ماده ۴۹۰ قانون مدنی
مستأجر باید:
اولاً- در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.
ثانیاً- عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می‌شود استعمال نماید.
ثالثاً– مال‌الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد، نقداً باید بپردازد.
توضیح واژگان
به اجاره ای که موضوع تراضی طرفین قرار گرفته؛ اجاره بها گویند.(912535)
پیشینه
به موجب ماده 591 قانون مدنی مصر، مستأجر باید عین مستأجره را، با همان شرایطی که تحویل گرفته؛ به مؤجر نماید. بدون اینکه تلف یا نقص موجود در مورد اجاره، منتسب به عمل او باشد.(1331717)
نکات توضیحی تفسیری دکترین
معمولاً ضمان انسان نسبت به اموال دیگران، یا ناشی از تعدی است؛ و یا تفریط، به ندرت تعدی و تفریط، با هم توام می گردند.(879603)
معیار تشخیص تعدی و تفریط، عرف می باشد.(21589) و تجاوز به مال غیر، خارج از حدود متعارف، موجب تعدی و تفریط می گردد.(220781) و همیشه عدم رعایت احتیاط، مسامحه محسوب نمی گردد؛ بلکه در مسامحه، معیار تشخیص احتیاط، عرف است. (79423)
تعدی، همیشه با فعل صورت می پذیرد.(30328) (100046)
سوء استفاده از حق، موجب ضمان است.(21807)
شرط مدت برای تأدیه اجاره بها، درصورتی است که دارای ضابطه بوده؛ و احتمال کم و زیا بودن در آن منتفی باشد. درغیر اینصورت شرطی است مجهول، که متعاقدین را ملتزم ننموده؛ و منجر به تأجیل اجاره نمی گردد.(912389)
اگر مستأجر، از تأدیه مال الاجاره خودداری ورزد؛ دراینصورت مؤجر می تواند مقابله به مثل نموده؛ و مورد اجاره را به وی تحویل ندهد.(912398)
کمتر پیش می آید که طرفین، درمورد نحوه پرداخت اجاره بها توافقی ننموده باشند؛ و درنهایت، متوسل به ضمانت اجرای مندرج در این ماده گردند. در اجاره املاک شهری، رایج است که طرفین، به جز اجاره بهای چند ماه را، که به صورت پیشاپیش پرداخت می نمایند؛ اجاره سایر ماه ها را، در مواعد معین تأدیه کنند؛ که در این رابطه، از آزادی کامل برخوردار هستند.(912386)
سوابق فقهی
به محض انعقاد اجاره، مؤجر مالک اجاره بها می گردد. لیکن درصورتی می تواند نسبت به مطالبه آن اقدام نماید؛ که خود او، عین مستأجره را به مالک تحویل دهد.(655129)
رویه های قضایی
به موجب دادنامه شماره 671 مورخه 6/10/1371 شعبه 9 دیوان عالی کشور، انتفاع از عین مستأجره، درصورتی که نوع آن در اجاره نامه ذکر نگردیده باشد؛ بستگی به نوع ملک داشته؛ و اجاره املاک، بدون تصور استیفا از آنها، بی معنا است.(1379925)
انتقادات
قانونگذار در این ماده، مستأجر را مکلف نموده است که مال الاجاره را، به ازای تمام مدت اجاره، و به صورت یکجا تأدیه نماید؛ درحالی که در قراردادهای معاوضی، هر یک از طرفین، می تواند اجرای عهد خویش را، منوط به اتیان تعهد توسط طرف مقابل نماید.(678882)