نمایش مبدأ برای نظریه شماره ۷/۱۴۰۲/۹۸۲ مورخ ۱۴۰۳/۰۲/۱۶ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره فروش عین استیجاری و تکلیف اجاره‌بها

{{جعبه اطلاعات نظریات مشورتی|شماره نظریه=7/1402/982|شماره پرونده=1402-76-982ح|تاریخ نظریه=1403/02/16|موضوع نظریه=[[حقوق مدنی]]|محور نظریه=[[قراردادها]]}}
'''چکیده نظریه شماره ۷/۱۴۰۲/۹۸۲ مورخ ۱۴۰۳/۰۲/۱۶ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره فروش عین استیجاری و تکلیف اجاره‌بها:''' در صورت [[انتقال]] [[ملک استیجاری]] از جانب [[فروشنده]] به عنوان [[موجر]] به شخص دیگری [[مشتری|خریدار]]، [[قائم مقام]] موجر قبلی است  و [[مستاجر|مستأجر]] موظف به پرداخت [[اجاره بها]] به خریدار جدید است.

== استعلام ==
با توجه به [[ماده ۴۹۸ قانون مدنی]] که مقرر می دارد: اگر عین مستأجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر موجر [[حق فسخ]] در صورت [[نقل و انتقال|نقل]] را برای خود [[شرط]] کرده باشد ، خواهشمند است به پرسش های زیر پاسخ دهید:

الف- در صورت انتقال ملک استیجاری از جانب فروشنده به عنوان موجر به شخص دیگری و متعاقبا از جانب آن شخص به شخص دیگر و عدم تعیین تکلیف بین خریدار و فروشنده در خصوص وضعیت اجاره آن ملک؛ مستأجر مکلف به پرداخت اجاره بها به موجر خود می باشد یا به [[منتقل الیه]] دوم به عنوان [[مالک]] فعلی عین مستأجره؟

ب- چنانچه در یک بند از [[شرط ضمن عقد|شروط ضمن عقد]] [[اجاره نامه]] استنادی [[قید]] شده باشد که در صورت عدم پرداخت به موقع [[قسط|اقساط]] اجاره بها، مستأجر مکلف به پرداخت ده برابر اجاره بها به عنوان [[وجه التزام]] در حق موجر خواهد بود، آیا چنین شرط و وجه التزامی برای خریدار عین مستأجره یا منتقل الیه نهایی قابلیت استناد دارد؟ 

ج- چنانچه شرط و وجه التزام مذکور در [[ظهرنویسی|ظهر]] اجاره نامه و بدون ذکر [[متعهد له|متعهدله]] صورت پذیرفته باشد و مستأجر در حال حاضر [[مدعی]] شود این وجه التزام صرفا در برابر موجر اولیه بوده است، آیا این امر در پاسخ به پرسش قبلی مؤثر است؟

== نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه ==
الف و ب- مستفاد از ماده ۴۹۸ قانون مدنی، انتقال عین مستأجره به غیر، خللی به قرارداد اجاره و رابطه استیجاری طرفین وارد نمی کند و با انتقال عین مستأجره به غیر، خریدار قائم مقام موجر قبلی است و رابطه استیجاری بین مستأجر و خریدار جدید برقرار است و مستأجر موظف به پرداخت اجاره بها به خریدار جدید است. به عبارت دیگر، در چنین فرضی [[شخص ثالث|شخص ثالثی]] جانشین یکی از [[طرفین|طرفین عقد]] می شود و موقعیت [[قرارداد اجاره|قراردادی]] یکی از طرفین با تمام حقوق و [[تعهدات]] قراردادی ناشی از آن به دیگری منتقل می شود و در واقع، انتقال دهنده از رابطه حقوقی کنار رفته و انتقال گیرنده جانشین وی می شود و بر این اساس، [[تضمین|تضمینات]] برقرار شده برای عقد به قوت خود باقی است و [[دفاع|دفاعیات]] انتقال دهنده در برابر طرف اصلی عقد به انتقال گیرنده انتقال می یابد. همچنین در خصوص قسمت ب استعلام، چنانچه به تشخیص مرجع رسیدگی کننده خسارت پیش بینی شده گزاف تلقی شود، تصویر [[نظریه شماره 7/97/3090 مورخ 1398/06/11 اداره کل حقوقی قوه قضاییه|نظریه شماره ۳۰۹۰/۹۷/۷ مورخ۱۳۹۸/۶/۱۱ این اداره کل]]، جهت بهره برداری به پیوست ارسال می شود.

ج- از آنجا که [[تفسیر]] قرارداد و احراز قصد طرفین با [[مقام قضایی]] رسیدگی کننده است و پرسش به کیفیت مطرح شده نشأت گرفته از ابهام در مقررات نیست، مستند به [[ماده ۲ دستورالعمل نحوه استعلام حقوقی و پاسخ به آن در قوه قضاییه|ماده ۲ دستورالعمل نحوه استعلام حقوقی]] و پاسخ به آن در قوه قضاییه مصوب۱۳۹۸/۹/۱۹، پاسخ گویی به آن از وظایف این [[اداره کل حقوقی قوه قضائیه|اداره کل]] خارج است.

== مواد مرتبط ==

* [[ماده ۴۹۸ قانون مدنی]]
* [[ماده ۲ دستورالعمل نحوه استعلام حقوقی و پاسخ به آن در قوه قضاییه]]

== جستارهای وابسته ==

* [[اجاره]]
* [[تعهدات]]
* [[وجه التزام]]

[[رده:نظرات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه]]
[[رده:نظرات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه سال ۱۴۰۳]]
[[رده:نظرات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه (حقوقی)]]
[[رده:نظریه 1]]
[[رده:قرارداد]]
[[رده:اجاره]]