۱٬۰۲۴
ویرایش
ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر 1376: تفاوت میان نسخه‌ها
پرش به ناوبری
پرش به جستجو
بدون خلاصۀ ویرایش
جز (added Category:اجاره using HotCat) |
بدون خلاصۀ ویرایش |
||
| خط ۴: | خط ۴: | ||
* [[ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر 1376]] | * [[ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر 1376]] | ||
* | *[[ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر 1376]] | ||
*ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 | |||
== توضیح واژگان == | == توضیح واژگان == | ||
[[سرقفلی]]: مفهوم اصطلاحی سر قفلی؛ عبارت از این است که [[مستاجر]] انچه را که در تصرفش می باشد به دیگری واگذار نماید و در مقابل این واگذاری که در عرف مردم به ان (([[تخلیه|تخلیه]])) میگویند، مبلغی پول دریافت میکند.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=اندیشه های حقوقی (جلد دوم) (حقوق مدنی و کیفری)|ترجمه=|جلد=|سال=1387|ناشر=مجمع علمی و فرهنگی مجد|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=592504|صفحه=|نام۱=آیت اله سیدمحمد|نام خانوادگی۱=موسوی بجنوردی|چاپ=1}}</ref> | |||
[[موجر]]: کسی است که مالک بوده و یا از طرف مالک اجازه دارد تا ساختمان را اجاره دهد (اجاره کننده).<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق کاربردی به زبان ساده|ترجمه=|جلد=|سال=1390|ناشر=راز نهان|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=6486512|صفحه=|نام۱=رضا|نام خانوادگی۱=کاظمی|چاپ=1}}</ref> | |||
[[مستاجر]]: کسی است که ساختمان را از موجر اجاره می کند ( اجاره کننده).<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حقوق کاربردی به زبان ساده|ترجمه=|جلد=|سال=1390|ناشر=راز نهان|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=6486520|صفحه=|نام۱=رضا|نام خانوادگی۱=کاظمی|چاپ=1}}</ref> | |||
== پیشینه == | == پیشینه == | ||
| خط ۱۷: | خط ۲۳: | ||
با توجه به مطالب فوق الذکر میتوان گفت سر قفلی که در ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 پیش بینی شده است از جمله موارد جدید التاسیس میباشد که از لحاظ محتوا و الزامات پیشبینی شده شباهت زیادی به سر قفلی عرفی دارد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی در حقوق ایران|ترجمه=|جلد=|سال=1390|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=2554328|صفحه=|نام۱=مهدی|نام خانوادگی۱=زینالی|چاپ=2}}</ref> | با توجه به مطالب فوق الذکر میتوان گفت سر قفلی که در ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 پیش بینی شده است از جمله موارد جدید التاسیس میباشد که از لحاظ محتوا و الزامات پیشبینی شده شباهت زیادی به سر قفلی عرفی دارد.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی در حقوق ایران|ترجمه=|جلد=|سال=1390|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=2554328|صفحه=|نام۱=مهدی|نام خانوادگی۱=زینالی|چاپ=2}}</ref> | ||
== | == نکات توضیحی و تفسیری دکترین == | ||
شرط مندرج در این ماده به دو صورت است. زیرا موجر هم حق تخلیه را از خود ساقط مینماید و هم حق افزایش اجاره بها را ندارد. بنابراین هر چند سال که رابطه ان ها دوام داشته باشد موجر نمیتواند ادعایی داشته باشد و وظیفه دارد مستاجری را تحمل کند. این شرط اگرچه زاده توافق است اما دارای شباهت کاملی با حق کسب یا پیشه یا تجارت است با این فرق که در روابط استیجاری موضوع قانون 56، حکم قانونگذار برای مستاجر ایجاد حق مینماید ولی در روابط استیجاری موضوع قانون 76، انچه که سبب حق سرقفلی گردید توافق و اراده است اما انچه که به نظر مهم جلوه مینماید نتیجه ای است که حاصل میگردد زیرا؛ در هر دو قانون برای مستاجری که چیزی به عنوان سرقفلی نداده است حقی ایجاد می شود که در نظر عرف دارای ارزشی برابر میباشند با این فرق که قانون 56 در ایجاد حق با لحاظ حسن شهرت و مستاجر و تلاش او عادلانه تر جلوه می نماید.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=ثبوت و اثبات در قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب 1376)|ترجمه=|جلد=|سال=1388|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=3007632|صفحه=|نام۱=محمدرضا|نام خانوادگی۱=فلاح|چاپ=2}}</ref> | |||
== | == نکات توضیحی == | ||
تفاوت بین ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 و مواد 7 و 8 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 در این است که اصولا در ماده 6 بین طرفین توافق میشود که مستاجر مبلغی را به عنوان سر قفلی به موجر بپردازد در حالی که در مواد 7 و 8، مستاجر در ابتدای عقد اجاره مبلغی را به موجر نمی پردازد بلکه در ازای اسقاط حقوق خود مبلغی به عنوان سرقفلی از موجر مطالبه میکند.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=گزیده ای از پایان نامه های علمی قضات در امور حقوقی (جلد دوم)|ترجمه=|جلد=|سال=1388|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=687424|صفحه=|نام۱=معاونت آموزش|تحقیقات قوه قضائیه|نام خانوادگی۱=|چاپ=1}}</ref> | |||
ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 متضمن دو نوع شرط می باشد: | |||
== | # شرط فعل حقوقی منفی: این شرط فعل متضمن تعهد مالک در برابر مستاجر مبنی بر عدم افزایش اجاره بها و تقاضای تخلیه در پایان مدت اجاره می باشد. | ||
# شرط فعل حقوقی مثبت که متضمن تعهد موجر در مقابل مستاجر مبنی بر اجاره هر ساله ملک به همان مبلغ می باشد. ضمانت اجرای شرط فعل مقرر در ماده هفتم در مرحله اول، اجبار موجر از سوی دادگاه مبنی بر عمل به شرط میباشد و در صورتی که اجبار میسر نباشد، انجام شرط به هزینه مشروط علیه و توسط شخص ثالث می باشد که شخص ثالث توسط دادگاه تعیین میشود (ماده 238 قانون مدنی). بنابراین شرط مندرج در ماده هفتم در هیچ زمانی حق فسخ برای مشروط له ایجاد نمی نماید.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=گزیده ای از پایان نامه های علمی قضات در امور حقوقی (جلد دوم)|ترجمه=|جلد=|سال=1388|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=687500|صفحه=|نام۱=معاونت آموزش|تحقیقات قوه قضائیه|نام خانوادگی۱=|چاپ=1}}</ref> | |||
== مطالعات فقهی == | == مطالعات فقهی == | ||
| خط ۲۹: | خط ۳۸: | ||
=== سوابق فقهی === | === سوابق فقهی === | ||
برخی از فقها از جمله حسین نوری همدانی، پرداخت مبلغی تحت عنوان سر قفلی را چنین توجیه میکنند که مالک در ضمن عقد اجاره به مستاجر وکالت میدهد که بعد از پایان مدت اجاره با اجاره بهای متعارف عین مستاجره را به خود یا دیگری اجاره دهد و مستاجر در مقابل این وکالت که در واقع نوعی امتیاز به سود مستاجر است مبلغی را تحت عنوان ((صلح)) یا ((هبه معوض)) به موجر واگذار میکند. البته چنین نظری صرفا برای توجیه جواز و مشروعیت پرداخت وجهی تحت عنوان سر قفلی بوده و تطابقی با سر قفلی مرسوم در اجتماع ندارد. اگر چه با عنایت به این نظر و رویه فقها در قانون روابط موجر و مستاجر 1376 در مواد 7 و 8 ان سر قفلی با مفهوم عام که میتواند مشمول این موضوع نیز گردد پیشبینی شده است ولی سر قفلی مرسوم در اجتماع چیزی غیر از شرط وکالت است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی در حقوق ایران|ترجمه=|جلد=|سال=1390|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=2553924|صفحه=|نام۱=مهدی|نام خانوادگی۱=زینالی|چاپ=2}}</ref> | برخی از فقها از جمله حسین نوری همدانی، پرداخت مبلغی تحت عنوان سر قفلی را چنین توجیه میکنند که مالک در ضمن عقد اجاره به مستاجر وکالت میدهد که بعد از پایان مدت اجاره با اجاره بهای متعارف عین مستاجره را به خود یا دیگری اجاره دهد و مستاجر در مقابل این وکالت که در واقع نوعی امتیاز به سود مستاجر است مبلغی را تحت عنوان ((صلح)) یا ((هبه معوض)) به موجر واگذار میکند. البته چنین نظری صرفا برای توجیه جواز و مشروعیت پرداخت وجهی تحت عنوان سر قفلی بوده و تطابقی با سر قفلی مرسوم در اجتماع ندارد. اگر چه با عنایت به این نظر و رویه فقها در قانون روابط موجر و مستاجر 1376 در مواد 7 و 8 ان سر قفلی با مفهوم عام که میتواند مشمول این موضوع نیز گردد پیشبینی شده است ولی سر قفلی مرسوم در اجتماع چیزی غیر از شرط وکالت است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی در حقوق ایران|ترجمه=|جلد=|سال=1390|ناشر=جنگل|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=2553924|صفحه=|نام۱=مهدی|نام خانوادگی۱=زینالی|چاپ=2}}</ref> | ||
== انتقادات == | == انتقادات == | ||
| خط ۳۸: | خط ۴۵: | ||
* در این ماده امده: «تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد...»، واژه تصرف روشن نیست همچنین قید تا زمانی مبهم است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=ماهنامه قضاوت شماره 9 مهر 1381|ترجمه=|جلد=|سال=1381|ناشر=دادگستری استان تهران|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=3002912|صفحه=|نام۱=دادگستری استان تهران|نام خانوادگی۱=|چاپ=}}</ref> | * در این ماده امده: «تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد...»، واژه تصرف روشن نیست همچنین قید تا زمانی مبهم است.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=ماهنامه قضاوت شماره 9 مهر 1381|ترجمه=|جلد=|سال=1381|ناشر=دادگستری استان تهران|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=3002912|صفحه=|نام۱=دادگستری استان تهران|نام خانوادگی۱=|چاپ=}}</ref> | ||
* عبارت((هر سال)) در متن ماده 7 روشن نیست.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=ماهنامه قضاوت شماره 9 مهر 1381|ترجمه=|جلد=|سال=1381|ناشر=دادگستری استان تهران|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=3002912|صفحه=|نام۱=دادگستری استان تهران|نام خانوادگی۱=|چاپ=}}</ref> | * عبارت((هر سال)) در متن ماده 7 روشن نیست.<ref>{{یادکرد کتاب۲||عنوان=ماهنامه قضاوت شماره 9 مهر 1381|ترجمه=|جلد=|سال=1381|ناشر=دادگستری استان تهران|مکان=|شابک=|پیوند=|شماره فیش در پژوهشکده حقوق و قانون ایران=3002912|صفحه=|نام۱=دادگستری استان تهران|نام خانوادگی۱=|چاپ=}}</ref> | ||
== ایین نامه ها و بخشنامه های مرتبط == | == ایین نامه ها و بخشنامه های مرتبط == | ||