ماده ۴۹۶ قانون مدنی

عقد اجاره به واسطهٔ تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف، باطل می‌شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستأجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می‌گردد.

توضیح واژگان

اجاره: به قراردادی که به موجب آن، مستأجر در مقابل مالی که به مؤجر پرداخت می‌نماید؛ برای زمانی مشخص، مالک منافع عین مستأجره می‌گردد. (۹۱۲۱۸۷)

نکات توضیحی تفسیری دکترین

مقصود قانونگذار از بطلان در این ماده، منفسخ شدن قرارداد اجاره است. چراکه با تلف عین مستأجره پس از تسلیم آن به مستأجر، اجاره از همان زمان تلف منحل گردیده؛ و تلف مورد اجاره، نسبت به گذشته اثری ندارد. و تا هنگام تلف، خدشه ای به عقد وارد نگردیده تا بتوان آن را، از ابتدا باطل دانست. اصل بر این است که معامله، تا لحظه تلف موضوع آن، اعتبار خود را از دست ندهد. (۴۵۲۹۰۰)

تلف مورد اجاره، به سه شکل قابل تصور است:

- تلف پیش از قبض

- تلف پس از قبض و پیش از شروع به استیفا

- تلف پس از شروع به استیفا و پیش از انقضای مدت اجاره. (۱۹۹۵۷)

در عقود تملیکی معوض، دو عامل «تملیک در برابر تملیک»، و «تسلیم دربرابر تسلیم» را نباید نادیده گرفت. عامل اول مقدمه، و عامل دوم هدف است. پس اگر یکی از طرفین، عاجز از تسلیم مورد معامله باشد؛ طرف دیگر را نیز باید عاجز از تسلیم موضوع تعهد خویش دانست. و اگر تسلیمی صورت پذیرفته باشد؛ باید استرداد گردد. (۱۹۹۵۷)

اقباض از سوی مؤجر، که همان تسلیم مورد اجاره است؛ باید تا پایان مدت اجاره ادامه یابد. به همین دلیل درصورت تلف عین مستأجره، قبل از اتمام مدت اجاره، دیگر مستأجر تکلیفی در تأدیه اجاره بها نخواهد داشت. چراکه وی نسبت به باقیمانده مدت، دارای خیار تبعض صفقه است. (۱۹۹۵۷)

سوابق فقهی

باتوجه به اینکه به محض انعقاد اجاره، هر یک از عوضین به طرف دیگر منتقل می‌گردد؛ درصورت تلف منافع عین، که به تبع تلف عین رخ می‌دهد؛ مالک نیز مستحق مال الاجاره نخواهد بود. (۱۹۹۵۷)

رویه‌های قضایی

به موجب دادنامه شماره ۲۷ شعبه ۸ دیوان عالی کشور، با انفساخ اجاره، به دلیل تلف عین مستأجره، و انتفای رابطه اجاری بین طرفین، دیگر، دلیلی برای اخذ اجرت المثل موضوع ماده ۴۹۴ قانون مدنی، وجود ندارد. (۴۵۷۵۳)

مصادیق و نمونه‌ها

• اگر منزلی که برای مدت یک سال، اجاره داده شده‌است؛ تخریب گردد؛ یا خودروی موضوع اجاره، دچار حریق گردد؛ حوادث مزبور، نسبت به گذشته تأثیری نداشته؛ و تنها، عقد را نسبت به آینده منفسخ می‌نماید. (۹۱۲۵۷۵)