۱٬۰۲۴
ویرایش
ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 (نمایش مبدأ)
نسخهٔ ۲۸ فوریهٔ ۲۰۲۳، ساعت ۱۳:۱۴
، ۲۸ فوریهٔ ۲۰۲۳بدون خلاصۀ ویرایش
بدون خلاصۀ ویرایش |
بدون خلاصۀ ویرایش |
||
| خط ۱: | خط ۱: | ||
'''ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر''': از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای‌دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن که باقرارداد رسمی یا عادی منعقد میشود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط‌مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود. | '''ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1376''': از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای‌دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن که باقرارداد رسمی یا عادی منعقد میشود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط‌مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود. | ||
== مواد مرتبط == | == مواد مرتبط == | ||
* | * ماده 1 قانون راجع به تعدیل مال الاجاره ها 1317 | ||
* ماده 1 قانون روابط مالک و مستاجر 1339 | |||
* ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 | * ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 | ||
* | *ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1362 | ||
== توضیح واژگان == | == توضیح واژگان == | ||
| خط ۱۴: | خط ۱۵: | ||
</ref> اجاره عقدی است معوض و منافع به رایگان تملیک نمی شود.<ref>بند 3 ماده 40 قانون مدنی</ref> | </ref> اجاره عقدی است معوض و منافع به رایگان تملیک نمی شود.<ref>بند 3 ماده 40 قانون مدنی</ref> | ||
موجر: شخصی است که به موجب عقد | موجر: شخصی است که به موجب عقد اجاره، منفعت عینی را به شخص دیگری تملیک می کند.<ref name=":0" /> | ||
مستاجر: شخصی است که به موجب عقد اجاره منفعت عینی را تملک میکند.<ref name=":0" /> | مستاجر: شخصی است که به موجب عقد اجاره منفعت عینی را تملک میکند.<ref name=":0" /> | ||
حق کسب و پیشه: حقی است برای مستاجر بازرگان و پیشه ور و مطلق کسانی که از طریق اجاره محلی کسب معاش می کنند ولو انکه بازرگان نباشند. حق کسب و پیشه با سرقفلی فرق دارد زیرا شهرت تجاری و وجود مشتریان از عناصر سازنده سر قفلی نیست. حق کسب و پیشه تابع تملک منافع مورد اجاره مذکور است یعنی حق کسب و پیش تابع منافع ملک موضوع قرارداد اجاره است و یک مال تبعی است و به همین دلیل است که توقیف حق کسب و پیشه بدون توقیف منافع ملک موضوع عقد اجاره اصولا صحیح نیست. همچنین باید گفت حق کسب و پیشه یک مال غیر منقول است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=مبسوط در ترمینولوژی حقوق (جلد سوم)|ترجمه=|جلد=|سال=1388|ناشر=گنج دانش|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=6445856|صفحه=|نام۱=محمدجعفر|نام خانوادگی۱=جعفری لنگرودی|چاپ=4}}</ref> | |||
== پیشینه == | == پیشینه == | ||
این ماده با کمی تغییر، از دو ماده (1) و (15) قانون روابط موجر و مستاجر 1362 اقتباس شده است. ماده (15) قانون 1362 و ماده 1 قانون 76 هر دو مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین طرفین را حاکم بر روابط استیجاری کرده اند، با این تفاوت که قانون 62 فقط مربوط به اجاره های مسکونی بوده و شامل اجاره های ما قبل نیز می شد ولی قانون 76 فقط شامل اجاره هایی می شود که از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون منعقد می شوند. اجاره های قبل حسب مورد مشمول قانون معتبر حاکم در زمان انعقاد خود می باشند.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق موجر و مستأجر در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 (تخلیه اماکن تجاری، مسکونی، سرقفلی در حقوق ایران)|ترجمه=|جلد=|سال=1387|ناشر=مجمع علمی و فرهنگی مجد|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1112424|صفحه=|نام۱=یوسف|نام خانوادگی۱=طاهرموسوی|چاپ=2}}</ref> | قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر هم قبل از انقلاب و هم بعد از ان تحولاتی را پشت سر گذاشته است. قبل از انقلاب قانونگذار با تصویب سه قانون مربوط به روابط موجر و مستاجر مصوب 1317،1339،1356 تحول شگرفی را در روابط موجر و مستاجر ایجاد کرد. اولین قانون مربوط به روابط موجر و مستاجر تحت عنوان قانون راجع به تعدیل مال الاجاره ها در سال 1317 به تصویب رسید. تا قبل از تصویب این قانون مقررات باب اجاره در قانون مدنی بر قراردادهای اجاره حکمفرما بود اما با تصویب این قانون قراردادهای اجاره مشمول ان شدند. شایان ذکر است که اصطلاح سر قفلی برای اولین بار در ماده 9 ایین نامه قانون مذکور در حقوق ایران متولد شد هر چند که قبل از ان نیز عرف این اصطلاح را به رسمیت میشناخت.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی در حقوق ایران|ترجمه=|جلد=|سال=1390|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=6445860|صفحه=|نام۱=مهدی|نام خانوادگی۱=زینالی|چاپ=2}}</ref> | ||
دومین قانون، قانون روابط موجر و مستاجر 1339 است. قانونگذار با تصویب این قانون جنبه اختیاری بودن قرارداد اجاره را تعدیل کرد و مقررات امره ای را در خصوص ان وضع کرد و اختیار عمل را از طرفین گرفت چنانکه پیشبینی حق کسب و پیشه در این قانون قدرت مطلق موجر را در تخلیه مورد اجاره محدود نمود و در برخی موارد حق تقدم برای مستاجر ایجاد شد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی در حقوق ایران|ترجمه=|جلد=|سال=1390|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=6445864|صفحه=|نام۱=مهدی|نام خانوادگی۱=زینالی|چاپ=2}}</ref> | |||
سومین قانون، قانون روابط موجر و مستاجر 1356 است. | |||
قانونگذار در ماده اول قانون روابط مالک و مستاجر 1339 با ذکر مصادیق دکان ها،مغازه ها،خانه ها،اپارتمان ها،مهمانخانه ها،مسافرخانه ها،گرمابه ها،کاروانسرا ها، محل کارخانه ها،محل باشگاه های ورزشی،گاراژها،انبارها،اتاق های کرایه و استفاده از عبارت«هر محلی که برای پیشه و کسب و تجارت و یا سکنی تا به حال اجاره داده شده است و یا بعدا اجاره داده میشود»، اجاره تمام املاک را مشمول حکم قانون و در تبصره یک صراحتا مقرر داشت؛«منظور از اجاره مذکور در این ماده ان است که تصرف متصرف به عنوان اجاره یا صلح منافع با هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد، اعم از اینکه نسبت به مورد تصرف سند رسمی یا یا غیر رسمی تنظیم شده یا تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او باشد».بدین ترتیب،اولین استثنا بر حکم کلی بی اعتباری اسناد عادی زده شد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=سیاست تقنینی ایران در زمینه اعتبار اسناد رسمی (مقایسه قبل و بعد از انقلاب)|ترجمه=|جلد=|سال=1393|ناشر=ماهنامه کانون سردفتران و دفتریاران شماره 151 و 152 فروردین و اردیبهشت 1393|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=6445872|صفحه=|نام۱=محمد|نام خانوادگی۱=عظیمیان|چاپ=}}</ref> | |||
در قانون روابط موجر و مستاجر 1356 مانند قانون سال 1339، انتقال منافع املاک اعم از اینکه در قالب عقد اجاره یا صلح منافع یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد،بدون تنظیم سند رسمی مورد پذیرش محاکم است. مطابق ماده 1 این قانون:«هر محلی که برای سکنی یا کسب و پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد، اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد،مشمول مقررات این قانون است.» بدین ترتیب،قرارداد های عادی و حتی توافق شفاهی طرفین به عنوان دلیل انتقال منافع مستند دعاوی اشخاص در دادگاه های دادگستری قرار گرفتند ولی پذیرش این گونه قرارداد ها در سایر مراجع دولتی به رغم نبودن مانع قانونی،همیشه با تردید همراه بوده است و تاکنون نیز این دیدگاه غالب با تغییر جدی مواجه نشده است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=سیاست تقنینی ایران در زمینه اعتبار اسناد رسمی (مقایسه قبل و بعد از انقلاب)|ترجمه=|جلد=|سال=1393|ناشر=ماهنامه کانون سردفتران و دفتریاران شماره 151 و 152 فروردین و اردیبهشت 1393|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=6445868|صفحه=|نام۱=محمد|نام خانوادگی۱=عظیمیان|چاپ=}}</ref> | |||
ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 با کمی تغییر، از دو ماده (1) و (15) قانون روابط موجر و مستاجر 1362 اقتباس شده است. ماده (15) قانون 1362 و ماده 1 قانون 76 هر دو مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین طرفین را حاکم بر روابط استیجاری کرده اند، با این تفاوت که قانون 62 فقط مربوط به اجاره های مسکونی بوده و شامل اجاره های ما قبل نیز می شد ولی قانون 76 فقط شامل اجاره هایی می شود که از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون منعقد می شوند. اجاره های قبل حسب مورد مشمول قانون معتبر حاکم در زمان انعقاد خود می باشند.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق موجر و مستأجر در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 (تخلیه اماکن تجاری، مسکونی، سرقفلی در حقوق ایران)|ترجمه=|جلد=|سال=1387|ناشر=مجمع علمی و فرهنگی مجد|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1112424|صفحه=|نام۱=یوسف|نام خانوادگی۱=طاهرموسوی|چاپ=2}}</ref> | |||
با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر 1376، قوانین سابق راجع به روابط موجر و مستاجر از قبیل قوانین روابط موجر و مستاجر 1356 و قانون مصوب 1362 و.... فقط نسبت به قرارداد های قبل از لازم الاجرا شدن این قانون مجری خواهند بود. البته با توجه به اینکه برخی از قوانین مربوط به موجر و مستاجر توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام به تصویب رسیده و طبق نظر شورای نگهبان، مصوبات مجلس شورای اسلامی نمی تواند ناسخ مصوبات مجمع تشخیص مصلحت نظام باشد لذا قوانینی از قبیل مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام در خصوص حق کسب و پیشه و تجارت مصوب 1369/10/25 که راجع به اعتبار قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر 1365/8/15 می باشد با تصویب قانون سال 1376 نسخ نگردیده است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=نشریه دادرسی شماره 16 مهر و آبان 1378|ترجمه=|جلد=|سال=1378|ناشر=سازمان قضایی نیروهای مسلح|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1646772|صفحه=|نام۱=سازمان قضایی نیروهای مسلح|نام خانوادگی۱=|چاپ=}}</ref> | با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر 1376، قوانین سابق راجع به روابط موجر و مستاجر از قبیل قوانین روابط موجر و مستاجر 1356 و قانون مصوب 1362 و.... فقط نسبت به قرارداد های قبل از لازم الاجرا شدن این قانون مجری خواهند بود. البته با توجه به اینکه برخی از قوانین مربوط به موجر و مستاجر توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام به تصویب رسیده و طبق نظر شورای نگهبان، مصوبات مجلس شورای اسلامی نمی تواند ناسخ مصوبات مجمع تشخیص مصلحت نظام باشد لذا قوانینی از قبیل مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام در خصوص حق کسب و پیشه و تجارت مصوب 1369/10/25 که راجع به اعتبار قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر 1365/8/15 می باشد با تصویب قانون سال 1376 نسخ نگردیده است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=نشریه دادرسی شماره 16 مهر و آبان 1378|ترجمه=|جلد=|سال=1378|ناشر=سازمان قضایی نیروهای مسلح|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1646772|صفحه=|نام۱=سازمان قضایی نیروهای مسلح|نام خانوادگی۱=|چاپ=}}</ref> | ||
| خط ۲۵: | خط ۳۹: | ||
بر اساس مواد 46 و 47 قانون ثبت و همچنین ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر 1362، طرفین قرارداد برای اثبات اجاره ناچار به تنظیم سند رسمی بودند، ولی بر اساس ضرورت و مقتضیات روابط حقوقی و اجتماعی قانونگذار در ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 این مشکل را بر طرف کرد و اجاره هایی را که به وسیله سند عادی تنظیم می شود را موجد اثبات شمرد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=سلسله مباحث فقهی حقوقی عقد اجاره|ترجمه=|جلد=|سال=1391|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=2716700|صفحه=|نام۱=اسداله|نام خانوادگی۱=لطفی|چاپ=1}}</ref> | بر اساس مواد 46 و 47 قانون ثبت و همچنین ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر 1362، طرفین قرارداد برای اثبات اجاره ناچار به تنظیم سند رسمی بودند، ولی بر اساس ضرورت و مقتضیات روابط حقوقی و اجتماعی قانونگذار در ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 این مشکل را بر طرف کرد و اجاره هایی را که به وسیله سند عادی تنظیم می شود را موجد اثبات شمرد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=سلسله مباحث فقهی حقوقی عقد اجاره|ترجمه=|جلد=|سال=1391|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=2716700|صفحه=|نام۱=اسداله|نام خانوادگی۱=لطفی|چاپ=1}}</ref> | ||
== | == رویه های قضایی == | ||
در خصوص ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 سخن از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون به میان امده است که با توجه به ماده 2 قانون مدنی، دلالت بر قابل اجرا بودن ان با انقضای 15 روز، پس از انتشار دارد(مگر در مواردی که در خود قانون ترتیب خاصی معین شده باشد) ولی در ماده 11 قانون مذکور تکلیف اماکنی که قبل از تاریخ تصویب به اجاره داده شده مشخص شده است، به نظر میرسد یک خلا قانونی از زمان تصویب قانون تا لازم الاجرا شدن ان | |||
== منابع == | == منابع == | ||
{{پانویس}} | {{پانویس}} | ||