ماده ۴۸۸ قانون مدنی

اگر شخص ثالثی بدون ادعای حقی در عین مستأجره یا منافع آن، مزاحم مستأجر گردد در صورتی که قبل از قبض باشد مستأجر حق فسخ دارد و اگر فسخ ننمود می‌تواند برای رفع مزاحمت و مطالبه‌ی اجرت‌المثل به خود مزاحم رجوع کند و اگرمزاحمت بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد و فقط می‌تواند به مزاحم رجوع کند.

توضیح واژگان

تسلیم بدون مزاحم: تسلیم بدون مزاحم، یعنی اینکه شخص ثالث، از انتفاع مستأجر ممانعت ننماید.(463803)

نکات توضیحی تفسیری دکترین

در فرض مزاحمت ثالث در عین مستأجره، بدون ادعای هیچ حقی از سوی وی، امکان مراجعه مستأجر به مزاحم را، باید نتیجه تملیکی بودن اجاره دانست. بنابراین حق مستأجر برمورد اجاره، از حقوق عینی بوده؛ و درمقابل هر متجاوزی قابل استناد است. الزام موجر به رفع مزاحمت عملی نیز، امکانپذیر بوده؛ ولی ضمانت اجرای آن، همان فسخ عقد می باشد؛ که در قانون مورد تصریح قرار نگرفته است.(912484) و ازآنجاکه مؤجر، هیچ مدخلیتی در مزاحمت هایی که ثالث، بدون ادعای حق درمورد اجاره، برای مستأجر ایجاد می نماید؛ نداشته؛ و بهتر از خود مستأجر هم نمی تواند موضوع را فصل نماید؛ بنابراین مستأجر باید به خود مزاحم مراجعه نماید؛ و اگر مزاحمت فعلی، قبل از قبض عین مستأجره شروع شده باشد؛ مستأجر می تواند به جای رجوع به ثالث، عقد را فسخ نماید.(45556)

سوابق فقهی

اگر شخص ثالثی، پیش از قبض، مورد اجاره را غصب نموده باشد؛ دراینصورت مستأجر می تواند عقد را فسخ نموده؛ و یا جهت مطالبه اجاره بهای واقعی ایام غصب منزل، به غاصب مراجعه نماید. به عنوان نمونه، اگر اجاره بهای معهود بین مؤجر و مستأجر، ماهانه 200000 تومان بوده؛ و مال الاجاره واقعی ملک، به ازای هر ماه 300000 تومان بوده باشد؛ دراینصورت مستأجر می تواند مبلغ ماهانه 300000 تومان، از مزاحم مطالبه نماید.(1256033)

رویه های قضایی

به موجب دادنامه شماره 1142 مورخه 30/8/1385 شعبه 33 دادگاه تجدیدنظر استان تهران، باتوجه به اینکه با انعقاد اجاره، مستأجر مالک منافع عین مستأجره می گردد؛ حتی اگر شخص ثالثی، عین مستأجره را، به طور عدوانی از ید او خارج نموده؛ و تصرف کند؛ می تواند علیه وی، دعوای خلع ید غاصبانه اقامه نماید. و دادگاه درصورت احراز رابطه اجاری، مکلف به رسیدگی است.(517509)