ماده ۴۹۴ قانون مدنی: تفاوت میان نسخه‌ها

'''ماده ۴۹۴ قانون مدنی''': [[عقد اجاره]] به محض انقضای مدت برطرف می‌شود و اگر پس از انقضای آن، مستأجر، عین مستأجره را بدون [[اذن]] مالک مدتی در [[تصرف]] خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق [[اجرت‌المثل]] خواهد بود اگر چه مستأجر استیفای منفعت نکرده باشد و اگر با اجازهٔ مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد مگر این که مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.

رابطه این ماده با [[ماده ۶۳۱ قانون مدنی]]، شبیه رابطه دو حکم مطلق و مقید است. مطابق قاعده، مطلق بر مقید حمل می‌گردد؛ یعنی فرض می‌شود که حکم مطلق نیز، مقید بوده‌است. به عبارتی اصل بر این است که به محض پایان مدت، ید امانی مستأجر، تبدیل به ید ضمانی می‌شود. اما چون ممکن است پس از انقضای مدت اجاره، در تبدیل ید مستأجر، شک و تردید به وجود آید؛ و برابر با قاعده استصحاب، ید امانی مستأجر باقی بماند؛ دلایل و امارات و قراینی وجود دارد که شک و تردید را، از بین برده؛ و ید امانی را، به ید ضمانی تبدیل نمایند. یکی از این دلایل را، می‌توان عبارت از مطالبه مالک، و خودداری مستأجر از تسلیم مورد اجاره دانست. در چنین وضعیتی، دیگر تردیدی در ضمانی بودن ید مستأجر وجود ندارد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=سلسله مباحث فقهی حقوقی عقد اجاره|ترجمه=|جلد=|سال=1391|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=2719288|صفحه=|نام۱=اسداله|نام خانوادگی۱=لطفی|چاپ=1}}</ref>

دررابطه با اجاره منزل مسکونی، ماده ۹ قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۶۲، و فصل اول قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۷۶، مخصص این ماده است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=مجموعه محشای قانون مدنی|ترجمه=|جلد=|سال=1387|ناشر=گنج دانش|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1710924|صفحه=|نام۱=محمدجعفر|نام خانوادگی۱=جعفری لنگرودی|چاپ=3}}</ref> و این ماده، دررابطه با املاک تجاری، توسط ماده ۷ قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۵۶، و همچنین فصل دوم قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۷۶، تخصیص خورده‌است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=مجموعه محشای قانون مدنی|ترجمه=|جلد=|سال=1387|ناشر=گنج دانش|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1710928|صفحه=|نام۱=محمدجعفر|نام خانوادگی۱=جعفری لنگرودی|چاپ=3}}</ref>

پس از انقضا مدت اجاره، و پیش از اینکه مالک، مورد اجاره را مطالبه نماید؛ مستأجر در حکم امین بوده؛ و دررابطه با عیب و نقصی که بدون تقصیر وی، بر مال وارد گردیده؛ نیست. و زمانی باید اجرت المثل پرداخت نماید؛ که از آن استیفای منفعت کرده باشد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق مدنی عقود معین (قسمت اول) (معاملات معوض، عقود تملیکی، بیع، معاوضه، اجاره، قرض)|ترجمه=|جلد=|سال=1374|ناشر=مدرس|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=3650512|صفحه=|نام۱=ناصر|نام خانوادگی۱=کاتوزیان|چاپ=6}}</ref>

اگر پس از انقضای مدت اجاره، مستأجر با اذن مالک، مورد اجاره را نزد خود نگهدارد؛ دراینصورت ضامن منافع استیفاشده خواهد بود. اما برابر با قاعده استیفا و اصل عدم تبرع، نمی‌توان حکم به رایگان بودن تصرف وی نمود. چراکه اثر اذن مالک، اباحه تصرف بوده؛ که با مجانی بودن آن متفاوت است. و مستأجر، دربرابر منافع غیرمستوفات، ضامن نیست؛ زیرا ید وی امانی بوده؛ و تنها دررابطه با منافعی که استیفا می‌کند؛ مسئول است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق مدنی (جلد ششم) عقود معین (بخش اول) (بیع، معاوضه، اجاره، قرض، جعاله و صلح)|ترجمه=|جلد=|سال=1387|ناشر=خرسندی|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=1855344|صفحه=|نام۱=حسن|نام خانوادگی۱=ره پیک|چاپ=1}}</ref>

== سوابق فقهی ==

پس از انقضای مدت اجاره، درصورت مطالبه مؤجر، مستأجر با عین مستأجره را تخلیه نماید.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=قانون مدنی و فتاوای امام خمینی (جلد اول)|ترجمه=|جلد=|سال=1384|ناشر=سمت|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=47704|صفحه=|نام۱=عبداله|نام خانوادگی۱=کیایی|چاپ=1}}</ref>

به موجب دادنامه شماره ۱۹۰۸ مورخه ۱۳۲۶/۱۲/۱۲ شعبه ۴ دیوان عالی کشور، اگر مستأجر، پس از انقضای موعد اجاره، با اذن مؤجر، از عین مستأجره استیفا نماید؛ دراینصورت مکلف به تأدیه اجرت المثل، برابر با میزان اجرت المسمی است. پس درموردی که مؤجر، از دادگاه تقاضای ارجاع پرونده را به کارشناس، جهت تعیین اجرت المثل نماید؛ بنابراین باید نتیجه گرفت که از اذن و تراضی قبلی خود عدول نموده؛ و دادگاه نیز باید پس از اخذ نظر کارشناس، میزان اجرت المثل را معین نماید.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=قانون مدنی در رویه قضایی|ترجمه=|جلد=|سال=1387|ناشر=مجمع علمی و فرهنگی مجد|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=169116|صفحه=|نام۱=سیدمحمدرضا|نام خانوادگی۱=حسینی|چاپ=4}}</ref>

* [[رای وحدت رویه شماره ۵۷۶ مورخ۱۳۷۱/۷/۱۴ هیئت عمومی دیوان عالی کشور( عدم اطلاق محل کسب و پیشه به مطب استیجاری پزشکان)]]