ماده ۳۸۵ قانون مدنی

اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه‌ی آن بدون ضررممکن نمی‌شود و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده ولی درحین تسلیم، کمتر یا بیشتر در آید در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت.

توضیح واژگان

تسلیم در لغت، یعنی گردن نهادن، سلام کردن، واگذار نمودن و سپردن. و در اصطلاح حقوقی، تسلیم یعنی اینکه یکی از متعاقدین، طرف دیگر را، نسبت به مال موضوع معامله مسلط نماید. و به سلطه خریدار بر مبیع، به نحوی که او بدون مانع، بتواند در آن مال، تصرفات متعارف نماید؛ تسلیم گویند.

کلیات توضیحی تفسیری دکترین

به ندرت پیش می آید که مقدار مبیع، در نظر متبایعین، وصفی فرعی بوده؛ که تأثیر مستقیم در روابط بین طرفین ندارد. به همین دلیل تخلف از مقدار تعیین شده؛ به منزله تخلف از شرط صفت بوده؛ و سبب ایجاد حق فسخ می گردد.

اگر مبیع، تجزیه پذیر نبوده؛ و تقسیم و تجزیه آن، باعث کاهش ارزش مورد معامله گردد؛ و منجر به ورود زیان به مالک گردد؛ چون امکان زیاد یا کم نمودن مورد معامله، وجود ندارد؛ تا بدینوسیله بتوان آن را با مقصود خاص طرفین منطبق نمود؛ ظاهر این است که متعاقدین، مقدار را، به عنوان وصفی از مبیع، محسوب نموده؛ و آن را با همان شرایط موجود، مورد معامله قرار داده اند. و به دلیل جلوگیری از زیان صاحب کالا، قانونگذار اعمال خیار فسخ را، به عنوان ضمانت اجرای تخلف از چنین شرطی، پیش بینی نموده است.

اگر یک تخته فرش، به شرط داشتن مساحت 12 متر فروخته شود؛ و بعد معلوم گردد که 10 متر بوده؛ دراینصورت مشتری نمی تواند از ثمن کسر نماید؛ زیرا او مبادرت به خرید کالایی نموده که متراژ، تنها یکی از ویژگی های آن است.

زمانی می توان زیاده بر مبیع را، متعلق به بایع دانست که مورد معامله، قابل تجزیه باشد. اما اگر تجزیه مبیع، مستلزم ورود زیان باشد؛ دراینصورت فروشنده، فقط می تواند مبادرت به فسخ بیع نماید.

مستندات فقهی

مشهور فقها، که درصورت زیاده یا کم آمدن مبیع مختلف الاجزا، قائل به ضمانت اجرای فسخ بیع، یا مطالبه مابه التفاوت گردیده اند؛ نظر به مبیع تجزیه ناپذیر نداشته اند.

رویه های قضایی

به موجب دادنامه شماره 563 مورخه 30/7/1369 شعبه 21 دیوان عالی کشور، کم آمدن مقدار مبیع، نسبت به آنچه که مورد توافق طرفین واقع گردیده؛ حتی اگر اوصاف تجزیه ناپذیر بودن را دارا باشد؛ موجد حق فسخ برای فروشنده نمی باشد.

به موجب دادنامه شماره 939 مورخه 13/7/1387 شعبه 12 دادگاه تجدیدنظر استان تهران، درصورت کمبود مقدار مبیع، و تجزیه ناپذیر بودن آن، مطالبه مابه التفاوت توسط خریدار، قابل استماع نبوده؛ و درنتیجه دادگاه، مبادرت به صدور قرار رد دعوا می نماید.

به موجب دادنامه شماره 227 مورخه 19/7/1374 شعبه 14 دادگاه تجدیدنظر استان تهران، درصورت کمبود مقدار مبیع، و تجزیه ناپذیر بودن آن، مطالبه مابه التفاوت توسط خریدار، وی از حق فسخ قرارداد برخوردار بوده؛ و مطالبه خسارات وارد شده به او غیرقانونی است.

به موجب دادنامه شماره 1469 مورخه 25/12/1386 شعبه 6 دادگاه تجدیدنظر استان تهران، اگر ملک، بر مبنی مساحت معین، مورد معامله واقع نگردیده باشد؛ دراینصورت مطالبه کسری متراژ توسط مشتری، قابل استماع نیست.