رای شعبه حقوقی دیوان عالی کشور درباره حدود حقوق منتقل الیه ملک تحت تصرف شهرداری: اگر ملکی که تحت تصرف غاصبانه قرار دارد منتقل شود، منتقل الیه قائم مقام مالک اولیه و دارای حقوق مالکانه وی می باشد. بنابراین، درصورتی که تصرف شهرداری در زمان مالکیت مالک سابق آغاز شده باشد، مالک فعلی حق مراجعه جهت مطالبه عوض یا قیمت آن ملک را دارد.

رأی خلاصه جریان پرونده

شماره دادنامه	۹۴۰۹۹۷۰۹۰۷۰۰۰۵۶۶
تاریخ دادنامه	۱۳۹۴/۱۲/۲۵
نوع رأی	رأی شعبه
نوع مرجع	شعبه دیوان عالی کشور
شعبه	شعبه ۱۰ دیوانعالی کشور
گروه رأی	رای حقوقی
موضوع	حدود حقوق منتقل الیه ملک تحت تصرف شهرداری
قاضی	محمد هادی عبداله پور; حجت اله میر مجیدی; غلامعلی صدقی
	v; t; e;

در پرونده کلاسه ۹۴۲۰۰۳۸ شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی اراک آقای پ. ق. با وکالت آقای ف. ن. دادخواستی به طرفیت شهرداری اراک به خواسته مطالبه وجه بابت ... (الزام خوانده به پرداخت قیمت روز حین الاداء اراضی مورد تصرف از پلاک ...اصلی بخش ...اراک با رعایت بند ۱۴ ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین به نسبت سهم مالکانه خواهان فعلا مقوم به ۵۱۰۰۰۰۰۰ ریال و خسارت دادرسی تقدیم دادگاه نموده ضمن دادخواست توضیح داده خوانده به منظور اجرای طرح احداث شارع و فضای سبز در ... قسمت های از شش دانگ اراضی پلاک .....اصلی بخش ....اراک را بدون رعایت مقررات مربوط به تملک اراضی و املاک مورد نیاز دولت و شهرداری ها تصرف و تبدیل به خیابان کرده از پرداخت بهای آن امتناع می نماید موکل به موجب سند مالکیت (کپی پیوست) و حاکمیت ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک مالک یک سهم مشاع از ۹ سهم شش دانگ پلاک مذکور می باشد چون ملک در طرح تعریض از مالکیت موکل خارج شده و در حکم تلف می باشد توجها به ماده ۳۱۲ قانون مدنی و ماده واحده قانون نحوه تقدیم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب ۱۳۸۰/۸/۲۸ به شرح خواسته تقاضای رسیدگی دارد در جلسه رسیدگی ۱۳۹۴/۶/۳۰ به شرح خواسته و به مضمون دادخواست تقاضای رسیدگی نموده نماینده شهرداری به شرح لایحه تقدیمی به دعوی خواهان پاسخ داده است به شرح لایحه تقدیمی به شماره وارده ۱۳۹۴/۶/۳۰ ضمن ایراد به صلاحیت دادگاه در ماهیت بیان داشته بنچاق مالکیت ابرازی از سوی خواهان در تاریخ ۱۳۹۴/۱۰/۲۳ و سند مالکیت نیز در تاریخ ۱۳۹۳/۱۱/۱۵ صادر گردیده با این توصیف با فرض اجرای طرح چنانچه طرح عمرانی قبل از انتقال ملک به خواهان ارجاع گردیده باشد با توجه به اینکه خواهان ملک را براساس وضعیت پس از اجرای طرح با کیفیت موجود خریداری نموده و ملک پس از اجرای طرح به خواهان منتقل شده استحقاق دریافت غرامت نخواهد داشت رویه محاکمه هم همین است زیرا خریدار جدید ملک را براساس شرایط و وضع و مساحت موجود و با آگاهی کامل از کیفیت مورد معامله خریداری نموده و ثمن معامله نیز عرفا به میزان مساحت و با توجه به شرایط واقعی موجود تعیین می گردد با استناد به نمونه هایی درخصوص مشابه و صدور آراء محاکم عمومی حقوقی اراک و کوتاه سخن اینکه دراین پرونده دادگاه با این استدلال که مالک قبل با شهرداری توافق نموده و این توافق براساس ماده ۱۰ قانون مدنی لازم الأتباع می باشد و نسبت به مالکین جدید عنوان قائم مقام مالکین قبلی هم لازم الأتباع می باشد چون خریدار جدید ملک را براساس شرایط و وضع موجود خریداری نموده ... با بیان موارد دیگر تقاضای رد دعوی را نموده وکیل خواهان اظهار داشت دفاعیات خوانده به جهات زیر مردود می باشد ۱- با استناد و تحلیل حقوقی از مقررات لایحه قانونی نحوه خرید، تملک اراضی برای اجرای سرمایه های عمومی ... مصوب ۱۳۵۸ شورای انقلاب و قانون نحوه تقویم اراضی مورد نیاز شهرداری ها ارگان مذکور بایستی مطابق مقررات مخصوص به خود عمل و تملک نماید در مانحن فیه شهرداری هیچ طرح مصوبی برای تملک یا خریداری این پلاک ندارد لذا تصرف شهرداری ناشی از تملک نیست بلکه تصرف غاصبانه است حسب قانون ملزم به رد عین مال منصوبه با عوض یا بدل و قیمت آن می باشد ادعای شهرداری مردود است خواهان ملک با وصف اینکه در تصرف غاصبانه شهرداری است خریده است و قائم مقام مالک می باشد با استناد به ماده ۴۵ آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک و ماده ۳۴۸ قانون مدنی و با ربط بودن استناد به قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن، ارتباطی به معامله موکل ندارد و این قانون فقط در محدوده شهرها فقط شرکت های تعاونی مسکن که دارای فعالیت در امر مسکن است ... این ادعا که مالکین پلاک ...برای تفکیک پلاک شارع لب رودخانه و پارک و فضای سبز تعیین و آن را به صورت یک یا چند قطعه کنار گذاشته اند ادعایی است خلاف که متکی به هیچ صورتمجلس تفکیکی یا افرازی یا تقسیم نامه بین مالکین اعم از عادی و یا رسمی ثبت و ادعای بلادلیل محسوب می گردد اینکه دادگاه یا شعبه دیوان عالی کشور درباره مالکیت املاک مردم حکم خلاف موازین شرعی و مقررات قانونی صادر کرده باشد موجب نمی شود که دادگاه دیگر که معتقد به لزوم اعمال مقررات قانونی و موازین شرعی است از آن احکام خلاف شرع و قانون تبعیت نماید اما در همین پلاک در دعوی آقای سید م. س. (پدربزرگ مادری موکل) مطروحه در همین شعبه دوم دادگاه حقوقی به شماره کلاسه ۱۳۶-۸۳ ۲/ح به طرفیت همین خوانده خواهان را صاحب حق دانسته و به موجب دادنامه شماره ۱۲۹۷/۸۳-۱۳۸۳/۱۲/۲۲ شهرداری را محکوم به پرداخت قیمت روز اراضی منصوبه نموده و همین دادنامه در شعبه دوم دادگاه تجدیدنظر استان مرکزی به موجب دادنامه شماره ۵۴۴/۸۵-۱۳۸۴/۸/۸ تأیید شده و آقای س. (پدربزرگ موکل) قیمت روز اراضی مورد تصرف شهرداری را به نسبت مالکیت ثبتی خود دریافت کرده است شهرداری ادعا دارد که مالک اولیه باید مطالبه قیمت زمین را بنماید درحالی که ملک به موکل منتقل شده و قائم مقام مالک اولیه به نسبت سهم خود می باشد ... تقاضای ارجاع به کارشناسی دارم دادگاه پس از استماع اظهارات طرفین ختم رسیدگی را اعلام طی دادنامه شماره ۹۴۲۰۰۷۰۳-۱۳۹۴/۷/۱۸ با این استدلال که حسب ادعای خوانده زمین در سال ۷۰ به بعد توسط شهرداری به فضای سبز یا خیابان مبدل شده که وکیل خواهان مدعی تصرف آن توسط شهرداری شده است که چون شهرداری بهای ملک را نپرداخته و مالکین قبلی دینی را ادا نکرده است با توجه به اصل محترم بودن مالکیت بیان داشته حقوق مالکین قبلی که پرداخت نشده است با فروش زمین به موکل به وی منتقل شده است و شهرداری حق مالکیت را رعایت نکرده و ادا نکرده است که از نظر دادگاه پذیرفته نبوده و مبیع و زمین مورد معامله قبل از خرید از سوی خواهان و انتقال سند به نام وی به فضای سبز و خیابان تبدیل و شهرداری به هر حال مالک شده است و در هنگام معامله آنچه که مورد معامله قرار گرفته و خواهان خریده است و فضای سبز و یا خیابان بوده و برای خریدار ارزش مالی نداشته است و طبق مقررات قانون مدنی در باب عقد بیع آنچه که مورد معامله قرار می گیرد باید مالیت داشته باشد و ارزش عقلائی داشته باشد و یا بیع آن چیزی که تسلیم و تحویل مبیع میسر نباشد باطل است که فروشنده نمی توانسته آنچه که فروخته است تحویل دهد زیرا هر چند در قولنامه قید شده یک قطعه زمین مورد معامله واقع شده اما به واقع زمین که دارای ارزش مالی برای اشخاص باشد وجود نداشته و خیابان فضای سبز چون جزء محدوده مالکیت شهرداری است قابل تسلیم نبوده و ارزش معامله هم ندارد فلذا خواهان نمی تواند به قائم مقامی از مالک قبلی اگر هم بر فرض مالک قبلی بهای زمین خود را نگرفته باشد طرح دعوی نموده و بهای زمین را بخواهد و در هنگامی که وی خریده است زمین وجود نداشته و مبیع فضای سبز بوده است فلذا دعوی خواهان را با این توضیحات غیر وارد دانسته به استناد ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بطلان دعوی و دادخواست خواهان را صادر و اعلام می نماید این رأی در تاریخ ۱۳۹۴/۸/۱۷ به وکیل خواهان ابلاغ شده در تاریخ ۱۳۹۴/۹/۲۶ از رأی مذکور فرجام خواهی نموده عمده اعتراضات وکیل فرجام خواه در لایحه فرجامی به مضمون مطالبی است که در طول دادرسی به آن ها پرداخته است پرونده پس از پاسخ از سوی فرجام خوانده به دیوان عالی کشور ارسال به این شعبه ارجاع به کلاسه فوق ثبت شده است لوایح طرفین به هنگام شور قرائت می شود.هیأت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردیده پس از قرائت گزارش عضو ممیز و اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رأی می دهد:

رأی شعبه دیوان عالی کشور

رأی فرجام خواسته از جهات ذیل مخدوش است اولا وضعیت ثبتی ملک از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام نشده ثانیا خوانده دعوی دلیلی بر توافق و تصالح با مالک یا مالکین قبلی مبنی بر واگذاری بخشی از ملک مورد اختلاف به عنوان سرانه به شهرداری ارائه نداده است ثالثا به محض وقوع عقد بیع مالکیت از بایع به مشتری منتقل می گردد و عدم تسلیم عملی در مالکیت منتقل علیه خدشه وارد نمی نماید از باب امثله چنانچه ملک تصرف غاصبانه یا استیجاری ثالث قرار داشته باشد با توجه به اینکه منتقل الیه قائم مقام مالک اولیه می باشد همان حقوقی که برای مالک اولیه متصور می باشد برای قائم مقام وی نیز باقی و ادامه دارد و بنابراین تملک شهرداری که در رأی فرجام خواسته تحت عنوان فضای سبز و یا شارع بر روی ملک در زمان مالکیت مالک قبلی ایجاد شده موجب زوال حقوق مالکانه قائم مقام نمی شود مگر اینکه ثابت شود در زمان مالک یا مالکین قبلی از بابت سرانه در زمان تفکیک ... به شهرداری تعلق گرفته است در مانحن فیه چنین دلیل و مدرکی هم ارائه نشده است رابعا استدلال دادگاه به مالیت نداشتن مبیع فاقد توجیه شرعی و قانونی و واقعیت موجود می باشد زیرا تصرف و تملک شهرداری بر مبنای مصوبه و یا رأسا برای استفاده فضای سبز و شارع در اجرای توسعه طرح مورد نظر باعث زوال مالیت ملک نمی شود زیرا حسب مورد به موجب قانون نحوه تقویم اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب ۱۳۷۰ و یا لایحه قانونی نحوه خرید، تملک اراضی برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ چون به جهت تملک شهرداری قابل استرداد نمی باشد مانع حق مراجعه مالک به عوض و قیمت آن نخواهد شد در قضیه مورد بحث هم خواهان موضوع را در حکم تلف اعلام تقاضای قیمت زمین به قدرالسهم خود را مطابق قانون نموده است بنا به مراتب اقتضاء داشت دادگاه پس از وصول پاسخ ثبت و احراز مالکیت خواهان موضوع مطابق مقررات به کارشناسی ارجاع مطابق موازین قانونی قیمت عادله روز را تعیین سپس مبادرت به صدور رأی نماید با این بیان رأی فرجام خواسته که بدون توجه به جهات و مبانی مذکور در فوق صادر گردیده نقض پرونده جهت رسیدگی مستندا به بند الف از ماده ۴۰۱ قانون آیین دادرسی مدنی به دادگاه صادرکننده رأی منقوض ارجاع می نماید.

شعبه ۱۰ دیوان عالی کشور - رئیس و مستشار و عضو معاون

هادی عبداله پور - سیدحجت اله میرمجیدی - غلامعلی صدقی