ماده ۴۹۴ قانون مدنی

عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود و اگر پس از انقضای آن، مستأجر، عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگر چه مستأجر استیفای منفعت نکرده باشد و اگر با اجازهٔ مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد مگر این که مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.

نکات توضیحی تفسیری دکترین

رابطه این ماده با ماده ۶۳۱ قانون مدنی، شبیه رابطه دو حکم مطلق و مقید است. مطابق قاعده، مطلق بر مقید حمل می‌گردد؛ یعنی فرض می‌شود که حکم مطلق نیز، مقید بوده‌است. به عبارتی اصل بر این است که به محض پایان مدت، ید امانی مستأجر، تبدیل به ید ضمانی می‌شود. اما چون ممکن است پس از انقضای مدت اجاره، در تبدیل ید مستأجر، شک و تردید به وجود آید؛ و برابر با قاعده استصحاب، ید امانی مستأجر باقی بماند؛ دلایل و امارات و قراینی وجود دارد که شک و تردید را، از بین برده؛ و ید امانی را، به ید ضمانی تبدیل نمایند. یکی از این دلایل را، می‌توان عبارت از مطالبه مالک، و خودداری مستأجر از تسلیم مورد اجاره دانست. در چنین وضعیتی، دیگر تردیدی در ضمانی بودن ید مستأجر وجود ندارد.

دررابطه با اجاره منزل مسکونی، ماده ۹ قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۶۲، و فصل اول قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۷۶، مخصص این ماده است. و این ماده، دررابطه با املاک تجاری، توسط ماده ۷ قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۵۶، و همچنین فصل دوم قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۷۶، تخصیص خورده‌است.

پس از انقضا مدت اجاره، و پیش از اینکه مالک، مورد اجاره را مطالبه نماید؛ مستأجر در حکم امین بوده؛ و دررابطه با عیب و نقصی که بدون تقصیر وی، بر مال وارد گردیده؛ نیست. و زمانی باید اجرت المثل پرداخت نماید؛ که از آن استیفای منفعت کرده باشد.

اگر پس از انقضای مدت اجاره، مستأجر با اذن مالک، مورد اجاره را نزد خود نگهدارد؛ دراینصورت ضامن منافع استیفاشده خواهد بود. اما برابر با قاعده استیفا و اصل عدم تبرع، نمی‌توان حکم به رایگان بودن تصرف وی نمود. چراکه اثر اذن مالک، اباحه تصرف بوده؛ که با مجانی بودن آن متفاوت است. و مستأجر، دربرابر منافع غیرمستوفات، ضامن نیست؛ زیرا ید وی امانی بوده؛ و تنها دررابطه با منافعی که استیفا می‌کند؛ مسئول است.

سوابق فقهی

پس از انقضای مدت اجاره، درصورت مطالبه مؤجر، مستأجر با عین مستأجره را تخلیه نماید.

رویه‌های قضایی

به موجب دادنامه شماره ۱۹۰۸ مورخه ۱۲/۱۲/۱۳۲۶ شعبه ۴ دیوان عالی کشور، اگر مستأجر، پس از انقضای موعد اجاره، با اذن مؤجر، از عین مستأجره استیفا نماید؛ دراینصورت مکلف به تأدیه اجرت المثل، برابر با میزان اجرت المسمی است. پس درموردی که مؤجر، از دادگاه تقاضای ارجاع پرونده را به کارشناس، جهت تعیین اجرت المثل نماید؛ بنابراین باید نتیجه گرفت که از اذن و تراضی قبلی خود عدول نموده؛ و دادگاه نیز باید پس از اخذ نظر کارشناس، میزان اجرت المثل را معین نماید.