تاثیر طرحهای شهری بر قواعد و ویژگیهای مالکیت زمین در حقوق ایران
تاثیر طرحهای شهری بر قواعد و ویژگیهای مالکیت زمین در حقوق ایران عنوان رساله ای است که توسط راضیه مسعودی لمراسکی، با راهنمایی سید محمد قاری سید فاطمی و با مشاوره عباس قاسمی حامد و غلامعلی سیفی زیناب در سال ۱۴۰۰ و در مقطع دکتری دانشگاه شهید بهشتی دفاع گردید.
 | |
| عنوان | تاثیر طرحهای شهری بر قواعد و ویژگیهای مالکیت زمین در حقوق ایران |
|---|---|
| رشته | حقوق خصوصی |
| دانشجو | راضیه مسعودی لمراسکی |
| استاد راهنما | سید محمد قاری سید فاطمی |
| استاد مشاور | عباس قاسمی حامد، غلامعلی سیفی زیناب |
| مقطع | دکتری |
| سال دفاع | ۱۴۰۰ |
| دانشگاه | دانشگاه شهید بهشتی |
چکیده
امروزه به شهر به عنوان موطن تحولات انسانی در ابعاد مختلف می نگرند. ارتباط تنگاتنگ مفهوم شهر و انتظارات عالی بشر از آن در حوزه های مختلف زندگی اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی و ... باعث شده مردم عادی و حاکمان، تحقق آرمان–های خود را در شهر و از طریق فضای شهری دنبال می کنند. برای رسیدن به فضایی مطلوب در زندگی شهری در برهه ای از زمان، نظم برنامه ریزی شده با محوریت تهیه و اجرای طرح های شهری پیشنهاد شد که الزاماتی را در حوزه کاربری، تفکیک، تراکم و ... بر قواعد مالکیت اراضی خصوصی، عمومی و دولتی تحمیل می کرده و می کند. اجرا و پیاده کردن این طرح ها، موجب سلب مالکیت و اعمال محدودیت هایی برمالکان می شود. پس از اجرای طرح نیز، ارزش اراضی و رفاه مالکان آنها گاه افزایش و گاه کاهش می یابد ولی مالکان برای این افزایش رفاه یا کاهش آن، مبلغی نمی پردازند و خسارتی دریافت نمی کنند. لذا مالکیت اراضی شهری، مقید و متصف به وصف عمومی بودن است. یعنی مالکان در تصرفات خود باید قیود مطرح شده در طرح های شهری و سایر مقررات حاکم بر شهر را بپذیرند و دیگر اینکه ممکن است در بستر زمان، به استناد مصالح و منافع عمومی تمام یا پاره ای از حقوق مالکانه آنها سلب شود. به عبارتی حق های عمومی بر حق مالکیت اراضی حاکم و مقدم است. برای توجیه این حقوق و تقدم آنها بر حقوق مالکان اراضی، مهم ترین تیوری مطرح شده در اندیشه های حقوقی معاصر، تیوری حق بر شهر است که مباحث آرمانی و هنجاری مطرح شده در حوزه هنجارها و آرمان های طراحی و اداره شهر را با مفهوم حق گره زده است. مفهوم حق به شهر، به وسیله برابری، مشارکت، قابلیت دسترسی، قابلیت بهره برداری، همه شمولی و دموکراسی مشارکتی و مشورتی درک می شود و هدف از آن رعایت برابری و کرامت انسانی و زمینه سازی برای رشد و تعالی انسان است. در این پژوهش، ضرورت وجود نظریه حق بر شهر و نظریات مشابه در حوزه طراحی شهری برای اجتناب از آثار نامطلوب طرح های شهری در اوصاف و قواعد مالکیت زمین با مطالعه در آثار فقهی مورد مطالعه قرار گرفته است.
ساختار و فهرست رساله
مقدمه
فصل اول– مبانی مالکیت عمومی، خصوصی و دولتی و ویژگی ها و قواعد عام مالکیت زمین
گفتار اول– گزینه های مالکیت عمومی، خصوصی و دولتی در سیاست های تقنینی
مبحث اول– مفهوم گزاره اعتباری و ویژگی های اعتبار حقوقی
مبحث دوم– گزینه های مطرح شده در مورد دارنده حق مالکیت (فردی یا جمعی)
مبحث سوم– مبانی مالکیت خصوصی و مالکیت گروهی (دولتی و عمومی) و گزینه های فرارو
بند اول– مبانی نظری مالکیت خصوصی
الف– استدلال به گرایش غریزی به مالکیت خصوصی
ب– استدلال به فواید فردی و اجتماعی مالکیت خصوصی
بند دوم– مبانی نظری مالکیت گروهی با تاکید بر مالکیت عمومی
الف– توجیه دینی
ب– توجیه عقلی
ج– توجیه اقتصادی طرفداران اقتصاد بازار آزاد
مبحث چهارم– ترکیب مالکیت خصوصی و عمومی در سیاست های تقنینی
گفتار دوم– قواعد و ویژگی های عام مالکیت زمین در نظام تقنینی و دکترینی ایران
مبحث اول– فقه امامیه و قانون اساسی
بند اول– مالکیت اراضی در قانون اساسی
بند دوم– مالکیت زمین در فقه اسلامی
الف– مالکیت زمین قبل از دخالت عامل انسانی
ب– مالکیت زمین بعد از مداخله انسان
ج– مبانی و قلمرو مداخله ولی فقیه در فقه و قانون اساسی
۱– فقه
۲– قانون اساسی
مبحث دوم–انعکاس اندیشه های فقهی در قوانین و مقررات عادی
بند اول– مقررات ناظر بر مالکیت عمومی دولت اسلامی نسبت به اراضی موات و آباد طبیعی
الف– لایحه قانونی ملی کردن جنگل ها
ب– قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن مصوب ۵/۴/۱۳۵۸ و اصلاحیه ۲۸/۴/۱۳۵۸ و قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰
ج– قانون زمین شهری
بند دوم– مقررات مربوط به خصیصه سیاسی– اجتماعی مالکیت زمین
الف– اداره اراضی عمومی توسط دولت و ارگان های دولتی
ب– جواز مداخله و تحدید یا سلب مالکیت اراضی خصوصی در راستای اهداف قانون اساسی
ج– پیش بینی مراجع حاکمیتی متعدد برای اعمال قدرت نسبت به زمین و رفع اختلافات در مورد مالکیت اراضی
گفتار سوم– قواعد و ویژگی های خاص مالکیت اراضی حسب مالک آن
مبحث اول– اراضی و املاک عمومی
مبحث دوم– اراضی و املاک دولتی
مبحث سوم– اراضی وقفی
مبحث چهارم– اراضی خصوصی
بند اول– اصل تسلیط در اراضی شخصی
بند دوم– قاعده احترام (حرمت مال مسلم)
فصل دوم– شهر و طرح های شهری: تعدد دیدگاه ها و تعدد هنجارهای برآمده از آنها
گفتار اول– شهر و اداره آن
مبحث اول– تعریف شهر
بند اول– تعریف لغوی شهر
بند دوم– تعریف اصطلاحی شهر و تعدد دیدگاه های صاحب نظران حوزه های مختلف
مبحث دوم– رویکردهای مختلف در مدیریت و گسترش شهر بر مبنای نقش دولت و شهروندان
بند اول–نحوه و حدود مداخلات دولت در شهر و شهرسازی
بند دوم– نحوه دخالت و کنترل دولت بر مالکیت زمین
مبحث سوم– شهر خوب و حکمرانی خوب شهری در نظریه های جدید و جایگاه طرح های شهری در آن
بند اول– تعریف حکمرانی خوب شهری و عناصر آن
بند دوم– شاخص های رعایت حکمرانی خوب شهری
بند سوم– دیدگاه ها و مبانی مختلف در مورد ویژگی های حکمرانی خوب شهری
مبحث چهارم– اندیشه های مطرح شده راجع به قواعد و معیارهای تدوین طرح های شهری در آثار فقهی
بند اول– اندیشه های مطرح شده در فقه سنتی
الف– محدودیت های ناشی از راه های عمومی
۱– بالکن دادن به سمت راه عمومی
۲– احداث سرداب (راهرو زیرزمینی، زیرزمین) یا احداث جوی آب زیر راه عمومی
۳– باز کردن در به سمت راه عمومی
ب– محدودیت های مربوط به املاک مجاور
ج– ضوابط مربوط به حریم و احکام مساکن
۱– حریم
۲– احکام مساکن
د– استناد به عناوین ثانویه مثل اضطرار و نظایر آن
بند دوم– اندیشه های مبتنی بر حکم حکومتی
گفتار دوم– تعریف طرح های شهری به عنوان نماد مداخله دولت و نمودهای این مداخله
مبحث اول– تعریف طرح های شهری و کارکردهای آن
بند اول– تعیین محدوده شهر و حریم آن (کنترل توسعه و عمران)
بند دوم– منطقه بندی
بند سوم– تفکیک قطعات زمین
بند چهارم– برنامه ریزی کاربری اراضی شهری
بند پنجم– مقررات ساختمان ها
مبحث دوم– انواع طرح های شهری
بند اول– طرح جامع شهری (طرح توسعه و عمران شهر و حوزه نفوذ)
بند دوم– طرح تفصیلی
بند سوم– طرح هادی
بند چهارم– رابطه طرح های شهری با سایر طرح های عمرانی
الف– طرح جامع سرزمین
ب– طرح های کالبدی ملی و منطقه ای
ج– طرح توسعه و عمران ( جامع) ناحیه ای
د– طرح آماده سازی زمین
ه–– طرح جامع شهرستان
و– طرح به سازی و نوسازی بافت های فرسوده
مبحث سوم– تاریخچه قانونی طرح های شهری در ایران و جست وجوی مبنای فکری هنجارگذاری در این حوزه
بند اول– حضور کارشناسان خارجی در اصلاح شهرداری و طراحی شهری
بند دوم– اولین قانون مربوط به شهرسازی در سال ۱۳۱۲
بند سوم– ادامه حضور کارشناسان خارجی در تهیه و اجرای طرح های شهری
بند چهارم– قوانین آغازگر طرح شهری به معنای فعلی
بند پنجم– قانون اصلاح پاره ای از مواد و الحاق مواد جدید به قانون شهرداری در سال ۱۳۴۵
بند ششم– قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۷/۹/۱۳۴۷
بند هفتم– قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی مصوب ۲۲/۱۲/۱۳۵۱
بند هشتم– قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی و تعیین وظایف آن مصوب ۱۶/۴/۱۳۵۳
بند نهم– آمایش سرزمین و طرح های جدید با توجه به حوزه نفوذ
بند دهم– لایحه قانونی نحوه خرید و تملک املاک و اراضی برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸
بند یازدهم– قانون اصلاح موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۳۱/۶/۶۵
بند دوازدهم– قانون زمین شهری مصوب ۲۲/۶/۶۶
بند سیزدهم– ماده واحده تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها مصوب ۱۳۶۷
بند چهاردهم– قانون اصلاح لایحه قانونی حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها– مصوب ۱۳۵۹ شورای انقلاب– مصوب ۱۴/۱۲/۸۷ مجلس شورای اسلامی
بند پانزدهم– قانون اصلاح ماده
قانون شهرداری مصوب ۲۸/۱/۱۳۹۰
فصل سوم– تحولات قواعد و ویژگی های مالکیت اراضی تحت تاثیر طرحهای شهری
گفتار اول– تحولات قواعد مربوط به ایجاد حقوق مالکانه، اعراض و سلب و آثار آن
مبحث اول– احیاء و تملک اراضی موات شهری و تملک از طریق اخذ به شفعه
بند اول– شرط لزوم اخذ مجوز از وزارت مسکن و شهرسازی
بند دوم– استفاده حداکثری از زمین های موات برای طرح های عمرانی
بند سوم– اختیار تشخیص موات یا غیر موات برای وزارت مسکن و شهرسازی
بند چهارم– تملک از طریق اخذ به شفعه
مبحث دوم– تحولات در حوزه اعراض و بلا استفاده رها کردن اراضی شهری
بند اول– فقه امامیه و حقوق مدنی
بند دوم– قانون زمین شهری
مبحث سوم–تاثیر طرح ها بر قواعد مربوط به سلب مالکیت در اراضی شهری
بند اول– مواعد قانونی برای تملک و محدودیت های ناشی از آن
بند دوم– اجرای سلب مالکیت در اراضی خصوصی (شرایط، تشریفات و ماهیت تملک)
الف– شرایط قانونی تملک
۱– وجود ضرورت اجرای طرح و تصویب آن
۲– وجود اعتبار مصوب
۳– عدم وجود اراضی ملی
ب– تشریفات تملک
۱– تعیین محدوده تملک و اعلام به مالک یا انتشار آگهی آن
۲– اخذ نظریه کمیسیون ماده
قانون زمین شهری
۳– اخذ مجوز و انجام معامله قطعی ظرف
ماه
ج– نحوه تملک اراضی و تحصیل حقوق مالکانه و تصرف در اراضی مورد نیاز طرح
۱– تملک در قالب توافق در اصل واگذاری (توافق در واگذاری حقوق)
۲– تملک خارج از قالب توافق در اصل واگذاری (عدم توافق در واگذاری حقوق)
۳– تصرف در اراضی مورد نیاز طرح
۱–۳– ماده
لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت
۲–۳– تبصره
ماده
قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰
د– نحوه پرداخت مابه ازاء یا وسایل تامین حقوق مالکانه
۱– پرداخت نقدی
۲– پرداخت غیرنقدی
بند سوم– اجرای فرآیند سلب مالکیت نسبت به موقوفات
بند چهارم– انتقال حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی
مبحث چهارم– آثار حقوقی بعد از سلب مالکیت
بند اول– چالش عمومی شدن کوچه های بن بست
بند دوم– دارا شدن غیر عادلانه بعد از اجرای طرح (ایجاد تسهیلات و امکانات و مرغوب شدن اراضی شهری)
الف– تثبیت حقوق مالکانه
ب– حق مرغوبیت
۱– مفهوم حق مرغوبیت و مقایسه آن با نهادهای مشابه
۲– سبب ایجاد حق مرغوبیت
گفتار دوم– قواعد مربوط به استفاده و اعمال حقوق مالکانه: قواعد ناظر به رفع اجمال از مقررات قانون مدنی
مبحث اول–کاربری و آثار آن بر حقوق مالکان اراضی
بند اول– تعریف کاربری
بند دوم– اهداف و مبانی کاربری
بند سوم– مولفه های اثرگذار در تعیین کاربری
بند چهارم– تحلیل قوانین کاربری
الف– مرجع صالح برای تغییر کاربری اراضی شهری
ب– جرم انگاری تغییر کاربری در محدوه شهر و حریم آن
مبحث دوم– تراکم ساختمانی و محدودیت های ناشی از آن
مبحث سوم– تفکیک، تجمیع و فضاهای عمومی و تحدید حقوق مالکان اراضی
بند اول– تعریف تفکیک
بند دوم– فواید تفکیک
بند سوم– مرجع صالح برای افراز و تفکیک
الف– افراز
ب– تفکیک
مبحث چهارم– محدودیت های مربوط به تکالیف ساختمانی و حریم املاک
بند اول– تکلیف مالک به گرفتن پروانه یا جواز ساختمانی
بند دوم– تکالیف و محدودیت های مالک در مرحله ساخت
بند سوم– تکالیف مالک بعد از مرحله ساخت و ساز
مبحث پنجم– مداخلات شهرداری برای رفع مزاحمت و خطر و الزامات مالکان
بند اول– رفع مزاحمت
بند دوم– رفع خطر (تعمیر و نگهداری املاک)
گفتار سوم– قواعد مربوط به صلاحیت مراجع قانونی
فصل چهارم– مبانی قواعد و ویژگیهای اراضی شهری در پرتو طرح های شهری
گفتار اول– مبانی نظری مداخله دولت در شهرسازی
مبحث اول– مبنای مورد پذیرش در تفکر غالب در حقوق معاصر
بند اول– نامطلوب بودن نظم مبتنی بر برنامه ریزی در تمام حوزه ها در سطح کلان به استناد ماهیت نظم اجتماعی
بند دوم– شکست بازار در طراحی شهری و تامین احتیاجات مورد انتظار از شهر
الف– مبانی مداخله دولت در مالکیت خصوصی
۱– انکار اطلاق مالکیت به استناد ابهام آن
۲– تاکید بر اطلاق و انحصار مالکیت و تبیین عقلانی استثناها
۱–۲– استناد به ضرورت و نظم عمومی برای تحدید اوصاف مالکیت
۲–۲– تقدم حقوق بنیادین بر حق مالکیت (نظریه جان رالز)
۳–۲– تقیید مالکیت به استناد مردم مداری (آزادی مداری)
ب– انواع مداخله دولت
ج– اهداف اجتماعی مداخله
د– قلمرو مداخله دولت در پرتو نظریه حق بر شهر
۱– تعریف حق بر شهر و ارتباط آن با طرح های شهری
۲– مبانی حق بر شهر
ه– نحوه مداخله دولت در پرتو نظریه حق بر شهر و عدالت رویه ای
۱– تعریف عدالت رویه ای و مولفه های آن
۲– نمونه ای از اجرای عدالت رویه ای در سلب مالکیت برای اجرای طرح های شهری در فرانسه
مبحث دوم– مبنای قابل پذیرش در فقه امامیه و حقوق ایران
بند اول– حق (تکلیف) مشارکت مردم در سرنوشت خود و مستندات آن
بند دوم– حق بر برخورداری از تسهیلات زندگی با کرامت و در مسیر رشد انسانی
گفتار دوم– ارزیابی اوصاف و قواعد مالکیت اراضی شهری تحت تاثیر طرح های شهری
مبحث اول– ارزیابی قواعد مربوط به ایجاد حقوق مالکانه، اعراض و سلب و آثار آن
بند اول– ارزیابی قواعد مربوط به اراضی موات شهری
الف– تشخیص اراضی موات و واگذاری آن در اختیار وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان های تابعه آن است
ب– نحوه استفاده از اراضی موات شهری برای ایجاد فضاهای عمومی تابع تصمیمات طراحان شهری و ضرورتهای مدنظر دستگاه های اجرایی است
بند دوم– ارزیابی قواعد مربوط به اراضی بایر شهری
بند سوم– ارزیابی قواعد مربوط به سلب مالکیت از اراضی شهری
مبحث دوم– ارزیابی قواعد مربوط به استفاده از حقوق مالکانه و اعمال آنها
بند اول– ارزیابی قواعد مربوط به کاربری، تراکم و تفکیک
الف– کاربری
ب– تراکم
ج– تفکیک
بند دوم– ارزیابی قواعد مربوط به مقررات ساختمانی در مرحله احداث و بهره برداری
جمع بندی
نتیجه
فهرست منابع
کلیدواژه ها
- طرح شهری
- قواعد
- اوصاف
- مالکیت زمین
- حق بر شهر