ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر
ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر 1376: قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به‌امضای موجر و مستاجر برسد و به‌وسیله دونفر افراد مورد‌اعتماد طرفین به‌عنوان شهود گواهی گردد.
مواد مرتبط
توضیح واژگان
اجاره: به قراردادی که به موجب ان، مستاجر در مقابل مالی که به موجر پرداخت می نماید؛ برای زمانی مشخص، مالک منافع عین مستاجره می گردد.[۱]
موجر: کسی است که مالک بوده و یا از طرف مالک اجازه دارد تا ساختمان را اجاره دهد(اجاره دهنده).[۲]
مستاجر: کسی است که ساختمان را از موجر اجاره می کند.(اجاره کننده).[۳]
پیشینه
یکی از نکات مورد توجه در ماده 2 قانون عدم توجه به قرارداد های شفاهی است که در قوانین گذشته یعنی قانون سال 56 و 62 مورد توجه قانونگذار بوده است (در مواد 3 ق.ر.م.م سال 56 و 62 مورد عنایت بوده است) ولی در سال 1376 الزاما قرارداد ها باید یا به صورت سند رسمی یا سند عادی تنظیم شوند و منظور این است که مطابق ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 قراردادهای اجاره لزوما باید کتبی باشند.[۴]
برابر ماده دوم قانون سال 1376، و در انطباق با ماده(468) قانون مدنی؛ قرارداد های اجاره بایستی مدت داشته باشند والا قرارداد اجاره باطل است. در این قانون، ذکر مدت، بر خلاف قانون سال 1356 درباره اماکن تجاری جنبه صوری نداشته و موجر در انقضای مدت می تواند تقاضای تخلیه عین مستاجره را نماید(ماده 3 قانون)، اعم از اینکه ملک مورد اجاره مسکونی باشد یا تجاری.[۵]
در ایین نامه سال 1378 که به منظور اجرای قانون سال 1376 تنظیم و تصویب شده است در ماده 2 خود و در بند 5 اشاره به این نکته دارد که اگر سند عادی اجاره بر طبق ضوابط ماده 2 قانون سال 1376 تنظیم نشده باشد از شمول این قانون خارج خواهد بود. در تکمیل این بحث باید به نظر اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه شماره 7/7488 مورخ 1377/10/21 و 7/8626 مورخ 1377/12/1 اشاره کرد که عنوان می کند: (( عدم امضای دو شاهد مانع از شمول قانون جدید(قانون سال 76) نسبت به مورد اجاره است.))[۶]
در مقررات موجر و مستاجر سابق(56 و 62) رعایت ضوابط شکلی در قراردادهای اجاره اجباری نبوده،بلکه امر اختیاری محسوب میگشت و هیچ ضمانت اجرایی برای عدم رعایت تشریفات،مقرر نشده بود، در حالی که قانون سال 76 برخلاف مقررات سابق شرایط شکلی خاصی را برای قراردادهای اجاره الزامی کرده است که در صورت عدم رعایت ان شرایط،عقد اجاره مزبور،مشمول قانون فوق نخواهد بود، به عبارت دیگر برای اینکه عقد اجاره ای طبق این قانون معتبر باشد و بتواند از امتیازات این قانون استفاده نماید باید علاوه بر شرایط ماهوی، شرایط شکلی مزبور در این قانون را نیز دارا باشد. با این حال باید خاطر نشان کرد که عقد اجاره با سند عادی و رسمی در قانون فوق رضایی است نه تشریفاتی و تنها از لحاظ برخورداری از مزایای قانون 76، رعایت تشریفات الزامی است.[۷]
انتقادات
- ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 قید مدت را تنها برای قراردادهای عادی اجاره لازم دانسته است و ان را در مورد قراردادهای رسمی اجاره لازم ندانسته است و این در حالی است که بر اساس قانون مدنی قید مدت در تمام قراردادهای اجاره لازم است. بنابراین قانونکذار باید قید مدت را نسبت به قراردادهای رسمی اجاره نیز ضروری می دانست.[۸]
- لزوم امضای دو نفر شاهد یا گواه در ذیل قرارداد چندان روشن نیست. در هیچ یک از قوانین قبلی چنین قیدی وجود نداشت. همچنین قانون سال 76،ضمانت اجرای عدم رعایت قید مذکور را روشن نکرده است، که در صورت فقدان امضای دو نفر گواه قرارداد باطل،غیر نافذ یا صحیح است؟[۹]
منابع
- ↑ ناصر کاتوزیان. حقوق مدنی عقود معین (قسمت اول) (معاملات معوض، عقود تملیکی، بیع، معاوضه، اجاره، قرض). چاپ 6. مدرس، 1374. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 3648804
- ↑ رضا کاظمی. حقوق کاربردی به زبان ساده. چاپ 1. راز نهان، 1390. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 6445756
- ↑ رضا کاظمی. حقوق کاربردی به زبان ساده. چاپ 1. راز نهان، 1390. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 6445760
- ↑ روح اله مهمان نوازان. بررسی قوانین موجر و مستأجر از سال 1356 تا 1388. چاپ 1. اندیشه عصر، 1388. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1804784
- ↑ پرویز نوین و عباس خواجه پیری. حقوق مدنی (جل ششم) (عقود معین-بخش اول) (بیع، خیارات، بیع شرط، اجاره، جعاله، قرض، صلح، مضاربه). چاپ 2. گنج دانش، 1382. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 895732
- ↑ روح اله مهمان نوازان. بررسی قوانین موجر و مستأجر از سال 1356 تا 1388. چاپ 1. اندیشه عصر، 1388. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 1804780
- ↑ گزیده ای از پایان نامه های علمی در زمینه حقوق مدنی (جلد اول). چاپ 1. جنگل، 1387. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 663644
- ↑ گزیده ای از پایان نامه های علمی در زمینه حقوق مدنی (جلد اول). چاپ 1. جنگل، 1387. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 663740
- ↑ ماهنامه قضاوت شماره 9 مهر 1381. دادگستری استان تهران، 1381. ,شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران: 3002824