۱٬۰۲۴
ویرایش
بدون خلاصۀ ویرایش
جز (added Category:مستاجر using HotCat) |
بدون خلاصۀ ویرایش |
||
| خط ۱۵: | خط ۱۵: | ||
حق کسب و پیشه و تجارت: حق کسب و پیشه و تجارت عبارت است از ان کسب شهرت و رونقی که در ملک به واسطه اقدام مستاجر به وجود امده است، چه مالی یا وجهی مستاجر به موجر داده باشد یا نداده باشد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=عقد اجاره کاربردی|ترجمه=|جلد=|سال=1390|ناشر=نگاه بینه|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=2144364|صفحه=|نام۱=بهرام|نام خانوادگی۱=بهرامی|چاپ=3}}</ref> | حق کسب و پیشه و تجارت: حق کسب و پیشه و تجارت عبارت است از ان کسب شهرت و رونقی که در ملک به واسطه اقدام مستاجر به وجود امده است، چه مالی یا وجهی مستاجر به موجر داده باشد یا نداده باشد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=عقد اجاره کاربردی|ترجمه=|جلد=|سال=1390|ناشر=نگاه بینه|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=2144364|صفحه=|نام۱=بهرام|نام خانوادگی۱=بهرامی|چاپ=3}}</ref> | ||
موجر: کسی است که مالک بوده و یا از طرف مالک اجازه دارد تا ساختمان را اجاره دهد (اجاره دهنده).<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق کاربردی به زبان ساده|ترجمه=|جلد=|سال=1390|ناشر=راز نهان|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=6486500|صفحه=|نام۱=رضا|نام خانوادگی۱=کاظمی|چاپ=1}}</ref> | |||
مستاجر: کسی است که ساختمان را از موجر اجاره می کند (اجاره کننده).<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق کاربردی به زبان ساده|ترجمه=|جلد=|سال=1390|ناشر=راز نهان|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=6486504|صفحه=|نام۱=رضا|نام خانوادگی۱=کاظمی|چاپ=1}}</ref> | |||
== پیشینه == | == پیشینه == | ||
قانونگذار در مواد 6 و 7 و 8 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 موضوع سر قفلی را مطرح نموده است. در ماده 6 نکته ای که حائز اهمیت می باشد این است که سر قفلی را مختص ملک تجاری قرار داده است، در حالی که قانون روابط موجر و مستاجر 1356 ضابطه عمل تجاری، بیان شده بود( تبصره 2 ماده 14).<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=گزیده ای از پایان نامه های علمی قضات در امور حقوقی (جلد دوم)|ترجمه=|جلد=|سال=1388|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=687480|صفحه=|نام۱=معاونت آموزش|تحقیقات قوه قضائیه|نام خانوادگی۱=|چاپ=1}}</ref> همچنین باید گفت در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، تخلیه اماکن کسب و پیشه تابع تشریفات خاصی بود و به صرف انقضای مدت موجبات تخلیه عین مستاجره فراهم نبود. اما در قانون روابط موجر و مستاجر 1376 حقی تحت عنوان حق کسب و پیشه ذکر نشده است بلکه در این قانون حق سر قفلی در اماکن کسب و پیشه پیش بینی شده است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=سلسله مباحث فقهی حقوقی عقد اجاره|ترجمه=|جلد=|سال=1391|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=2720684|صفحه=|نام۱=اسداله|نام خانوادگی۱=لطفی|چاپ=1}}</ref> | قانونگذار در مواد 6 و 7 و 8 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 موضوع سر قفلی را مطرح نموده است. در ماده 6 نکته ای که حائز اهمیت می باشد این است که سر قفلی را مختص ملک تجاری قرار داده است، در حالی که قانون روابط موجر و مستاجر 1356 ضابطه عمل تجاری، بیان شده بود( تبصره 2 ماده 14).<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=گزیده ای از پایان نامه های علمی قضات در امور حقوقی (جلد دوم)|ترجمه=|جلد=|سال=1388|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=687480|صفحه=|نام۱=معاونت آموزش|تحقیقات قوه قضائیه|نام خانوادگی۱=|چاپ=1}}</ref> همچنین باید گفت در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، تخلیه اماکن کسب و پیشه تابع تشریفات خاصی بود و به صرف انقضای مدت موجبات تخلیه عین مستاجره فراهم نبود. اما در قانون روابط موجر و مستاجر 1376 حقی تحت عنوان حق کسب و پیشه ذکر نشده است بلکه در این قانون حق سر قفلی در اماکن کسب و پیشه پیش بینی شده است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=سلسله مباحث فقهی حقوقی عقد اجاره|ترجمه=|جلد=|سال=1391|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=2720684|صفحه=|نام۱=اسداله|نام خانوادگی۱=لطفی|چاپ=1}}</ref>بنابراین، انچه در قانون 1339 و 1356 روابط موجر و مستاجر مورد بحث قرار گرفته منصرف به حق کسب و پیشه و تجارت است و انچه در قانون سال 1376 امده مربوط به سرقفلی است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=بررسی تحلیلی روابط اقتصادی موجر و مستأجر (تعیین سرقفلی، حق کسب و پیشه و تجارت، اجاره بها، تعدیل اجاره بها، اجرت المثل اماکن مسکونی)|ترجمه=|جلد=|سال=1389|ناشر=میزان|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=2700788|صفحه=|نام۱=محمدمسعود|نام خانوادگی۱=علیزاده خرازی|چاپ=2}}</ref> | ||
در قانون 76 وضع مانند قانون روابط موجر و مستاجر 1362 تابع قانون مدنی است. بنابراین، در روابط استیجاری موضوع قانون 76 نیز اصل کلی وجود حق انتقال برای مستاجر است. بنابراین مستاجر مالک حق است و در انتقال به دیگری مانند هر مالکی ازاد است. با قبول وجود حق انتقال در روابط استیجاری قانون مدنی و قانون 76، سر قفلی نیز قابل انتقال است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=ثبوت و اثبات در قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب 1376)|ترجمه=|جلد=|سال=1388|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=3006592|صفحه=|نام۱=محمدرضا|نام خانوادگی۱=فلاح|چاپ=2}}</ref> | |||
== مطالعات تطبیقی == | == مطالعات تطبیقی == | ||
مفهوم سرقفلی در حقوق فرانسه با انچه در قانون روابط موجر و مستاجر 1376 به تبعیت از فقه اسلامی مطرح کرده است متفاوت است. سر قفلی در حقوق فرانسه چیزی شبیه به حق کسب و پیشه و تجارتی است که در قانون روابط موجر و مستاجر 1356 وجود داشت و یا به تعبیر دیگر عبارت است از حق بر جذب مشتری.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=اشتباه در شخص طرف قرارداد (مطالعه تطبیقی در حقوق ایران و فرانسه)|ترجمه=|جلد=|سال=1390|ناشر=دانشگاه امام صادق(ع)|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=4435508|صفحه=|نام۱=سعید|نام خانوادگی۱=محسنی|چاپ=1}}</ref> | |||
== فلسفه و مبانی نظری ماده == | == فلسفه و مبانی نظری ماده == | ||
== نکات توضیحی و تفسیری دکترین == | == نکات توضیحی و تفسیری دکترین == | ||
عده ای از حقوقدانان سر قفلی را وجه یا مالی میدانند که مستاجر به هنگام عقد اجاره به موجر می دهد. به نظر این دسته از اساتید دادن سرقفلی را نمیتوان به تملیک واقعی و یا ودیعه موضوع قانون مدنی، هبه یا قرض تشبیه نمود، اما خصوصیاتی از ودیعه عرفی و قرض در سرقفلی موجود است. در این برداشت بین تلقی مستاجرین موضوع قانون 56 و قانون 76 در تودیع وجه فرقی نیست؛ زیرا در هر دو قانون، مستاجرین بنا بر استرداد دارند، یعنی هیچگاه قصد واقعی انها تملیک نیست منتهی با این فرق که در قانون 56، دادگاه با جلب نظر کارشناس و با لحاظ عوامل عدیده ای که در تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت موثر است ان را لحاظ می نماید و در نهایت تحت عنوان این حق، به وجه رایج کشور حکم می کند ولی در قانون 76 قانونگذار با احترام به اراده طرفین و لحاظ واقعیت اقتصادی جامعه، به نرخ عادله روز و بدون ضرورت در ارجاع امر به کارشناس، موضوع حکم قرار میگیرد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=ثبوت و اثبات در قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب 1376)|ترجمه=|جلد=|سال=1388|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=3006108|صفحه=|نام۱=محمدرضا|نام خانوادگی۱=فلاح|چاپ=2}}</ref> | |||
عده ای از اساتید، تعاریف مختلفی از سرقفلی را در کتاب های خود ارائه کرده اند که از جمله انها میتوان به مورد زیر اشاره کرد: | |||
سرقفلی عبارت است از حق اب و گل و حقی است که در دکان، حمام یا کاروانسرا برای مستاجر پدید میاید و او می تواند ان را به مستاجر بعد خود بفروشد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=مباحثی تحلیلی از حقوق تجارت (اوراق تجاری-بورس و اوراق بهادار-حق کسب یا پیشه یا تجارت)|ترجمه=|جلد=|سال=1392|ناشر=پژوهشگاه حوزه و دانشگاه|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=4814604|صفحه=|نام۱=ابراهیم|نام خانوادگی۱=عبدی پورفرد|چاپ=2}}</ref> | |||
== نکات توضیحی == | == نکات توضیحی == | ||
در قوانین موضوعه ما تعریفی از سرقفلی ارائه نشده است. تنها در ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 در مورد سر قفلی صحبت شده است که البته متن ماده 6 را نباید تعریف سرقفلی تلقی کرد بلکه ماده 6 صرفا در مقام بیان احکام سرقفلی است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=سلسله پژوهش های فقهی-حقوقی (جلد سیزدهم) (معاملات مدیون، قرارداد حمل و نقل از دیدگاه فقه و حقوق سرقفلی و...)|ترجمه=|جلد=|سال=1387|ناشر=قضا|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=487808|صفحه=|نام۱=فرج اله|نام خانوادگی۱=هدایت نیا گنجی|چاپ=1}}</ref> دومین محور اساسی در قانون سال 1376، مساله تادیه یا عدم تادیه سرقفلی به مستاجر هنگام تخلیه است که به ظاهر یک بدعتگذاری میباشد. در قانون سال 1356، در روابط موجر و مستاجر مربوط به اماکن تجاری، مستاجر هنگام تخلیه سر قفلی را به نرخ عادله روز، از موجر دریافت میکند، اعم از انکه هنگام عقد به موجر سرقفلی داده باشد یا نداده باشد. در قانون سال 1356، هرگاه مستاجر مقصر یا متخلف قلمداد شود( مانند ارتکاب تعدی و تفریط یا تغییر شغل و یا عدم تادیه اجاره بها در موعد مقرر) از دریافت سرقفلی محروم میشود. ولی در قانون سال 1376، احکام و مقررات دیگری پایه گذاری شده است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق مدنی (جل ششم) (عقود معین-بخش اول) (بیع، خیارات، بیع شرط، اجاره، جعاله، قرض، صلح، مضاربه)|ترجمه=|جلد=|سال=1382|ناشر=گنج دانش|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=895756|صفحه=|نام۱=پرویز|نام خانوادگی۱=نوین|نام۲=عباس|نام خانوادگی۲=خواجه پیری|چاپ=2}}</ref> | |||
مطابق صدر ماده 6 اگر مستاجر اول بخواهد به واسطه حق انتقال به غیری که دارد سرقفلی را به مستاجر دوم منتقل نماید، مستاجر دوم به طور معمول ارزش سرقفلی را بر اساس عرضه و تقاضا در بازار ازاد، با توجه به مندرجات اجاره نامه، نوع کسب، مدت باقی مانده و اجور توافق نمایند، البته این مورد نیازی برای مراجعه به دادگاه(کارشناس) ندارد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=بررسی تحلیلی روابط اقتصادی موجر و مستأجر (تعیین سرقفلی، حق کسب و پیشه و تجارت، اجاره بها، تعدیل اجاره بها، اجرت المثل اماکن مسکونی)|ترجمه=|جلد=|سال=1389|ناشر=میزان|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=2701196|صفحه=|نام۱=محمدمسعود|نام خانوادگی۱=علیزاده خرازی|چاپ=2}}</ref> | |||
== مطالعات فقهی == | == مطالعات فقهی == | ||
| خط ۳۵: | خط ۵۰: | ||
== رویه های قضایی == | == رویه های قضایی == | ||
شعبه سوم دادگاه تجدیدنظر استان تهران، در خصوص انتقال سرقفلی چنین رای داده است که: « حق سرقفلی حقی است که برای مستاجر محل کسب ایجاد میشود و تنها با انتقال منافع عین مستاجره منتقل می گردد و به طور مستقل قابل انتقال نیست و انتقال سرقفلی با حفظ مالکیت منفعت ممکن نیست. اگر مستاجر مجاز به انتقال منافع عین مستاجره و سرقفلی باشد؛ منتقل الیه برای احقاق حق خود می بایست به طرفیت مالک و مستاجر قبلی( صرفا برای اثبات انتقال) دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را تقدیم کند.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=رویه قضایی دادگاه های تجدیدنظر استان تهران در امور مدنی (اجاره 84)|ترجمه=|جلد=|سال=1389|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1291636|صفحه=|نام۱=محمدرضا|نام خانوادگی۱=زندی|چاپ=2}}</ref> | |||
== انتقادات == | == انتقادات == | ||
* اصطلاح «طریق صحیح شرعی» باید به «طریق صحیح قانونی» تغییر یابد؛ زیرا اصل بر این است که قوانینی که تصویب میشوند و به تایید شورای نگهبان میرسد، موافق موازین شرعی است؛ پس برای پرهیز از اظهار نظر متفاوت در این زمینه باید اصطلاح طریق صحیح قانونی استعمال گردد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=گزیده ای از پایان نامه های علمی قضات در امور حقوقی (جلد دوم)|ترجمه=|جلد=|سال=1388|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=687560|صفحه=|نام۱=معاونت آموزش|تحقیقات قوه قضائیه|نام خانوادگی۱=|چاپ=1}}</ref> | |||
== مذاکرات تصویب == | == مذاکرات تصویب == | ||