ماده ۴۸۳ قانون مدنی

اگر در مدت اجاره، عین مستأجره به واسطه‌ی حادثه، کلاً یا بعضاً تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف‌شده منفسخ می‌شود و در صورت تلف بعض آن، مستأجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه‌ی تقلیل نسبی مال‌الاجاره نماید.

توضیح واژگان

اجاره: به قراردادی که به موجب آن، مستأجر در مقابل مالی که به مؤجر پرداخت می نماید؛ برای زمانی مشخص، مالک منافع عین مستأجره می گردد.

نکات توضیحی تفسیری دکترین

هرگاه بعض عین مستأجره، به علت معیب بودن، فاقد قابلیت انتفاع بوده؛ و یا اینکه استیفای از آن با سختی مواجه گردد؛ نظیر مرطوب بودن یکی از اتاق های خانه، که یا زندگی در آن ممکن نبوده؛ و یا اینکه مغایر با اصول بهداشتی است؛ دراینصورت مستأجر می تواند تقلیل اجاره بها را، از مؤجر خواستار گردد؛ و یا اینکه عقد را، نسبت به کل مورد اجاره فسخ نماید. زیرا چنین وضعیتی، نظیر تلف بعض عین مستأجره است.

اگر در مدت اجاره، بعض عین مستأجره تلف گردد؛ دراینصورت مستأجر می تواند عقد را فسخ نموده؛ و یا آن بخش از مال الاجاره را، که در مقابل بعض تلف شده قرار می گیرد؛ از مؤجر استرداد نماید.

سوابق فقهی

اگر پس از انعقاد اجاره، مانعی در انتفاع از عین مستأجره به وجود آید؛ که به منزله تلف آن باشد؛ دراینصورت اجاره باطل است. زیرا انتفاع از مورد اجاره، به نحوی که مورد توافق طرفین قرار گرفته؛ غیرممکن می باشد. مگر درمورد غصبی که پس از قبض صورت می پذیرد؛ که دیگر تعهدی بر ذمه مؤجر نیست؛ تا بتوان برای مستأجر قائل به حق فسخ گردید.

رویه های قضایی

به موجب نظریه مشورتی شماره 2653 مورخه 25/4/1386 اداره حقوقی قوه قضاییه، درصورت تخریب مورد اجاره پیش از انقضای مدت، و عدم تقصیر مؤجر در تخریب، عقد نسبت به باقیمانده مدت فسخ گردیده؛ و مؤجر مسئولیتی نخواهد داشت.