ماده ۴۹۷ قانون مدنی
عقد اجاره به واسطه‌ی فوت موجر یا مستأجر باطل نمی‌شود لیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستأجره بوده است اجاره به فوت موجر باطل می‌شود و اگر شرط مباشرت مستأجر شده باشد به فوت مستأجر باطل می‌گردد.
توضیح واژگان
اجاره به شرط مباشرت: اگر در قرارداد اجاره، تصریح گردد که فقط خود مستأجر، حق استیفا از عین مستأجره را دارد؛ چنین عقدی را، اجاره به شرط مباشرت نامند.(812713)
پیشینه
اگر عقد اجاره، به اعتبار حرفه مستأجر و یا شخصیت او منعقد گردیده باشد؛ ورثه او و یا خود مؤجر، پس از مرگ مستأجر، می توانند خواستار فسخ قرارداد گردند.(1331738)
نکات توضیحی تفسیری دکترین
مفاد این ماده، استثنائاتی است بر لازم بودن اجاره.(1190390)
اگر موجر، فقط برای مدت عمر خود، مالک منافع عین مستأجره بوده است؛ اجاره به فوت موجر باطل می‌شود؛ زیرا در چنین فرضی، وی به موجب قرارداد صلح، مالک منافع مال بوده؛ و به همین اعتبار هم آن مال را اجاره داده است. و چون با وفات او، مالکیت وی نسبت به منافع مال مزبور از بین می رود؛ پس عقد اجاره نیز منفسخ می گردد.(1190390)
شرط مباشرت به دو گونه قابل تصور است. یا قید است؛ که دراینصورت با انتفای مباشرت مستأجر در استیفا از مورد اجاره، عقد مزبور نیز منفسخ می گردد؛ زیرا با ازاله قید، مقید نیز از بین می رود. و یا اینکه ماهیت شرط مباشرت، شرط ضمن عقد، و به عبارتی تعهدی فرعی است؛ که در چنین فرضی، درصورت عدم امکان انتفاع مستأجر از عین مستأجره، و سپردن مورد اجاره به غیر توسط او، مؤجر می تواند با استناد به خیار تخلف شرط، قرارداد را فسخ نماید. منظور قانونگذار در این ماده، فرض اول است.(1190390) و اگر منظور قانونگذار از شرط مباشرت در این ماده، شرط ضمن عقد باشد؛ دراینصورت با وفات مستأجر، قرارداد منفسخ نگردیده؛ و به دلیل تعذر شرط، برای مؤجر حق فسخ به وجود می آید. که البته مقنن، نظر به قید بودن مباشرت دارد نه شرط بودن آن.(76432)
حق مالکیت مستأجر بر منافع عین مستأجره، و اطلاق عقد، مقتضی این است که وی، بتواند مورد اجاره را، به شخص دیگری اجاره دهد.(1190390)
سوابق فقهی
اجاره با فوت هیچ یک از طرفین باطل نمی گردد؛ مگراینکه عین مستأجره موقوفه باشد.(45759)