ماده ۳۸۴ قانون مدنی

هر گاه در حال معامله، مبیع از حیث مقدار، معین بوده و در وقت تسلیم، کمتر از آن مقدار در آید مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تادیه حصه ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید و اگر مبیع، زیاده از مقدار معین باشد، زیاده مال بایع است.

توضیح واژگان

تسلیم در لغت، یعنی گردن نهادن، سلام کردن، واگذار نمودن و سپردن. و در اصطلاح حقوقی، تسلیم یعنی اینکه یکی از متعاقدین، طرف دیگر را، نسبت به مال موضوع معامله مسلط نماید. و به سلطه خریدار بر مبیع، به نحوی که او بدون مانع، بتواند در آن مال، تصرفات متعارف نماید؛ تسلیم گویند.

پیشینه

به موجب ماده 434 قانون مدنی مصر، درمواردی که مبیع، زیاده یا نقیصه ای داشته باشد؛ مشتری در مهلت یک سال از تاریخ تسلیم عملی مبیع، نسبت به کاهش ثمن یا فسخ قرارداد اقدام نماید.

به موجب ماده 434 قانون مدنی مصر، درصورت زیاده بودن مبیع نیز، فروشنده نسبت به مطالبه مبلغ مازاد، در مهلت یک سال از تاریخ تسلیم عملی مبیع، اقدام نماید.

کلیات توضیحی تفسیری دکترین

میزان مبیع، تنها به عنوان وصف فرعی آن، مطرح نبوده؛ و درواقع بیانگر میزان مورد معامله است؛ و به تناسب مقدار مبیع است که قیمت آن تعیین می گردد. به همین جهت هرگاه مبیع، کمتر یا بیشتر از آنچه که مورد تراضی طرفین، واقع گردیده؛ درآید؛ حسب مورد ثمن نیز، کاهش یا افزایش می یابد. البته در مواردی هم به ندرت پیش می آید که مقدار مبیع، در نظر متبایعین، وصفی فرعی بوده؛ که تأثیر مستقیم در روابط بین طرفین ندارد. به همین دلیل تخلف از مقدار تعیین شده؛ به منزله تخلف از شرط صفت بوده؛ و سبب ایجاد حق فسخ می گردد.

دلیل مالکیت فروشنده نسبت به میزان مازاد، این است که مقدار مزبور، موضوع قصد طرفین نبوده؛ و داخل در بیع نیست.

اگر فروشنده بخواهد نقصان زمین را، از الحاق اراضی مجاور به آن، جبران نماید؛ خریدار مکلف به قبول نظر او نیست؛ زیرا زمین های مجاور، جزء مبیع نبوده؛ و درصورت تردید در خیار خریدار، بقای آن استصحاب می گردد.

اگر مبیع، کلی بوده؛ و کمتر از میزان توافق شده درآید؛ دراینصورت فروشنده، ملزم خواهد بود که کمبود را، به بایع تسلیم نماید. و اگر بایع، زیاده از مبیع را به مشتری تحویل داده باشد؛ می تواند آن را از وی استرداد نماید.

درمواردی که در کیفیت یا کمیت مورد معامله تردیدی وجود داشته باشد؛ بیع را، به شرط برخورداری از وصف یا مقدار معین منعقد می نمایند. درواقع در چنین مواردی، بیع بر مبنای شرطی واقع می گردد. و درصورت فقدان اوصاف موردنظر طرفین، حسب مورد، ضمانت اجرای فسخ قرارداد و یا تعدیل ثمن، قابل اجرا است.

با توجه به اینکه وصف کمیت، مقدار مورد معامله را معین می نماید؛ چنین وصفی، از اوصاف ذاتی و جوهری محسوب می گردد؛ ولی به لحاظ اینکه وصف کمیت، حاوی "وصف اجتماع" اجزای موضوع قرارداد است؛ باید آن را از اوصاف فرعی دانست. پس اگر مبیع، کمتر از وصف معهود بین طرفین باشد؛ به دلیل فقدان "وصف اجتماع"، مشتری از حق فسخ برخوردار بوده؛ و از طرفی، به دلیل نقصان در مقدار، که وصف ذاتی است؛ می تواند از ثمن معامله کم نماید.

مستندات فقهی

بنا بر نظر مشهور فقها، درصورت کم درآمدن مبیع، حتی در فرض پرداخت مابه التفاوت توسط بایع، خیار خریدار ساقط نمی گردد.

سوابق فقهی

اگر قرار گرفتن بخشی از مبیع در مقابل بخشی از ثمن، به صورت شرط صفت باشد؛ دراینصورت حتی در فرض زایل شدن بخش از مبیع، عقد نسبت به آن قسمت باطل نگردیده؛ و چیزی از ثمن به خریدار رد نمی شود.

اگر مشتری زمینی را، با قید مقدار معین خریداری نماید؛ و سپس معلوم گردد که مبیع، دارای مساحت کمتری بوده؛ دراینصورت خریدار، از حق فسخ قرارداد برخوردار بوده؛ و یا اینکه مبیع را، با دریافت ارش کمبود از بایع قبول نماید. چراکه صفت مقدار، وصفی است جوهری که اشتباه در آن، موجب بطلان قرارداد نسبت به مقدار نقصان می گردد؛ که درنتیجه، بایع را ملزم به رد ثمن آن قسمت به خریدار می نماید.

رویه های قضایی

به موجب دادنامه شماره 1653 مورخه 27/9/1384 شعبه 3 دادگاه تجدیدنظر استان تهران، اگر مدعی، حق فسخ ناشی از نقصان مساحت مورد معامله را، اعمال ننماید؛ پس از تنظیم سند رسمی انتقال به نام وی، دعوای مطالبه قیمت مربوط به کسری مساحت، پذیرفته نخواهد شد.

به موجب دادنامه شماره 131 مورخه 20/3/1369 شعبه 22 دیوان عالی کشور، در بیع املاک، مساحت مورد معامله باید مشخص گردد؛ و تعیین آن به صورت تقریبی، صحیح نبوده؛ و موجب بی اعتباری قرارداد می شود.