نظریه شماره 7/1402/565 مورخ 1402/10/27 اداره کل حقوقی قوه قضاییه

نظریه شماره ۷/۱۴۰۲/۵۶۵ مورخ ۱۴۰۲/۱۰/۲۷ اداره کل حقوقی قوه قضاییه: استعلام: وفق ماده ۳۸۴ قانون مدنی، در فرض کسری مبیع دادگاه باید حسب السهم از ثمن معامله کسر و به استرداد آن حکم بدهد. پرسش این است که هرگاه از زمان انعقاد عقد تا دادخواهی مدتی طولانی سپری شود و ارزش ذاتی ثمن افت کند، با توجه به این که کسری مبیع در حکم بطلان عقد در قسمت کسری است، آیا معیار محاسبه میزان کسری قاعده مستحق للغیر درآمدن و به نرخ روز شدن مبیع است یا آنکه تابع قواعد خاص دیگری است؟ مقصود از ثمن در ماده یاد شده ثمن المسمی است یا ثمن المثل؟ چنانچه بطلان جزء مبیع تابع قواعد ضمان درک است، آیا وفق آراء وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۵/۷/۱۳۹۳ و ۸۱۱ مورخ ۱/۴/۱۴۰۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور باید نرخ روز محاسبه شود؟

شماره نظریه	۷/۱۴۰۲/۵۶۵
شماره پرونده	۱۴۰۲-۷۶-۵۶۵ح
تاریخ نظریه	۱۴۰۲/۱۰/۲۷

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

اولا، چنانچه طرفین در حین معامله به مساحت ملک به عنوان یکی از اوصاف آن توجه داشته و کل مبیع را در مقابل کل ثمن قرار داده باشند و به ازای هر متر مربع از ملک، قیمت مشخصی تعیین نکرده باشند و در واقع بیشتر مکان و موقعیت ملک مد نظر آنان باشد و نه مساحت آن؛ خریدار حقی بر محاسبه نقیصه و دریافت مابه ازای آن از ثمن پرداختی ندارد؛ مگر این که طرفین به این امر تراضی کنند؛ همچنین در صورتی که شرط داشتن مساحت معین به طور خاص مورد اراده طرفین قرار نگرفته باشد، مشمول حکم مقرر در مواد ۳۵۵ و ۳۸۵ قانون مدنی نیست.

ثانیا، در صورتی که به ازای هر متر مربع از ملک، قیمت مشخص شده باشد، موضوع مشمول حکم مقرر در ماده ۳۸۴ قانون مدنی است؛ توزیع پذیری ثمن نسبت به هر متر مربع از ملک، اقتضای استناد به این ماده و استرداد حصهای از ثمن به نسبت عرصه موجود را فراهم می آورد.

ثالثا، مطابق ماده ۳۶۵ قانون مدنی بیع فاسد اثری در تملک ندارد؛ لذا هرگاه کسی به عقد فاسد مالی را قبض کند، وفق قاعده علی الید ملزم به رد آن به مالک واقعی است و تا زمان رد ضامن است. عودت مال و اعاده وضع به حال سابق اقتضای آن را دارد که اقرب به مثل یا قیمت مال مسترد شود. بر این اساس، چنانچه بیع به جهت مستحق للغیر درآمدن مبیع و یا به جهتی دیگر مانند موجود نبودن تمام یا جزئی از مبیع در زمان عقد (در فرض سؤال کسری مساحت ملک) باطل باشد، اعاده وضع به حال سابق اقتضای آن را دارد که ثمن و خسارت ناشی از کاهش ارزش آن مسترد شود؛ هم چنان که حکم مقرر در تبصره ماده ۱۰۸۲ قانون مدنی (الحاقی ۲۹/۴/۱۳۷۶) و ماده ۳۹۱ این قانون با لحاظ آراء وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۵/۷/۱۳۹۳ و ۸۱۱ مورخ ۱/۴/۱۴۰۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور مؤید این دیدگاه است.

رابعا، چنانچه فرض سؤال مشمول بند ثانیا پیش گفته باشد، از آنجا که معامله نسبت به قسمتی از ملک که دارای کسری مساحت است باطل می باشد، در محاسبه ثمن کسری مبیع وفق بند فوق الذکر رفتار می شود.