ماده ۴۹۷ قانون مدنی

عقد اجاره به واسطهٔ فوت موجر یا مستأجر باطل نمی‌شود لیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستأجره بوده‌است اجاره به فوت موجر باطل می‌شود و اگر شرط مباشرت مستأجر شده باشد به فوت مستأجر باطل می‌گردد.


توضیح واژگان

اجاره به شرط مباشرت: اگر در قرارداد اجاره، تصریح گردد که فقط خود مستأجر، حق استیفا از عین مستأجره را دارد؛ چنین عقدی را، اجاره به شرط مباشرت نامند.[۱]

پیشینه

اگر عقد اجاره، به اعتبار حرفه مستأجر یا شخصیت او منعقد گردیده باشد؛ ورثه او یا خود مؤجر، پس از مرگ مستأجر، می‌توانند خواستار فسخ قرارداد گردند.[۲]

نکات توضیحی تفسیری دکترین

مفاد این ماده، استثنائاتی است بر لازم بودن اجاره.[۳]

اگر موجر، فقط برای مدت عمر خود، مالک منافع عین مستأجره بوده‌است؛ اجاره به فوت موجر باطل می‌شود؛ زیرا در چنین فرضی، وی به موجب قرارداد صلح، مالک منافع مال بوده؛ و به همین اعتبار هم آن مال را اجاره داده‌است. و چون با وفات او، مالکیت وی نسبت به منافع مال مزبور از بین می‌رود؛ پس عقد اجاره نیز منفسخ می‌گردد.[۴]

شرط مباشرت به دو گونه قابل تصور است. یا قید است؛ که دراینصورت با انتفای مباشرت مستأجر در استیفا از مورد اجاره، عقد مزبور نیز منفسخ می‌گردد؛ زیرا با ازاله قید، مقید نیز از بین می‌رود. یا اینکه ماهیت شرط مباشرت، شرط ضمن عقد، و به عبارتی تعهدی فرعی است؛ که در چنین فرضی، درصورت عدم امکان انتفاع مستأجر از عین مستأجره، و سپردن مورد اجاره به غیر توسط او، مؤجر می‌تواند با استناد به خیار تخلف شرط، قرارداد را فسخ نماید. منظور قانونگذار در این ماده، فرض اول است.[۵] و اگر منظور قانونگذار از شرط مباشرت در این ماده، شرط ضمن عقد باشد؛ دراینصورت با وفات مستأجر، قرارداد منفسخ نگردیده؛ و به دلیل تعذر شرط، برای مؤجر حق فسخ به وجود می‌آید. که البته مقنن، نظر به قید بودن مباشرت دارد نه شرط بودن آن.[۶]

حق مالکیت مستأجر بر منافع عین مستأجره، و اطلاق عقد، مقتضی این است که وی، بتواند مورد اجاره را، به شخص دیگری اجاره دهد.[۷]

سوابق فقهی

اجاره با فوت هیچ‌یک از طرفین باطل نمی‌گردد؛ مگراینکه عین مستأجره موقوفه باشد.[۸]

منابع

  1. پیام آموزش شماره 1 فروردین و اردیبهشت 1382. معاونت آموزش و تحقیقات قوه قضائیه، 1382.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 3250908
  2. محمدعلی نوری. قانون مدنی مصر. چاپ 2. گنج دانش، 1392.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 5327008
  3. حسن ره پیک. حقوق مدنی (جلد ششم) عقود معین (بخش اول) (بیع، معاوضه، اجاره، قرض، جعاله و صلح). چاپ 1. خرسندی، 1387.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 4761616
  4. حسن ره پیک. حقوق مدنی (جلد ششم) عقود معین (بخش اول) (بیع، معاوضه، اجاره، قرض، جعاله و صلح). چاپ 1. خرسندی، 1387.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 4761616
  5. حسن ره پیک. حقوق مدنی (جلد ششم) عقود معین (بخش اول) (بیع، معاوضه، اجاره، قرض، جعاله و صلح). چاپ 1. خرسندی، 1387.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 4761616
  6. سیدحسن امامی. حقوق مدنی (جلد دوم) (در اجاره، مساقات، مضاربه، جعاله، شرکت، ودیعه، عاریه، قرض، قمار،وکالت ...). چاپ 12. اسلامیه، 1375.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 305784
  7. حسن ره پیک. حقوق مدنی (جلد ششم) عقود معین (بخش اول) (بیع، معاوضه، اجاره، قرض، جعاله و صلح). چاپ 1. خرسندی، 1387.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 4761616
  8. یداله بازگیر. قانون مدنی در آیینه آرای دیوانعالی کشور (صلح و اجاره و احکام راجع به آنها). چاپ 2. فردوسی، 1384.  ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 183092