ریسک های انتقال اموال غیرمنقول در فاصله مبایعه نامه و تنظیم سند
ریسک های انتقال اموال غیرمنقول در فاصله مبایعه نامه و تنظیم سند عنوان پایان نامه ای است که توسط حسین رضوان خواه گل سفیدی، با راهنمایی حمیدرضا علومی یزدی و با مشاوره کوروش کاوبانی در سال ۱۳۹۱ و در مقطع کارشناسی ارشد دانشگاه علامه طباطبایی دفاع گردید.
 | |
| عنوان | ریسک های انتقال اموال غیرمنقول در فاصله مبایعه نامه و تنظیم سند |
|---|---|
| رشته | حقوق اقتصادی |
| دانشجو | حسین رضوان خواه گل سفیدی |
| استاد راهنما | حمیدرضا علومی یزدی |
| استاد مشاور | کوروش کاوبانی |
| مقطع | کارشناسی ارشد |
| سال دفاع | ۱۳۹۱ |
| دانشگاه | دانشگاه علامه طباطبایی |
چکیده
تحصیل و نگهداری مال غیر منقول به خصوص محل مسکونی شخصی برای اکثریت قاطع مردم ما از اهمیت زیادی برخوردار است. این دیدگاه از نگرش سرمایه ای به مقوله مسکن در نزد خانوار ایرانی ناشی می شود.از طرف دیگر علاوه بر این دغدغه ، اطمینان ازاستمرارمالکیت و عدم ادعای اغیار و خطر تصرف و غصب از جانب دیگران ، دیگر دل مشغولی اشخاص ، صاحب منصبان و... در اوایل قرن اخیر، از طرف حاکمیت موجب تصویب مقررات ثبتی از جمله قانون ثبت سال ۱۳۱۰ شمسی گردید .اما از ابتدای تصویب مقررات ثبتی ، در مورد نقش سند رسمی در بیع املاک وحدت نظر وجود نداشته است و به طور کلی دو دیدگاه عمده در این مورد مطرح می باشد : برخی ، تنظیم سند رسمی را یکی از ارکان بیع دانسته و تنظیم سند عادی در مورد املاک را باطل دانسته و برخی دیگر بیع املاک بدون تنظیم سند رسمی را معتبر می دانند ولی بیع واقع شده را با سند عادی قابل اثبات نمی دانند و تنظیم سند رسمی را برای اثبات بیع ،لازم می دانند،هرچند ثبت رسمی را، راه منحصر ندانسته و ادله دیگری مانند اقرار مالک و شهادت را نیز از راههای اثبات بیع دانسته اند .این برداشت حقوق دانان بر مبنای نظریه رضایی معاملات که ریشه در حاکمیت مقررات مدنی بر مقررات عمومی از جمله قوانین ثبتی ناشی می شود . بر مبنای این نظریه که بر بسیاری از محاکم و دادگاه ها بدوی تا عالی و بخصوص در بعد از انقلاب اسلامی حاکم است ، تنظیم اسناد عادی اعم از قولنامه و بیع نامه شیوع فراوانی یافته ، آن چنانکه امروزه کمتر معامله غیرمنقولی را می توان یافت که متاثر از این اسناد عادی نباشد ، و رونق صنف گسترده ای بنام مشاورین املاک در کلیه نقاط کشور ریشه در این تفکر دارد .البته نمی توان تاثیرگسترش دیوان سالاری اداری اعم از مراکز دولتی و شهرداری وثبت ووجود استعلام های متعدد وزاید از همه مهم تر توقع این مراجع از دفتر اسناد رسمی به عنوان گلوگاهی جهت دریافت کلیه مطالبات و تعهدات معوقهرا از دلایل اقبال اهل معامله به اسناد عادی ندانست.اما طرفین معامله بخصوص خریدار تنظیم سند رسمی را نقطه قوت و باعث تثبیت مالکیت و حمایت دولت از حقوق حقه خود می داند و همواره به دنبال آن است .اما بعلت موانع و یا آماده نبودن فروشنده برای تحویل فوری ملک و یا آماده نبودن ثمن و یا اخذ وام توسط خریدار انتقال سند رسمی ملک به فوریت ممکن نیست . این بازه زمانی همواره آبستن حوادث و ریسک های متعددی است که برخی از آن ها در صورت عدم توجه ، اساس و موجودیت معامله را تهدید می کند . این تحقیق به بررسی برخی از مصادیق این مخاطرات پرداخته است .وجود این ریسک ها براساس آنچه که بیان شد مسلم است و ریشه بسیاری از آن ها نیزبه برداشتی که از مقررات ثبتی در بین حقوق دانان و قضات شیوع دارد ، بر می گردد. لذا در فصل پایانی به این نتیجه رسیدیم که با اصلاح برخی از مقررات و شیوه های عملی موجود می توان بسیاری از ریسک های این بازه زمانی را مدیریت نمود و از همه مهم تر تغییر و اصلاح رویکرد به معاملات عادی از جمله مبایعه نامه از تملیکی به عهدی و محدود نمودن مشاوران املاک صرفا بر دلالی املاک مطابق مقررات موضوعه و عدم دخالت در تنظیم اسناد و در نهایت رفع ابهام و اجمال از مواد ۲۲ و ۴۶ و۴۷ ۴۸ قانون ثبت می تواند بسیاری از این مخاطرات را از ساحت معاملات ملکی پاک نموده و طرفین معامله با اطمینان بیشتری پا به این عرصه بگذارند.
ساختار و فهرست پایان نامه
مقدمه ۱
۱–معرفی تحقیق ۲
۲–اهداف تحقیق : ۲
۳–سوالات تحقیق : ۳
۴– فرضیات تحقیق : ۴
۵– روش تحقیق : ۵
۶–پیشینه و مشکلات تحقیق : ۵
۷– ساختار تحقیق : ۶
۸– تعریف بعضی از مفاهیم و واژگان اختصاصی تحقیق : ۶
۹– تقسیم بندی اشخاص در مواجهه با ریسک ۸
فصل اول ۱۱
مبانی و موجبات انتقال مالکیت در اموال غیر منقول ۱۱
مبحث اول : مبانی انتقال مالکیت در اموال غیر منقول ۱۲
گفتار اول : عقود معین و غیر معین ۱۲
گفتار دوم – قراردادهای نامعین و معاملات املاک ۱۴
مبحث دوم – موجبات انتقال مالکیت در اموال غیر منقول : ۱۸
گفتار اول – سند و انواع آن : ۲۱
بند اول – تعریف سند : ۲۱
بند دوم – سند رسمی : ۲۱
بند سوم – سند عادی : ۲۳
گفتار دوم – مصادیق اسناد عادی در بیع اموال غیر منقول : ۲۳
بند اول – قولنامه : ۲۴
بند دوم – مبایعه نامه : ۲۵
بند سوم – علل گرایش و رواج اسناد عادی برای انتقال اموال غیر منقول ۲۷
مبحث سوم – وضعیت حقوقی بیع اموال غیر منقول ثبت شده و ثبت نشده : ۲۹
گفتار اول – تنظیم سند رسمی از شرایط صحت انتقال : ۳۱
بند اول – دلایل توجیهی این نظریه : ۳۱
بند دوم – رویه قضایی ۳۴
بند سوم –نقد این نظریه ۳۵
گفتار دوم – ثبت سند به عنوان شرط قابل استناد شدن بیع مال غیر منقول در برابر اشخاص ثالث : ۳۷
بند اول – دلایل توجیهی این نظریه : ۳۷
بند دوم – رویه قضایی ۳۸
بند سوم –نقد این نظریه : ۳۹
گفتار سوم –(نظریه رضایی) ثبت سند نقش اثباتی وقوع بیع بین طرفین عقد : ۳۹
بند اول – دلایل توجیهی این نظریه : ۴۰
بند دوم – رویه قضایی ۴۲
بند سوم –نقد این نظریه: ۴۳
گفتار چهارم – نظریه تملیک موخر (ثبت سند به عنوان شرط انتقال مالکیت) ۴۴
بند اول – دلایل توجیهی این نظریه : ۴۶
بند دوم – رویه قضایی : ۴۸
نقد سوم – نقد این نظریه : ۴۹
گفتار پنجم – جمع بندی : ۵۱
فصل دوم ۵۵
ریشه ها و آثار و مصادیق ریسک های ناشی از معامله اموال غیر منقول با سند عادی ۵۵
مقدمه ۵۶
مبحث اول – ریسک های ناشی ازوضعیت اموال و محدودیت های قانونی و قراردادی در تنظیم سند عادی ۵۷
گفتار اول: ریسک ناشی از معامله معارض ۵۷
تعارض سند عادی با سند رسمی از نظر مقررات ثبتی : ۵۸
گفتار دوم: ریسک ناشی از معامله مال توقیف شده ۶۲
بند اول – توقیف ملک و سند آن مقدم بر تاریخ تنظیم مبایعه نامه ۶۳
بند دوم – توقیف ملک پس از تنظیم مبایعه نامه ۶۴
گفتار سوم – محدودیت در تنظیم مبایعه نامه به حکم قانون و یا قرارداد ۶۷
مبحث دوم– ریسک های ناشی از عدم صلاحیت تنظیم کنندگان مبایعه نامه و وضعیت طرفین معامله وفرم های یکسان ۷۱
گفتار اول – ریسک ناشی از عدم صلاحیت قانونی و فنی تنظیم کنندگان مبایعه نامه ۷۱
بند اول – عدم صلاحیت قانونی و فنی تنظیم کنندگان مبایعه نامه ۷۱
بند دوم – دلالی معاملات ملکی و مقررات ۷۲
گفتار دوم – ریسک های ناشی از زوال اهلیت متعاملین در فاصله تنظیم مبایعه نامه و سند رسمی ۷۶
بند اول – فوت متعهد قبل از تنظیم سند رسمی ۷۶
بند دوم – عدم انجام تعهد توسط وراث ۸۰
گفتار سوم – ریسک ناشی از دخالت نماینده در انجام معامله ۸۳
بند اول – انعقاد عقد به وسیله نماینده ۸۳
بند دوم – انواع نمایندگی ۸۴
۱– نمایندگی قراردادی : ۸۴
۲– نمایندگی قانونی : ۸۷
۳– نمایندگی قضایی : ۹۱
گفتار چهارم– ممنوعیت اشخاص در انجام معاملات و تاثیر آن در ایجاد ریسک ۹۵
بند اول – مبنای ممنوعیت اشخاص در انجام معاملات ۹۵
۱– حمایت از شخص محجور ۹۶
۲– حمایت از اشخاص ثالث ۹۶
۳– حمایت از جامعه و نظم عمومی ۹۶
۴– عدم اهلیت و یا ممنوعیت قضایی و اداری ۹۷
بند دوم – تعریف ممنوع المعامله و مبنای قانونی آن در جهت کاهش و یا افزایش ریسک ۹۷
الف – تعریف ممنوع المعامله ۹۷
ب – مبنای قانونی ممنوعیت ۹۸
بند سوم – وضعیت حقوقی معاملات عادی اشخاص ممنوع المعامله ۹۸
بند چهارم – ممنوعیت شخص از انجام معامله در پیش و یا پس از تنظیم مبایعه نامه ۱۰۰
بند پنجم – آیا حکم ممنوع المعامله به متعامل نیز قابل تسری است؟ ۱۰۳
گفتار پنجم : تاثیر فرم های از پیش تهیه شده در ایجاد ریسک ۱۰۴
مبحث سوم – ریسک های ناشی از تفسیر قانون ۱۰۷
گفتار اول – ریسک ناشی از غصب و عدم تحویل ملک ۱۰۹
بند اول – غصب مبیع ۱۰۹
بند دوم – خلع ید ۱۱۰
بند سوم – ارکان دعوای خلع ید ۱۱۱
– مالکیت و تاثیر آن در دعوی خلع ید ۱۱۱
گفتار دوم: ریسک ناشی از تنظیم سند وکالت بلاعزل بجای سند قطعی ۱۱۵
بند اول – اهداف توسل به وکالت بلاعزل ۱۱۶
الف – وکالت بلا عزل به منظور سوء استفاده از حق ۱۱۷
ب – حیله و تقلب نسبت به قانون ۱۱۸
بند دوم – تنظیم عقد وکالت بلاعزل به عنوان سند بیع و یک عقد پایدار ۱۲۱
مبحث چهارم – ریسک های ناشی از تغییرات قانون ۱۲۴
گفتار اول – ممنوعیت و یا محدودیت در فروش اراضی موات و بایر ۱۲۴
بند اول – ممنوعیت در فروش اراضی موات داخل محدوده شهرها ۱۲۴
بند دوم – محدودیت در فروش اراضی بایر ۱۲۸
گفتار دوم – محدودیت ناشی از اجرای طرح های شهری و کاربری ها ۱۳۰
گفتار سوم – ریسک خرید زمین یا با غ در خارج از محدوده شهرها ۱۳۴
مبحث پنجم : جمع بندی ۱۳۹
گفتار اول : ایرادات وارده به اسناد عادی ۱۴۰
بند الف – قابلیت انکار و تردید ۱۴۰
بند دوم – محدودیت در اعتبار ۱۴۲
گفتار دوم – آثار و تبعات منفی اسناد عادی ۱۴۴
بند اول – آثار منفی بر افراد و بر معاملات ۱۴۴
بند دوم – آثار و تبعات منفی اجتماعی و عمومی ۱۴۶
فصل سوم ۱۴۸
شیوه های مدیریت و تقلیل ریسک در معاملات اموال غیر منقول ۱۴۸
مقدمه ۱۴۹
مبحث اول – راه کارهای قانونی جاری در کاهش ریسک ۱۵۰
گفتار اول – آشنایی با طرح دولت در مورد معاملات املاک ۱۵۰
بند اول – اهداف و ماهیت طرح ۱۵۳
بند دوم– تاثیر طرح ساماندهی املاک در کاهش ریسک ۱۵۶
الف – کد رهگیری و تاثیر آن در کاهش ریسک ۱۵۶
ب – قرار دادهای از پیش تنظیم شده و تاثیر آن در مدیریت ریسک ۱۵۸
ج – دخالت کارشناس حقوقی و تاثیر آن در کاهش ریسک ۱۶۰
د– قدرت اثباتی قرارداد ثبت شده در سامانه و تاثیر آن در کاهش ریسک ۱۶۲
ه– آسیب شناسی مقررات در عدم کاهش ریسک ۱۶۵
گفتار دوم – راهکارهای قانون پیش فروش ساختمان در کاهش ریسک ۱۶۸
گفتار سوم – قانون تسهیل تنظیم اسناد و تاثیر ان بر کاهش ریسک ۱۷۲
گفتار چهارم – اصلاح بعضی روش ها و تاثیر آن بر کاهش ریسک ۱۷۵
بند اول – تصدیق امضاء ذیل اسناد عادی ۱۷۶
بند ب – امکان کسب اطلاع ذینفع از دفتر املاک ۱۷۷
مبحث دوم – اصلاح رویکرد به مقررات ثبتی و لزوم اصلاح قوانین ۱۷۸
گفتار اول – عهدی بودن معاملات ثبت نشده املاک ۱۸۰
بند اول – بررسی تطبیقی نقش اسناد عادی در معلامات غیر منقول ۱۸۱
الف – انگلستان ۱۸۱
ب – فرانسه ۱۸۳
ج – آلمان ۱۸۵
بند دوم – دلایل نظریه عهدی ۱۸۶
بند سوم – پذیرش نظریه عهدی در حقوق ایران و تاثیر آن بر کاهش ریسک ۱۸۸
گفتار دوم – ضرورت اصلاح روش ها و مقررات در کاهش ریسک ۱۸۹
گفتار سوم – طرح ریزی یک نظام بایسته دلالی املاک با رویکرد عهدی ۱۹۰
بند اول – قراردادهای تنظیمی بنگاه به عنوان پیش توافق تنظیم سند رسمی ۱۹۲
بند دوم – الزام بنگاه به تنظیم و امضاء کلیه اسناد توسط وکیل و مشاور دادگستری ۱۹۲
بند سوم – امکان کنترل وضعیت ملک و افراد ۱۹۳
بند چهارم – مسیولیت مشاور املاک در اخذ کلیه استعلام های دفترخانه ۱۹۳
نتیجه گیری : ۱۹۵
پیشنهادات ۱۹۹
فهرست منابع ۲۰۵
کلیدواژه ها
- انتقال مالکیت
- اموال غیرمنقول
- حقوق اجتماعی و اقتصادی
- مبایعه نامه
- سند مالکیت
- انتقال
- بیع
- مال
- مدیریت ریسک
- منقول
- غیر منقول
- احتمال خطر