ماده ۴۹۸ قانون مدنی

اگر عین مستأجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر این که موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد.

توضیح واژگان

اجاره: به قراردادی که به موجب آن، مستأجر در مقابل مالی که به مؤجر پرداخت می‌نماید؛ برای زمانی مشخص، مالک منافع عین مستأجره می‌گردد.

نکات توضیحی تفسیری دکترین

با حفظ حق مستأجر، می‌توان مورد اجاره را فروخته؛ یا رهن داد.

باتوجه به اینکه مستأجر، مالک منافع بوده؛ و نسبت به عین مستأجره حقی ندارد؛ بدین ترتیب از لحاظ استیفای منفعت، به حال وی فرقی نمی‌کند که چه کسی، صاحب عین باشد. و انتقال مالکیت عین به غیر، نافی مالکیت مستأجر نسبت به منافع آن مال نبوده؛ و اجاره ای که به نحو صحیح منعقد گردیده باشد؛ کماکان به اعتبار خود باقی خواهد بود. مگراینکه طرفین توافق نموده باشند که مؤجر، درصورت انتقال عین مستأجره به غیر، بتواند مورد قرارداد اجاره را فسخ نماید.

در شمول مفاد این ماده، تفاوتی بین منقول یا غیرمنقول بودن عین مستأجره، وجود ندارد.

اگر مستأجر، فقط متمایل به استمرار رابطه اجاره با مؤجر باشد؛ دراینصورت می‌تواند حق فسخ عقد را، درصورت انتقال عین به غیر، برای خود شرط نماید. که دراینصورت وی، دارای خیار تخلف از شرط می‌گردد.

اگر مشتری، با آگاهی از اینکه بین بایع و شخص دیگری، نسبت به ملکی که قصد خرید آن را دارد؛ رابطه اجاره برقرار است؛ پس از انعقاد بیع، حق فسخ معامله را ندارد؛ زیرا ملک مزبور را، با علم به مسلوب المنفعه بودن خریداری نموده‌است.

سوابق فقهی

اگر مؤجر، عین مستأجره را به شخص ثالث بفروشد؛ و مشتری، از وجود رابطه اجاره بین بایع و مستأجر، مطلع نباشد؛ دراینصورت یا باید تا پایان مدت اجاره صبر نماید؛ یا اینکه بیع را فسخ کند؛ زیرا مقتضی اطلاق بیع، این است که به محض انعقاد بیع، عین و منافع مبیع، به خریدار منتقل می‌گردد. مع ذلک در فرض اطلاع مشتری از رابطه اجازه مزبور، حق فسخ وی منتفی است.

رویه‌های قضایی

به موجب اتفاق نظر قضات دادگاه‌های حقوقی ۲ تهران مورخه ۱۹/۲/۱۳۶۴، باتوجه به اینکه اجرت المسمی حقی است دینی، اگر مؤجر، عین مستأجره را به شخص ثالث بفروشد؛ دراینصورت مستأجر، در برابر مالک وقت، ملزم به تأدیه اجاره بها خواهد بود؛ بنابراین، چنانچه بابت مال الاجاره ماه‌های گذشته، به مالک سابق بدهکار باشد؛ باید دین خود را به همان شخص پرداخت نماید؛ مگر اینکه بایع، در زمان فروش ملک، همه حقوق معوقه خود را به مشتری، منتقل نموده باشد.