ماده ۴۸۱ قانون مدنی

هر گاه عین مستأجره به واسطه‌ی عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می‌شود.

توضیح واژگان

کسری یا زیادی را، که بر خلاف عرف و عادت، در شیئ یا حیوانی عارض می گردد؛ عیب گویند.

پیشینه

حدود دو سده پیش، به مناسبت دعوایی که به دلیل ایجاد حریق در عین مستأجره، و عدم امکان انتفاع از آن، جهت برگزاری کنسرت در حیاط آن مکان، در یکی از دادگاه های انگلیس، مطرح گردیده بود؛ قاضی با استدلال به اینکه انتفاع از مورد اجاره، به موجب شرط ضمنی میان طرفین، بر پایه استمرار چیز معینی بوده؛ و با انتفای آن چیز یا شیئ، امکان بهره مندی از آن مکان وجود ندارد؛ بدین ترتیب معافیت طرفین از التزام به تعهد خویش، محرز می باشد.

نکات توضیحی تفسیری دکترین

انتفای قابلیت انتفاع از عین مستأجره، درصورت عدم امکان رفع عیب از آن مکان، در حکم تلف مورد اجاره است.

درصورت امکان رفع عیب از عین مستأجره، مؤجر مکلف است موجبات این امر را فراهم آورد.

اگر پس از اجاره، حالتی عارض گردد که انتفاع از عین مستأجره را، غیرممکن سازد؛ دراینصورت حکم قضیه، همانند تلف پیش از قبض مورد معامله است.

غیرممکن بودن استیفا از مورد اجاره، ممکن است بر اثر عوامل قهری و یا ارادی بوده؛ و نیز غیرمترقبه یا قابل پیش بینی باشد؛ و یا اینکه پیش یا پس از قبض عین مستأجره صورت پذیرد؛ و درصورت حدوث بعد از قبض، قبل یا بعد از استیفای منفعت وقوع یابد.

سوابق فقهی

اگر قبل از آغاز مدت اجاره، عین مستأجره تسلیم گردد؛ اما قبل از انتفاع از آن، قابلیت بهره برداری را از دست بدهد؛ دراینصورت عقد باطل است.

انتقادات

منظور قانونگذار از ضمانت اجرای مندرج در این ماده، انحلال اجاره بوده؛ و نباید آن را با بطلان، دارای یک مفهوم تلقی می نمود.