قرارداد پیش فروش ساختمان از منظرحقوق ثبتی

قرارداد پیش فروش ساختمان از منظرحقوق ثبتی عنوان پایان نامه ای است که توسط طیبه جوادی کرمانی، با راهنمایی داود داداش نژاد در سال ۱۳۹۷ و در مقطع کارشناسی ارشد دانشگاه آزاد اسلامی واحد دامغان دفاع گردید.

عنوان	قرارداد پیش فروش ساختمان از منظرحقوق ثبتی
رشته	حقوق خصوصی – حقوق ثبت اسناد و املاک
دانشجو	طیبه جوادی کرمانی
استاد راهنما	داود داداش نژاد
مقطع	کارشناسی ارشد
سال دفاع	۱۳۹۷
دانشگاه	دانشگاه آزاد اسلامی واحد دامغان

چکیده

امروزه قراردادهایی تحت عنوان پیش فروش یا پیش خرید آپارتمان رواج چشمگیری پیدا کرده و بخش قابل توجهی از معاملات در مورد املاک را به خود اختصاص داده و موجب طرح دعاوی متعددی در مراجع دادگستری گردیده است. با اینکه حقوق مدنی بر یکی از غنی ترین سوابق تاریخی نهاده شده است و از آراء و نظریات علمای اسلامی برخوردار است لیکن زندگی مدرن امروز سختی و دشواری های ویژه خود را دارد. یکی از مظاهر آن پدیده آپارتمان سازی و فروش آن می باشد و همین امر سبب شد که قانون گذار در سال ۱۳۴۳ به وضع قانون تملک آپارتمان ها مبادرت ورزد و امروزه خریدوفروش آپارتمان یکی از اقسام شایع بیع املاک است، ولی گاهی موضوع خریدوفروش آپارتمان هایی است که هنوز ساخته نشده است و باید در آینده ساخته شودبه دنبال نیاز به قراردادها و تعهدات درزمینه های مختلف بخصوص مسکن که از نیازهای اولیه هر انسانی تلقی می شود و به تبع آن قوانین متعدد تصویب می شود . واشکافی ماهیت حقوقی قراردادهاشرایط و آثار این قراردادها وضعیت ضمانت اجرای لوایح تصویب شده بر آن شد که پژوهش حاضر با هدف بررسی وتبیین قراردادپیش فروش ساختمان از منظر حقوق ثبتی باروش تحلیل توصیفی وابزار گرد آوری کتابخانه ای انجام گیرد.ونتایج نشان داد که بطور کلی قانون مزبور قانونی غالبا شکلی است و با رفع ابهامات موانع اجرای آن برطرف می شود و از نظر نوع عقد به عقد سلم نزدیک تر است.

ساختار و فهرست پایان نامه

چکیده

فصل اول

کلیات تحقیق

۱–۱–مقدمه

۱–۲– بیان مسیله

۱–۳– اهمیت وضرورت تحقیق

۱–۴– سیوالات تحقیق

۱–۵– فرضیه ها

۱–۶– اهداف تحقیق

۱–۶–۱– هدف کلی

۱–۶–۲– اهداف جزیی

۱–۷– پیشینه تحقیق

۱–۸– ساختار تحقیق

۱–۹– تعریف مفاهیم واصطلاحات

۱–۹–۱– پیش فروش

۱–۹–۲– آپارتمان

۱–۹–۳– مفهوم قرارداددر فرهنگ ثبتی

۱–۹–۴– پیش فروشنده

۱–۹–۵– عقد

۱–۱۰– جنبه جدید بودن و نوآوری طرح

فصل دوم

کلیات تحقیق

۲–۱– مقدمه

۲–۲– مفاهیم و کلیات

۲–۲–۱– آپارتمان

۲–۲–۲– مالکیت

۲–۲–۳– سند

۲–۲–۳–۱– تعریف لغوی سند

۲–۲–۳–۲– تعریف حقوقی سند

۲–۲–۴– مفهوم پیش فروش

۲–۲–۴–۲– تعریف فقهی پیش فروش

۲–۲–۴–۳– تعریف حقوقی پیش فروش

۲–۲–۵– مفهوم بیع در فقه امامیه وقانون مدنی

۲–۲–۶– مفهوم قرارداد پیش فروش

۲–۲–۷– مفهوم پیش قرارداد

۲–۲–۸– مفهوم پیش فروشنده

۲–۳– آثار و شرایط انعقاد قراردادهای پیش فروش آپارتمان

۲–۳–۱– آثار قراردادهای پیش فروش آپارتمان

۲–۳–۱–۱– تعهدات پیش فروشنده

الف– گرفتن گواهی پایان کار از شهرداری محل

ب– گرفتن مفاصاحساب مالیاتی

ج– گرفتن مفاصا حساب نوسازی طبق تبصره ذیل ماده

قانون شهرداری اصلاحی۲۷/۱۱ ۱۳۴۵

۲–۳–۱–۲– تعهدات پیش خریدار

۲–۳–۱–۳– تعهدات مشترک

۲–۳–۲– شرایط انعقاد پیش فروش آپارتمان

۲–۳–۲–۱– شرایط اختصاصی صحت پیش فروش آپارتمان

۲–۳–۲–۲– شرایط عمومی صحت پیش فروش اپارتمان سال پیش

الف) عنصر اساسی هر توافقی ، اراده طرفین آن در ایجاد یک اثر حقوقی

ب) اهلیت طرفین

ج) مورد معامله

د) جهت معامله

۲–۴– تاریخچه و ماهیت حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان

۲–۴–۱– ماهیت حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان

۲–۴–۲– نظریه ایجاد تعهد بر انتقال ساختمان

۲–۴–۲–۱– انتقال موضوع قرارداد

الف) انتقال توسط خریدار

ب– انتقال توسط فروشنده

۲–۴–۲–۲– انتقال غیرارادی

۲–۴–۲–۳– قرارداد پیمانکاری

۲–۴–۲–۴– قرارداد خصوصی

۲–۴–۲–۵– نظریه ایجاد حق عینی برای خریدار

۲–۴–۲–۶– تملیک عین به همراه شرط

۲–۴–۲–۷– تملیک عین به صورت معلق

۲–۴–۲–۸– نظریه تملیک تدریجی

۲–۵– تاریخچه قرارداد پیش فروش آپارتمان

۲–۵–۱– تاریخچه پیش فروش

۲–۵–۱–۱– تاریخچه قرارداد پیش فروش آپارتمان در حقوق موضوعه

۲–۵–۲– موانع اجرای قانون پیش فروش آپارتمان

۲–۶– عدم صدور شناسنامه فنی

۲–۶–۱– مفهوم شناسنامه فنی

۲–۶–۲– مسیول صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان

۲–۶–۳– زمان صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان

۲–۶–۴– مدارک لازم جهت اخذ شناسنامه فنی و ملکی و گواهی پایان کار

۲–۶–۵– مدارک لازم جهت پایان کار برای املاک دارای پروانه ساختمانی سال۱۳۶۶ به بعد

۲–۶–۶– مراحل تهیه شناسنامه فنی و ملکی

۲–۶–۷– فرآیند صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان

۲–۷ نمونهای از قراردادها

۲–۷–۱– نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان

۲–۷–۲– نمونه قرارداد تعهد به انتقال

۲–۷–۳– نمونه قرارداد پیش خرید آپارتمان نیمه کاره در حال احداث

فصل سوم

روش تحقیق

۳–۱– مقدمه

۳–۲– روش پژوهش

۳–۳– ابزار پژوهش

۳–۴– روش اجرا

۳–۵– گرد آوری داده ها

فصل چهارم

۴–۱– مقدمه

۴–۲– تنظیم سند پیش فروش اپارتمان در دفاتر اسناد رسمی

۴–۲–۱– مطابق ایین نامه پیش فروش اپارتمان

۴–۲–۲– ثبت رسمی معاملات مربوط به پیش فروش آپارتمان در دفاتر اسناد رسمی

۴–۲–۲–۱– ثبت سند قطعی

۴–۲–۲–۲– ثبت سند پیش خرید

۴–۳– شرایط لازم برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان در دفاتر اسناد رسمی

۴–۳–۱– پرداخت بخشی از قیمت

۴–۳–۲– ذیحق بودن در پیش فروش

۴–۳–۳– ارایه مدرک لازم در دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده قرارداد

۴–۳–۴– تعیین و معرفی داوران

۴–۴– کیفیت انعقاد قرارداد پیش فروش آپارتمان

فصل پنجم

بحث و نتیجه گیری

۵–۱– تبیین نتایج

۵–۱–۱– پاسخ به اولین سوال

۵–۱–۲– پاسخ به دومین سوال

۵–۱–۳– تخلف از شرایط قرارداد ضمانت اجرای آن

۵–۱–۳–۱– دسته اول عدم انجام تعهد و موضوع قرارداد

۵–۱–۳–۲– دسته دوم اجرای ناقص قرارداد است

۵–۱–۳–۳– دسته سوم تاخیر در انجام تعهد

۵–۲– پیشنهادات

۵–۳– نتیجه گیری

منابع و مآخذ

کلیدواژه ها

• قرارداد
• حقوق ثبت
• پیش فروش
• سند