طریق دیگری به دلیل عدم وجود سابقه ثبتی لحاظ می گردد.

ثالثا: در صورت قبول انتقال با صورت جلسه تنظیمی در اجرای احکام می توان به استناد به آن از طریق خلع ید نسبت به خلع ید محکوم علیه اقدام نمود و یا اینکه بدوا باید الزام به تنظیم سند رسمی صورت پذیرفته و سپس به خلع ید از محل مووف اقدام گردد./ع

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

۱–در فرض سوال که عرصه دارای سند رسمی است اما برای آپارتمانهایی که در آن احداث شده است (اعیانی) هنوز سند مالکیت اخذ نشده است، به نظر می رسد توقیف یکی از آپارتمانها به عنوان ملک متعلق به محکوم علیه در صورت وجود تصرفات مالکانه و یا دلایلی دال بر مالکیت وی مطابق عمومات قانونی و با اتخاذ ملاک از ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی بلا اشکال است. بدیهی است اگر مالک عرصه پس از توقیف نسبت به آن اعتراض نماید باید برابر ماده ۱۴۷ این قانون به آن رسیدگی شود.

۲ و ۳ – اولا صورتجلسه تنظیمی در اجرای احکام پس از برگزاری مزایده، دال بر آن است که شخص برنده مزایده شده است و به معنای نقل و انتقال رسمی ملک به وی نمی باشد. بنابراین برنده مزایده برای انتقال سند رسمی ملک باید اقدامات قانونی دیگر مانند اخذ صورتجلسه تفکیکی اداره ثبت را انجام دهد و در صورت امتناع مالک نسبت به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اقدام کند.

ثانیا در صورتی که مطابق ماده ۱۱۱ قانون اجرای احکام مدنی مال غیر منقول مزبور بعد از تنظیم صورت و ارزیابی، حسب مورد موقتا به مالک یا متصرف ملک تحویل شده باشد، مشارالیه مکلف است ملک را همان طوری که طبق صورت تحویل گرفته تحویل دهد. بنابراین، هرگاه اجرای احکام برابر این ماده مال غیر منقول را با تنظیم صورتجلسه موقتا به مالک یا متصرف ملک تحویل داده باشد، از آنجا که وی مکلف است ملک را همان طوری که طبق صورت تحویل گرفته، تحویل دهد، بنابراین اجرای احکام هم مکلف است، نسبت به تحویل گرفتن ملک از مالک یا متصرف و تحویل دادن آن به برنده مزایده، اقدام کند. بدیهی است، اگر ملک تحویل متصرفی غیر از محکوم علیه (مالک) باشد و وی به ادعای حقی حاضر به تخلیه نباشد، تخلیه ید وی مستلزم طرح دعوا و صدور حکم مقتضی است./خ