ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر 1376

ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر 1376:چنانچه مستأجر در مورد مفاد قرار داد ارایه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می شود.

مواد مرتبط

• ماده 494 قانون مدنی
• ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر 1376
• ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر 1376

توضیح واژگان

موجر: کسی است که مالک بوده و یا از طرف مالک اجازه دارد تا ساختمان را اجاره دهد(اجاره دهنده).

مستاجر: کسی است که ساختمان را از موجر اجاره میکند.(اجاره کننده).

عقد اجاره: عقدی است که برابر ان مستاجر مالک منافع مالی می شود که به اجاره او در می اید(عین مستاجره).

تخلیه: در معنای لغوی واژه تخلیه عبارات فراوانی ذکر گردیده است از جمله خالی کردن جایی از فرد، افراد یا اشیاء، تهی کردن، خارج کردن چیزی یا کسی از جایی و .... . در معنای اصطلاحی تخلیه دو معنا دارد:

1. تخلیه ملک از تصرف کسی که استحقاق تصرف را ندارد مانند تخلیه مورد اجاره پس از گذشتن مورد اجاره
2. اقباض و تسلیم مال مورد معامله غیر منقول

نکات توضیحی و تفسیری دکترین

عده ای از اساتید معتقدند ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر 1376، دفاع احتمالی مستاجر درباره داشتن حقی(از جمله سرقفلی یا حق داشتن بنا بر ملک) را مانع اجرای تخلیه نکرده است. عبارت های این ماده از نظر فنی ناقص و قابل انتقاد و راه حل ها خلاف اصول است: به عنوان مثال، دوایر اجرای ثبت مامور اجرای مفاد اسناد رسمی هستند نه قانون. اجرای قانون (ماده 494 ق.م) بر طبق اصول با دادگاه است و دخالت مامور ثبت در صورتی ضرورت دارد که مستاجر ضمن سند اجاره تعهد به تخلیه و تحویل مورد اجاره پس از پایان مدت کرده باشد.

ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 اختصاص به مستاجر و ادعای او در رابطه استیجاری دارد که حالت خاصی از ادعای مستاجر است و قانونگذار در ماده دیگری به اعتراض و موارد ان و چگونگی رسیدگی دادگاه اشاره ای ننمود. اما واضع ایین نامه در مواد 16 و 17 ان به موارد دیگری اشاره دارد که قانون در ان موارد ساکت است.

نکات توضیحی

عده ای از حقوقدانان در پاسخ به این سوال که مناسبت زمانی پرداخت سر قفلی و تخلیه عین مستاجره چگونه است، قائل به تفصیل شده اند و میفرمایند:« اگر در ضمن عقد، تکلیف سر قفلی روشن شده باشد، بر حسب توافق عمل خواهد شد. با این حال مستاجر باید با توجه به ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر 1376، ضمن اجرای دستور تخلیه، برای تعیین مبلغ سر قفلی به دادگاه رجوع کند. به نظر ما در این مورد نباید تخلیه به تعیین و تادیه سر قفلی منوط و موکول شود زیرا کارشناس میتواند با توجه به اوضاع و احوال قضیه و اطلاعاتی که در محل کسب میکند،سرقفلی را به قیمت عادله روز تعیین نماید، حتی اگر محل تخلیه شده باشد. حداکثر احتیاط در این مورد میتواند تامین دلیل با جلب نظر کارشناس در ضمن یا قبل از تخلیه از طرف مستاجر باشد تا اوصاف محل در زمان دایر بودن ان به طور رسمی ثبت و ضبط شود.»

ماده 17 ایین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376 به تکمیل ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر پرداخته است و به تامین حقوق مستاجر پس از اثبات حقوق خود اشاره کرده است. در این ماده و ایین نامه اجرایی ان در صورت داشتن هر گونه ادعایی مستاجر باید در اثنای دستور تخلیه مورد اجاره شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم کند. این امر به هیچ وجه مانع از اجرای دستور تخلیه نخواهد بود و پس از اثبات امر مستاجر میتواند کلیه خسارات خود را از موجر بگیرد که البته در این موقع دیگر ملک تخلیه شده است و ممکن است که ملک بی علت و بدون وجاهت قانونی تخلیه شده باشد. در ماده 18 ایین نامه اجرایی سال 78 یک مورد استثنایی پیشبینی شده است و ان هم در نظر گرفتن مانع اجرایی دستور تخلیه میباشد و در صورتی است که دادگاه رسیدگی کننده شکایت مستاجر را مدلل بداند در این حالت با اخذ تامین مناسب با ضرر و زیان احتمالی که ممکن است بر موجر وارد شود قرار توقیف عملیات اجرایی صادر خواهد کرد ولی باید عنوان کرد مدلل یا غیر مدلل بودن شکایت از طرف دادگاه خواهد بود و هیچ ضابطه مشخصی برای ان وجود ندارد.

مطابق این ماده در صورتی که ادعای مستاجر در دادگاه ثابت شود، قاضی باید به نفع مستاجر در رابطه با موارد ادعایی حکم صادر کند و علاوه بر ان نیز باید به جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر کند.

در روابط استیجاری ممکن است خساراتی به وجود اید که برخی از انها قابلیت جبران دارند مثل خسارات ناشی از صدور دستور موقت بر منع تخلیه به نفع مستاجر علیه موجر، که در این حالت اگر ادعای مستاجر ثابت شود، خساراتی به بار نمی اید، ولی اگر ادعای مستاجر رد شود خسارات حاصل از این دستور باید از جانب مستاجر به نفع موجر جبران گردد که محل تامین و جبران این خسارت، وجه ایداعی مستاجر است که به عنوان خسارت احتمالی در نظر گرفته میشود.

ماده 13 ایین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376 در خصوص درخواست مهلت توسط مستاجر در زمان اجرای دستور تخلیه اشاره میکند. مفهوم این ماده دلالت بر ان دارد که مستاجر در زمان اجرای دستور تخلیه میتواند درخواست مهلت کند. بدیهی است که این موضوع مانع از ان نمیشود که مستاجر قبل از اجرای دستور تخلیه هر موقع که از موضوع صدور دستور تخلیه مطلع شد بتواند درخواست مهلت نماید. همچنین باید گفت قبل از صدور دستور تخلیه یا بعد از اجرای دستور تخلیه درخواست مهلت برای تخلیه ممکن نیست.

از ماده 3 و همچنین مواد 4 و 5 چنین استنباط میشود که موجر درخواست تخلیه را می تواند از هر مرجع قضایی که مایل باشد به عمل اورد و این برخلاف مقررات مربوط به صلاحیت و نظم لازم برای دادرسی است. با تفسیر این مواد بر طبق مقررات مربوط به صلاحیت، باید گفت موجر باید درخواست را به دادگاه محل وقوع ملک تقدیم کند.

رویه های قضایی

در نشست قضایی دادگستری بروجن 1379 سوالی مطرح شد مبنی بر این که اگر مستاجر،مدعی جعل در قراداد اجاره باشد، ایا مورد، مشمول مقررات ماده 5 قانون مارالذکر خواهد بود، یا اینکه از شمول ان خارج است؟

در خصوص پاسخ به این سوال، کمیسیون قضایی بدین شرح تصمیم گرفت:« با توجه به مقررات ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 و ماده 17 ایین نامه اجرایی ان مصوب سال 1378، موضوع سوال مشمول مقررات ماده 4 قانون مزبور بوده، در صورتی که دستور تخلیه صادر شده و مستاجر نسبت به اصالت قرارداد چه رسمی و چه عادی شکایتی داشته باشد، دستور تخلیه اجرا و شکایت مستاجر مانع از اجرای دستور نخواهد بود، مگر اینکه متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه، تا تعیین تکلیف نهایی موضوع صادر شود.

در نشست قضایی دادگستری رامسر که در ابان ماه سال 1380 برگزار شد سوالی مطرح شد مبنی بر اینکه اگر مستاجری که با دستور تخلیه مواجه شده نسبت به مفاد قرارداد برای خودش مدعی حقی باشد، ایا باید دستور تخلیه را اجرا کرده و بعد دادخواست بدهد، یا اینکه با اقامه دعوا میتواند تاخیر اجرای حکم را بخواهد؟

تمامی قضات حاضر در این نشست در پاسخ این سوال با یکدیگر اتفاق نظر داشتند. نظر کمیسیون قضایی این نشست بدین شرح است:« با توجه به قانون موجر و مستاجر 1376 و فلسفه وضع ان، اصل تخلیه محل اجاره با انقضای مدت است، به این ترتیب، منازل و محل های سکنا که اماده برای اجاره هستند بدون دغدغه خاطر از عدم تخلیه ان در موعد مقرر به اجاره واگذار میشود. بنابراین، پس از انقضای مدت اجاره یا سایر موارد فسخ اجاره که موجر درخواست تخلیه میکند، اگر مستاجر مدعی حقی است، باید در مراحل رسیدگی ادعا کند یا به وسیله دادخواست تقابل حقوق فرضی خود را مطالبه نماید پس از صدور حکم تخلیه دیگر ادعای مستاجر پذیرفته نمیشود و موجب تاخیر اجرای حکم نبوده و حکم تخلیه باید اجرا شود.

در نشست قضایی دادگستری بوشهر در خصوص قابلیت عدول از دستور تخلیه عین مستاجره نظر اکثریت قضات بدین شرح است: « دستور تخلیه در اجرای قانون روابط موجر و مستاجر 1376 اثار احکام دادگاه ها را دارد، لذا قابل عدول نیست و در صورت وقوع اشتباه راهکار قانونی برای جلوگیری از تضییع حق در وضعیت فعلی به نظر نمیرسد.

• نظریه شماره 7/1401/939 مورخ 1401/10/05 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره توقف اجرای حکم در تخلیه اماکن مسکونی

انتقادات

• صراحت ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 در ضرورت طرح دعوای حقوقی توسط مستاجر علیه موجر، منصحر به ادعای او در مورد مفاد قرارداد ارائه شده است و در سایر موارد چنین حکمی وجود ندارد و قانونگذار نسبت به سایر موارد تعیین تکلیف نکرده است.
• قانونگذار در مواد 3 و 4 امتیازاتی برای موجر قائل شده از جمله اینکه صرف تقاضا را برای تخلیه عین مستاجره کافی دانسته است و صرف ادعا را برای توقیف مبلغ ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه کافی در نظر گرفته است، ولی در ماده 5 برای مستاجر امتیاز خاصی قائل نشده است و هر گونه ادعای حقی از سوی او را مانع اجرای دستور تخلیه ندانسته است و نیز او را مکلف به طرح دعوا در دادگاه صالح کرده نه دادگاهی که دستور تخلیه را صادر نموده است.

ایین نامه ها و بخشنامه های مرتبط

• ماده 18 ایین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376
• ماده 17 ایین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376
• ماده 16 ایین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376
• ماده 13 ایین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376