ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر 1376

ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر 1376:چنانچه مستأجر در مورد مفاد قرار داد ارایه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می شود.

نکات توضیحی و تفسیری دکترین

دکتر ناصر کاتوزیان: ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر 1376، دفاع احتمالی مستاجر درباره داشتن حقی(از جمله سرقفلی یا حق داشتن بنا بر ملک) را مانع اجرای تخلیه نکرده است. عبارت های این ماده از نظر فنی ناقص و قابل انتقاد و راه حل ها خلاف اصول است: به عنوان مثال، دوایر اجرای ثبت مامور اجرای مفاد اسناد رسمی هستند نه قانون. اجرای قانون (ماده 494 ق.م) بر طبق اصول با دادگاه است و دخالت مامور ثبت در صورتی ضرورت دارد که مستاجر ضمن سند اجاره تعهد به تخلیه و تحویل مورد اجاره پس از پایان مدت کرده باشد.

نکات توضیحی

استاد بهمن کشاورز: اقای بهمن کشاورز در پاسخ به این سوال که مناسبت زمانی پرداخت سر قفلی و تخلیه عین مستاجره چگونه است، قائل به تفصیل شده اند و میفرمایند:« اگر در ضمن عقد، تکلیف سر قفلی روشن شده باشد، بر حسب توافق عمل خواهد شد. با این حال مستاجر باید با توجه به ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر 1376، ضمن اجرای دستور تخلیه، برای تعیین مبلغ سر قفلی به دادگاه رجوع کند. به نظر ما در این مورد نباید تخلیه به تعیین و تادیه سر قفلی منوط و موکول شود زیرا کارشناس میتواند با توجه به اوضاع و احوال قضیه و اطلاعاتی که در محل کسب میکند،سرقفلی را به قیمت عادله روز تعیین نماید، حتی اگر محل تخلیه شده باشد. حداکثر احتیاط در این مورد میتواند تامین دلیل با جلب نظر کارشناس در ضمن یا قبل از تخلیه از طرف مستاجر باشد تا اوصاف محل در زمان دایر بودن ان به طور رسمی ثبت و ضبط شود.»

رویه های قضایی

در نشست قضایی دادگستری بروجن 1379 سوالی مطرح شد مبنی بر این که اگر مستاجر،مدعی جعل در قراداد اجاره باشد، ایا مورد، مشمول مقررات ماده 5 قانون مارالذکر خواهد بود، یا اینکه از شمول ان خارج است؟

در خصوص پاسخ به این سوال، کمیسیون قضایی بدین شرح تصمیم گرفت:« با توجه به مقررات ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 و ماده 17 ایین نامه اجرایی ان مصوب سال 1378، موضوع سوال مشمول مقررات ماده 4 قانون مزبور بوده، در صورتی که دستور تخلیه صادر شده و مستاجر نسبت به اصالت قرارداد چه رسمی و چه عادی شکایتی داشته باشد، دستور تخلیه اجرا و شکایت مستاجر مانع از اجرای دستور نخواهد بود، مگر اینکه متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه، تا تعیین تکلیف نهایی موضوع صادر شود.

در نشست قضایی دادگستری رامسر که در ابان ماه سال 1380 برگزار شد سوالی مطرح شد مبنی بر اینکه اگر مستاجری که با دستور تخلیه مواجه شده نسبت به مفاد قرارداد برای خودش مدعی حقی باشد، ایا باید دستور تخلیه را اجرا کرده و بعد دادخواست بدهد، یا اینکه با اقامه دعوا میتواند تاخیر اجرای حکم را بخواهد؟

تمامی قضات حاضر در این نشست در پاسخ این سوال با یکدیگر اتفاق نظر داشتند. نظر کمیسیون قضایی این نشست بدین شرح است:« با توجه به قانون موجر و مستاجر 1376 و فلسفه وضع ان، اصل تخلیه محل اجاره با انقضای مدت است، به این ترتیب، منازل و محل های سکنا که اماده برای اجاره هستند بدون دغدغه خاطر از عدم تخلیه ان در موعد مقرر به اجاره واگذار میشود. بنابراین، پس از انقضای مدت اجاره یا سایر موارد فسخ اجاره که موجر درخواست تخلیه میکند، اگر مستاجر مدعی حقی است، باید در مراحل رسیدگی ادعا کند یا به وسیله دادخواست تقابل حقوق فرضی خود را مطالبه نماید پس از صدور حکم تخلیه دیگر ادعای مستاجر پذیرفته نمیشود و موجب تاخیر اجرای حکم نبوده و حکم تخلیه باید اجرا شود.

انتقادات

• صراحت ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 در ضرورت طرح دعوای حقوقی توسط مستاجر علیه موجر، منصحر به ادعای او در مورد مفاد قرارداد ارائه شده است و در سایر موارد چنین حکمی وجود ندارد و قانونگذار نسبت به سایر موارد تعیین تکلیف نکرده است.

ایین نامه ها و بخشنامه های مرتبط

• ماده 18 ایین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376