ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر 1376
ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶: اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند بود.
مواد مرتبط
توضیح واژگان
موجر: کسی است که مالک بوده یا از طرف مالک اجازه دارد تا ساختمان را اجاره دهد (اجاره کننده).[۱]
مستأجر: کسی است که ساختمان را از موجر اجاره می‌کند (اجاره کننده).[۲]
سرقفلی: مفهوم اصطلاحی سر قفلی؛ عبارت از این است که مستاجر آنچه را که در تصرفش می‌باشد به دیگری واگذار نماید و در مقابل این واگذاری که در عرف مردم به ان «تخلیه» می‌گویند، مبلغی پول دریافت می‌کند.[۳]
نکات توضیحی و تفسیری دکترین
عده ای از اساتید معتقد اند که ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، عقد اجاره‌هایی که پیش از این قانون منعقد شده باشد از شمول این قانون خارج کرده‌است و همچنان آنها را تابع مقررات سابق قرار داده‌است.[۴]
نکات توضیحی
به استناد ماده ۱۱ و بند ۱ از ماده ۲ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، کلیه روابط استیجاری قبل از اجرای این قانون، مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ نمی‌باشند و دادگاه حسب مورد، به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ (در مورد اماکن تجاری) و قانون سال ۱۳۶۲ (در مورد اماکن مسکونی) استناد و رسیدگی خواهد کرد.[۵]
در خصوص ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ برخی از حقوقدانان معتقدند که «با توجه به مفهوم مخالف ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ و اینکه اثبات حکم در ماده ۱ قانون سال ۱۳۷۶ با در دست بودن حکم ماده ۱۱ و تأخر رتبی ان، نفی ما عدی نمی‌کند باید قائل شویم به اینکه اجاره‌های منعقد شده در این فاصله سی و هفت روزه نیز مشمول قانون جدید خواهد بود.». نظریه مذکور قابل انتقاد است زیرا اولا: طبق ماده یک قانون ۷۶ این قانون اجاره‌هایی را که از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون منعقد شده‌اند شامل می‌شود و ماده ۱۱ نیز مقرر نکرده که حاکمیت این قانون از زمان تصویب شروع می‌شود بلکه فقط اعلام کرده که اجاره‌های مربوط به قبل از تصویب این قانون، مشمول قانون قبل است؛ بنابراین علاوه بر اینکه دلیلی بر حاکمیت قانون ۷۶ به اجاره‌های مذکور وجود ندارد بلکه این دو ماده در این خصوص وجدت موضوعی ندارند تا موضوع تأخر و تقدم مطرح باشد. از سوی دیگر با توجه به اینکه قانون ۷۶ قانون خاص می‌باشد بنابراین در خصوص زمان اجرای ان یا موارد تحت شمول اصل بر این است که هیچگونه رابطه حقوقی مشمول این قانون نیست مگر ان دسته از مواردی که قانون ۷۶ تصریح کرده باشد.[۶]
همچنین، این ماده بیانگر این است که قانون سال ۷۶ به هیچ وجه عطف به ما سبق نمی‌شود، و خود را بر قراردادهای گذشته که پیش از این قانون به وجود آمده اند تحمیل نمی‌کند (این نکات در ماده ۲ آیین نامه سال ۷۸ در بندهای ۱ و ۲ و ۳ تکرار شده‌است).[۷]
تصویب قانون مصوب سال ۱۳۷۶ سرگذشت نهایی قانون مصوب سال ۱۳۵۶ را در هاله ای از ابهام فرو برد و با توجه به اینکه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ در خصوص نسخ قوانین سابق ساکت بود و در ماده ۱۳ صرفاً به لغو قوانین و مقررات مغایر با قانون سال ۱۳۷۶بسنده کرده بود. تردیدها در خصوص حیات اجرایی قانون مصوب سال ۱۳۵۶ بالا گرفت که نهایتاً رویه عملی دادگاه‌ها حیات اجرایی قانون سال ۱۳۵۶ را تأیید کردند. به طوری که در حال حاضر در خصوص اجرای قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ یقین وجود دارد ولی قلمرو اجرایی این قانون در کنار قانون سال ۱۳۷۶ مبهم می‌نماید.[۸]
رویه‌های قضایی
بر اساس رای شعبه ۱۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران که در تاریخ ۲۴/۱۱/۱۳۸۴ صادر شده‌است، اماکنی که قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ اجاره داده شده‌اند از شمول قانون سال ۷۶ مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر ان خواهند بود.[۹]
مطابق رای شعبه ۱۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران که در تاریخ ۱/۹/۸۴ صادر شده‌است؛ دادگاه مقرر داشته‌است که اگر یک قرارداد اجاره ای مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ باشد ولی طرفین ان را اقاله کنند و در زمان حاکمیت قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ قرارداد اجاره دیگری امضا نمایند در این صورت این قرارداد جدید مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ است.[۱۰]
انتقادات
- طبق ماده ۱ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ فقط اجاره‌هایی که از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ منعقد می‌شوند شامل این قانون گردیده لذا ماده ۱۱ که موضوع ان مستثنی کردن اجاره‌های سابق می‌باشد سالبه به انتفاء موضوع بوده و وجود ان زاید به نظر می‌رسد. به عبارت دیگر اجاره‌های سابق مشمول این قانون نشده تا ماده ۱۱ آنها را استثنا کند.[۱۱]
- ماده ۱۱ ناقص است و احتیاج به دستکاری دارد. در این خصوص باید به دو نکته توجه کرد:
- اولا قانون مذکور در ۲۶/۵/۱۳۷۶ به تصویب رسیده‌است.
- ثانیا قانون فوق‌الذکر در ۲/۷/۱۳۷۶، پس از انتشار در روزنامه رسمی کشور لازم الاجرا گردیده‌است.
لذا قراردادهای جدید اجاره از تاریخ ۲/۷/۱۳۷۶ تحت حاکمیت و شمول قانون ۱۳۷۶ قرار می‌گیرد که با متن ماده ۱۱ اختلاف دارد. خوشبختانه این نقص انشای قانون در نشست آقایان قضات در تاریخ ۶/۳/۱۳۷۷ حل گردیده‌است. نظریه آقایان قضات به‌طور خلاصه حاکی از این است که با توجه به ماده ۲ قانون مدنی که مقرر داشته: «قوانین ۱۵ روز پس از انتشار در سراسر کشور لازم الاجرا است، مگر اینکه در خود قانون ترتیب خاصی برای موقع اجرا مقرر شده باشد» و با توجه به ماده ۱ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ که تصریح به لازم الاجرا شدن این قانون دارد، قانون مذکور با انقضای ۱۵ روز پس از انتشار قابلیت اجرا دارد.[۱۲]
- ماده ۱ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ زمان عمل به این قانون را زمان لازم الاجرا شدن ان دانسته‌است در حالی که ماده ۱۱ این قانون به صراحت تاریخ تصویب را ملاک عمل به ان دانسته‌است؛ بنابراین نوعی تعارض بین این دو ماده مشاهده می‌شود که مقنن باید از این تعارض جلوگیری می‌نمود.[۱۳]
مصادیق و نمونه‌ها
به موجب ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ اجاره‌هایی که قبل از لازم الاجرا شدن قانون ۷۶ منعقد شده و ملک هنوز در تصرف مستاجر است روابط استیجاری حسب مورد مشمول قانون سابق خواهد شد. موارد زیر را می‌توان از مصادیق ان نام برد:
۱- مستاجر قبل از لازم الاجرا شدن قانون ۷۶ منافع محل کسب را از مالک یا از مستاجر قبلی و با اجازه مالک اجاره کرده یا اینکه علاوه بر اجاره، حق کسب و پیشه را نیز معامله نموده و هنوز مدت اجاره منقضی نگشته‌است.
۲- مستاجر قبل از لازم الاجرا شدن قانون ۷۶ منافع محل کسب را از مالک یا از مستاجر قبلی و با اجازه مالک اجاره کرده یا اینکه علاوه بر اجاره، حق کسب و پیشه را نیز معامله نموده و مدت اجاره منقضی شده ولی هنوز مجدداً رابطه استیجاری جدید بر قرار نکرده‌اند.
۳- مستاجر قبل از لازم الاجرا شدن قانون سال ۷۶ فقط حق کسب و پیشه مورد اجاره را بدون انتقال منافع معامله کرده و ملک در تصرف مستاجر است.
۴- مستاجر قبل از لازم الاجرا شدن قانون ۷۶ بدون اجازه مالک اقدام به نقل و انتقال منافع یا حق کسب و پیشه کرده و مورد اجاره در ید متصرف(منتقل الیه) می‌باشد.[۱۴]
آیین نامه‌ها و بخشنامه‌های مرتبط
- ماده ۲ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶
منابع
- ↑ رضا کاظمی. حقوق کاربردی به زبان ساده. چاپ 1. راز نهان، 1390. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 6486512
- ↑ رضا کاظمی. حقوق کاربردی به زبان ساده. چاپ 1. راز نهان، 1390. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 6486520
- ↑ آیت اله سیدمحمد موسوی بجنوردی. اندیشه‌های حقوقی (جلد دوم) (حقوق مدنی و کیفری). چاپ 1. مجمع علمی و فرهنگی مجد، 1387. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 592504
- ↑ مهدی شهیدی. حقوق مدنی (جلد ششم) عقود معین (1) (بیع، معاوضه، اجاره، جعاله، قرض، صلح). چاپ 3. مجمع علمی و فرهنگی مجد، 1384. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 255464
- ↑ پرویز نوین و عباس خواجه پیری. حقوق مدنی (جل ششم) (عقود معین-بخش اول) (بیع، خیارات، بیع شرط، اجاره، جعاله، قرض، صلح، مضاربه). چاپ 2. گنج دانش، 1382. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 895800
- ↑ یوسف طاهرموسوی. حقوق موجر و مستأجر در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 (تخلیه اماکن تجاری، مسکونی، سرقفلی در حقوق ایران). چاپ 2. مجمع علمی و فرهنگی مجد، 1387. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1112684
- ↑ روح اله مهمان نوازان. بررسی قوانین موجر و مستأجر از سال 1356 تا 1388. چاپ 1. اندیشه عصر، 1388. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1805472
- ↑ مهدی زینالی. حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی در حقوق ایران. چاپ 2. جنگل، 1390. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 2553300
- ↑ محمدرضا زندی. رویه قضایی دادگاه‌های تجدیدنظر استان تهران در امور مدنی (اجاره 84). چاپ 2. جنگل، 1389. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1291356
- ↑ محمدرضا زندی. رویه قضایی دادگاه‌های تجدیدنظر استان تهران در امور مدنی (اجاره 84). چاپ 2. جنگل، 1389. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1291456
- ↑ یوسف طاهرموسوی. حقوق موجر و مستأجر در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 (تخلیه اماکن تجاری، مسکونی، سرقفلی در حقوق ایران). چاپ 2. مجمع علمی و فرهنگی مجد، 1387. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1112696
- ↑ ماهنامه کانون سردفتران و دفتریاران سال 43 شماره 15. مهنا، -. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1616176
- ↑ گزیده‌ای از پایان‌نامه‌های علمی در زمینه حقوق مدنی (جلد اول). چاپ 1. جنگل، 1387. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 905128
- ↑ یوسف طاهرموسوی. حقوق موجر و مستأجر در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 (تخلیه اماکن تجاری، مسکونی، سرقفلی در حقوق ایران). چاپ 2. مجمع علمی و فرهنگی مجد، 1387. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1112640