رای دادگاه درباره رابطه ثمن معامله با مساحت مبیع در بیع آپارتمان (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۳۳۰۱۶۵۴)

چکیده دادنامه و رای دادگاه درباره رابطه ثمن معامله با مساحت مبیع در بیع آپارتمان: حسب رویه وعرف حاکم در مورد املاک، بویژه زمین یا آپارتمان، مبناء و معیار اصلی ثمن، مساحت ملک مورد معامله است و حتی در فرضی که در مبایعه نامه قید "از قرار هرمتر مربع" درج نشده باشد، مذاکرات اولیه و تراضی متعاملین بر مبناء قیمت واحد سطح انجام می شود. لذا درصورت نقصان مساحت ،بدون ضرورت فسخ معامله، امکان استرداد ثمن مازاد وجود دارد.

شماره دادنامه	۹۴۰۹۹۷۰۲۲۳۳۰۱۶۵۴
تاریخ دادنامه	۱۳۹۴/۱۲/۲۶
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	دادگاه تجدیدنظر استان
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	رابطه ثمن معامله با مساحت مبیع در بیع آپارتمان
قاضی	مرادی

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دادخواست آقایان س. و م. م. به وکالت آقای ص. س. و س. الف. به طرفیت آقای ک. الف. به خواسته استرداد ثمن معامله (بخشی از ثمن) که خواهان آن را ۱,۲۳۶,۷۶۰,۰۰۰ریال تقویم کرده است خواهان به شرح دادخواست تقدیمی مدعیست: موکلین در تاریخ ۵-۸-۱۳۹۳ شش دانگ یک قطعه زمین مسکونی به پلاک ثبتی ... به مساحت ۳۲۲.۵ متر مربع و به نشانی خیابان ... را به قیمت از قرار متری نود و هشت میلیون ریال و جمعا به مبلغ سه میلیارد و یکصد و شصت میلیون و پانصد هزار تومان از خوانده آقای ک. الف. خریداری می نمایند. پس از انجام تعهدات توسط طرفین و تنظیم سند، موکلین با اخذ سند تک برگ خود قصد تخریب و نوسازی ملک ابتیاع شده می نمایند که با نقشه برداری توسط کارشناسان شهرداری جهت اخذ مجوز ساخت متوجه می گردند متراژ واقعی ملک از متراژ مورد ادعا فروشنده و مندرج سند کمتر است. این موضوع به دلیل عدم درج اصلاحیه ملک مورد اعتراض موکلین قرار می گیرد که با بی توجهی خوانده محترم روبرو می شود. لذا با اخذ تامین دلیل از حوزه ۲۹ شورای حل اختلاف شماره ۶ در کلاسه پرونده ۴۵۵-۲۵۹-۹۴ و ارجاع موضوع به کارشناسی که به پیوست آمده است، مستند می گردد مساحت واقعی ملک دوازده متر و شصت و دو دسی متر مربع از مساحت مورد معامله کمتر است. لذا علی ایحال، به پیوست مدارک خرید و نظریه کارشناسی صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده به استرداد ثمن کسر متراژ ملک به مبلغ یک میلیارد و دویست و سی و شش میلیون و هفتصد و شصت هزار ریال به انضمام کلیه خسارات دادرسی، حق الوکاله وکیل و خسارت تاخیر تادیه از روز تقدیم دادخواست مستدعی است.( نشانی ملک : خیابان ...) وکیل خوانده در دادرسی حاضر شده ودر پاسخ به مطابقت مقدار مساحت رقبه مورد اختلاف در کپی سند مالکیت ابرازی خواهان که مورد قبول طرفین است وسند مبایعه نامه عادی مدرکی وی برابر دانسته و گفته است مقدار مساحت همانست که درسند رسمی قید شده و با مورد معامله اختلاف ندارد و همین مبنای محاسبه است و نظریه کارشناس رسمی در پرونده تامین در مقابل آن فاقد اعتبار است. با عنایت به محتویات پرونده استناد طرفین به سند رسمی کاداستر با شماره سریال ... که در آن مقدار مساحت ۳۲۲.۵ مترمربع توصیف شده است و تطبیق آن با مورد معامله آنچنانکه در ماده ۲ قراردادعادی ۱۰۳۵۰۱۸۶-۱۳۹۳/۸/۵ آمده است و به فرض مغایرت سند با وضعیت موجود، از شمول ماده ۳۵۵ یا ۳۸۴ قانون مدنی خارج است. چراکه مقررات این دو ماده ناظر به اشتباهات و اختلافات قراردادی بدون فرض وجود اشتباه ثبتی است.موضوع در این مرحله غیر ترافعی ورفع آن بدوا در حیطه وظیفه اداره ثبت است.هرچندپاسخ وکیل محترم خوانده و استنادوی به ماده ۱۴۹ قانون ثبت نیزناصواب است چراکه این ماده ناظربه اضافه مساحت است و نه نقصان آن. از سوی دیگربه فرض شمول مواد ۳۵۵ یا ۳۸۴ موصوف ، یعنی چه مقدار مورد معامله شرط بیع و چه جزء آن باشد.حسب مورد خیارفسخ تولید خواهد شد.در این صورت رجوع به ثمن نسبت به مقدار نقیصه (خواسته) فاقد پایگاه قانونی است.در ماده ۳۸۴ قانون مدنی حتی تراضی پیش بینی نشده است.به این ترتیب پذیرش دعوای خواهان در هردوفرض موقعیت قانونی ندارد دادگاه برابر ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوای خواهان صادر و اعلام می نماید. این رای ظرف مدت ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض و تجدید نظرخواهی دردادگاه تجدید نظر استان تهران می باشد.

رییس شعبه ۱۹ دادگاه عمومی تهران-سپیدنامه

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی آقایان۱- س. ۲- م. شهرت هردو م. با وکالت اقایان۱- ص. س. ۲- س. الف. بطرفیت تجدیدنظرخوانده آقای ک. الف. باوکالت آقای م. ن.ف. نسبت به دادنامه شماره۶۲۰ مورخ ۱۳۹۴/۸/۲۷ صادره از شعبه۱۹ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن در باب دعوای استرداد بخشی از ثمن معامله به مبلغ۱۲۳۶۷۶۰۰۰۰ ریال راجع به معامله مورخ۱۳۹۳/۸/۵ ملک مسکونی با پلاک ثبتی... تهران قرار رد دعوا صادر گردیده ازاین حیث مردود است که گرچه حسب رویه وعرف حاکم در مورد املاک بویژه زمین یا آپارتمان مورد معامله علی الخصوص در شهر تهران مبناءو معیار اصلی ثمن مبیع مساحت ملک مورد معامله است وباوصف اینکه در مبایعه نامه های تنظیمی بنگاههای املاک قید از قرار هرمتر مربع پیشبینی نگردیده وعملامسکوت می ماند لیکن مذاکرات اولیه وتراضی متعاملین برمبناءقیمت واحد سطح است لذا درصورت نقصان مساحت ،بدون ضرورت فسخ معامله حسب ذیل ماده۳۸۴ از قانون مدنی امکان استرداد ثمن مازاد تادیه شده فراهم است لیکن در مانحن فیه مبناء احتساب مساحت پلاک فوق الاشعار سند رسمی ابرازی ملک مبحوث عنه است که میزان مساحت۳۲۲/۵ مترمربع قیدشده که ادعاءتجدیدنظرخواه دال برنقصان ۱۲/۶۲ متر مربع بدوامستلزم اصلاح سند آنگاه طرح دعوای حقوقی است فلذا قرار صادره ازحیث نتیجه بارعایت اصول وقواعد دادرسی ولحاظ مقررات حاکم برموضوع انشاء گردیده وتجدیدنظرخواهی واصله باهیچکدام از جهات مصرح درماده۳۴۸قانون آیین دادرسی مدنی انطباقی نداشته فلذا دادگاه بارد درخواست تجدیدنظرمستندابه ماده۳۵۵ ازقانون آیین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته را نتیجتاتاییدواستوارمینمایدرای صادره قطعی است./

رئیس شعبه ۳۳دادگاه تجدیدنظراستان تهران مستشاردادگاه م. جوادخیری فرهاد مرادی