ماده ۴۹۰ قانون مدنی

مستأجر باید:

اولاً- در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.

ثانیاً- عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می‌شود استعمال نماید.

ثالثاً– مال‌الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد، نقداً باید بپردازد.

توضیح واژگان

به اجاره ای که موضوع تراضی طرفین قرار گرفته؛ اجاره بها گویند. (۹۱۲۵۳۵)

پیشینه

به موجب ماده ۵۹۱ قانون مدنی مصر، مستأجر باید عین مستأجره را، با همان شرایطی که تحویل گرفته؛ به مؤجر نماید. بدون اینکه تلف یا نقص موجود در مورد اجاره، منتسب به عمل او باشد. (۱۳۳۱۷۱۷)

نکات توضیحی تفسیری دکترین

معمولاً ضمان انسان نسبت به اموال دیگران، یا ناشی از تعدی است؛ یا تفریط، به ندرت تعدی و تفریط، با هم توأم می‌گردند. (۸۷۹۶۰۳)

معیار تشخیص تعدی و تفریط، عرف می‌باشد. (۲۱۵۸۹) و تجاوز به مال غیر، خارج از حدود متعارف، موجب تعدی و تفریط می‌گردد. (۲۲۰۷۸۱) و همیشه عدم رعایت احتیاط، مسامحه محسوب نمی‌گردد؛ بلکه در مسامحه، معیار تشخیص احتیاط، عرف است. (۷۹۴۲۳)

تعدی، همیشه با فعل صورت می‌پذیرد. (۳۰۳۲۸) (۱۰۰۰۴۶)

سوء استفاده از حق، موجب ضمان است. (۲۱۸۰۷)

شرط مدت برای تأدیه اجاره بها، درصورتی است که دارای ضابطه بوده؛ و احتمال کم و زیا بودن در آن منتفی باشد. درغیر اینصورت شرطی است مجهول، که متعاقدین را ملتزم ننموده؛ و منجر به تأجیل اجاره نمی‌گردد. (۹۱۲۳۸۹)

اگر مستأجر، از تأدیه مال الاجاره خودداری ورزد؛ دراینصورت مؤجر می‌تواند مقابله به مثل نموده؛ و مورد اجاره را به وی تحویل ندهد. (۹۱۲۳۹۸)

کمتر پیش می‌آید که طرفین، درمورد نحوه پرداخت اجاره بها توافقی ننموده باشند؛ و درنهایت، متوسل به ضمانت اجرای مندرج در این ماده گردند. در اجاره املاک شهری، رایج است که طرفین، به جز اجاره بهای چند ماه را، که به صورت پیشاپیش پرداخت می‌نمایند؛ اجاره سایر ماه‌ها را، در مواعد معین تأدیه کنند؛ که در این رابطه، از آزادی کامل برخوردار هستند. (۹۱۲۳۸۶)

سوابق فقهی

به محض انعقاد اجاره، مؤجر مالک اجاره بها می‌گردد. لیکن درصورتی می‌تواند نسبت به مطالبه آن اقدام نماید؛ که خود او، عین مستأجره را به مالک تحویل دهد. (۶۵۵۱۲۹)

رویه‌های قضایی

به موجب دادنامه شماره ۶۷۱ مورخه ۶/۱۰/۱۳۷۱ شعبه ۹ دیوان عالی کشور، انتفاع از عین مستأجره، درصورتی که نوع آن در اجاره نامه ذکر نگردیده باشد؛ بستگی به نوع ملک داشته؛ و اجاره املاک، بدون تصور استیفا از آنها، بی معنا است. (۱۳۷۹۹۲۵)

انتقادات

قانونگذار در این ماده، مستأجر را مکلف نموده‌است که مال الاجاره را، به ازای تمام مدت اجاره، و به صورت یکجا تأدیه نماید؛ درحالی که در قراردادهای معاوضی، هر یک از طرفین، می‌تواند اجرای عهد خویش را، منوط به اتیان تعهد توسط طرف مقابل نماید. (۶۷۸۸۸۲)