ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1376

ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1376: از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای‌دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد میشود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط‌مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.

مواد مرتبط

• ماده 1 قانون راجع به تعدیل مال الاجاره ها 1317
• ماده 1 قانون روابط مالک و مستاجر 1339
• ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1356
• ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1362

توضیح واژگان

سر قفلی: مفهوم اصطلاحی سر قفلی؛ عبارت از این است که مستاجر انچه را که در تصرفش می باشد به دیگری واگذار نماید و در مقابل این واگذاری که در عرف مردم ((تخلیه)) می گویند، مبلغی پول دریافت کند.

اجاره: عقدی است که به موجب ان مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. اجاره عقدی است معوض و منافع به رایگان تملیک نمی شود.

موجر: شخصی است که به موجب عقد اجاره، منفعت عینی را به شخص دیگری تملیک می کند.

مستاجر: شخصی است که به موجب عقد اجاره منفعت عینی را تملک میکند.

حق کسب و پیشه: حقی است برای مستاجر بازرگان و پیشه ور و مطلق کسانی که از طریق اجاره محلی کسب معاش می کنند ولو انکه بازرگان نباشند. حق کسب و پیشه با سرقفلی فرق دارد زیرا شهرت تجاری و وجود مشتریان از عناصر سازنده سر قفلی نیست. حق کسب و پیشه تابع تملک منافع مورد اجاره مذکور است یعنی حق کسب و پیش تابع منافع ملک موضوع قرارداد اجاره است و یک مال تبعی است و به همین دلیل است که توقیف حق کسب و پیشه بدون توقیف منافع ملک موضوع عقد اجاره اصولا صحیح نیست. همچنین باید گفت حق کسب و پیشه یک مال غیر منقول است.

پیشینه

قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر هم قبل از انقلاب و هم بعد از ان تحولاتی را پشت سر گذاشته است. قبل از انقلاب قانونگذار با تصویب سه قانون مربوط به روابط موجر و مستاجر مصوب 1317،1339،1356 تحول شگرفی را در روابط موجر و مستاجر ایجاد کرد. اولین قانون مربوط به روابط موجر و مستاجر تحت عنوان قانون راجع به تعدیل مال الاجاره ها در سال 1317 به تصویب رسید. تا قبل از تصویب این قانون مقررات باب اجاره در قانون مدنی بر قراردادهای اجاره حکمفرما بود اما با تصویب این قانون قراردادهای اجاره مشمول ان شدند. شایان ذکر است که اصطلاح سر قفلی برای اولین بار در ماده 9 ایین نامه قانون مذکور در حقوق ایران متولد شد هر چند که قبل از ان نیز عرف این اصطلاح را به رسمیت میشناخت.

دومین قانون، قانون روابط موجر و مستاجر 1339 است. قانونگذار با تصویب این قانون جنبه اختیاری بودن قرارداد اجاره را تعدیل کرد و مقررات امره ای را در خصوص ان وضع کرد و اختیار عمل را از طرفین گرفت چنانکه پیشبینی حق کسب و پیشه در این قانون قدرت مطلق موجر را در تخلیه مورد اجاره محدود نمود و در برخی موارد حق تقدم برای مستاجر ایجاد شد.

سومین قانون، قانون روابط موجر و مستاجر 1356 است.

قانونگذار در ماده اول قانون روابط مالک و مستاجر 1339 با ذکر مصادیق دکان ها،مغازه ها،خانه ها،اپارتمان ها،مهمانخانه ها،مسافرخانه ها،گرمابه ها،کاروانسرا ها، محل کارخانه ها،محل باشگاه های ورزشی،گاراژها،انبارها،اتاق های کرایه و استفاده از عبارت«هر محلی که برای پیشه و کسب و تجارت و یا سکنی تا به حال اجاره داده شده است و یا بعدا اجاره داده میشود»، اجاره تمام املاک را مشمول حکم قانون و در تبصره یک صراحتا مقرر داشت؛«منظور از اجاره مذکور در این ماده ان است که تصرف متصرف به عنوان اجاره یا صلح منافع با هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد، اعم از اینکه نسبت به مورد تصرف سند رسمی یا یا غیر رسمی تنظیم شده یا تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او باشد».بدین ترتیب،اولین استثنا بر حکم کلی بی اعتباری اسناد عادی زده شد.

در قانون روابط موجر و مستاجر 1356 مانند قانون سال 1339، انتقال منافع املاک اعم از اینکه در قالب عقد اجاره یا صلح منافع یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد،بدون تنظیم سند رسمی مورد پذیرش محاکم است. مطابق ماده 1 این قانون:«هر محلی که برای سکنی یا کسب و پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد، اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد،مشمول مقررات این قانون است.» بدین ترتیب،قرارداد های عادی و حتی توافق شفاهی طرفین به عنوان دلیل انتقال منافع مستند دعاوی اشخاص در دادگاه های دادگستری قرار گرفتند ولی پذیرش این گونه قرارداد ها در سایر مراجع دولتی به رغم نبودن مانع قانونی،همیشه با تردید همراه بوده است و تاکنون نیز این دیدگاه غالب با تغییر جدی مواجه نشده است.

ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 با کمی تغییر، از دو ماده (1) و (15) قانون روابط موجر و مستاجر 1362 اقتباس شده است. ماده (15) قانون 1362 و ماده 1 قانون 76 هر دو مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین طرفین را حاکم بر روابط استیجاری کرده اند، با این تفاوت که قانون 62 فقط مربوط به اجاره های مسکونی بوده و شامل اجاره های ما قبل نیز می شد ولی قانون 76 فقط شامل اجاره هایی می شود که از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون منعقد می شوند. اجاره های قبل حسب مورد مشمول قانون معتبر حاکم در زمان انعقاد خود می باشند.

با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر 1376، قوانین سابق راجع به روابط موجر و مستاجر از قبیل قوانین روابط موجر و مستاجر 1356 و قانون مصوب 1362 و.... فقط نسبت به قرارداد های قبل از لازم الاجرا شدن این قانون مجری خواهند بود. البته با توجه به اینکه برخی از قوانین مربوط به موجر و مستاجر توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام به تصویب رسیده و طبق نظر شورای نگهبان، مصوبات مجلس شورای اسلامی نمی تواند ناسخ مصوبات مجمع تشخیص مصلحت نظام باشد لذا قوانینی از قبیل مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام در خصوص حق کسب و پیشه و تجارت مصوب 1369/10/25 که راجع به اعتبار قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر 1365/8/15 می باشد با تصویب قانون سال 1376 نسخ نگردیده است.

بر اساس مواد 46 و 47 قانون ثبت و همچنین ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر 1362، طرفین قرارداد برای اثبات اجاره ناچار به تنظیم سند رسمی بودند، ولی بر اساس ضرورت و مقتضیات روابط حقوقی و اجتماعی قانونگذار در ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 این مشکل را بر طرف کرد و اجاره هایی را که به وسیله سند عادی تنظیم می شود را موجد اثبات شمرد.

رویه های قضایی

در خصوص ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 سخن از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون به میان امده است که با توجه به ماده 2 قانون مدنی، دلالت بر قابل اجرا بودن ان با انقضای 15 روز، پس از انتشار دارد(مگر در مواردی که در خود قانون ترتیب خاصی معین شده باشد) ولی در ماده 11 قانون مذکور تکلیف اماکنی که قبل از تاریخ تصویب به اجاره داده شده مشخص شده است، به نظر میرسد یک خلا قانونی از زمان تصویب قانون تا لازم الاجرا شدن ان وجود دارد. در پاسخ به این خلا قانونی در دی ماه سال 1379 در شهر بروجن یک نشست قضایی برگزار شد که در این نشست قضایی نظر اکثریت قضات بر این بود که قانونگذار با مسامحه اصطلاح زمان تصویب قانون را در ماده 11 به کار برده است ولی در واقع منظور او از این اصطلاح همان زمان لازم الاجرا شدن قانون بوده است. اگر ما قائل به این نظر نباشیم عملا هیچ مقرره قانونی خاصی درباره قراردادهای اجاره ای که بین تاریخ تصویب و تاریخ لازم الاجرا شدن ان منعقد شده اند نداریم.

در خصوص ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 چالشی وجود داشت و ان این بود که چنانچه شرایط مذکور در ماده 2 قانون سال 1376 حاصل نگردد قرارداد منعقده بین طرفین تابع کدام قانون است؟ ایا تابع قانون مدنی است یا تابع قانون روابط موجر و مستاجر 1356 یا تابع توافقات طرفین است؟ در اذر ماده سال 1380 دادکستری مشهد برای پاسخ به این سوال یک نشست قضایی برگزار کرد. نظر کمیسیون بدین شرح است: «به موجب ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1376، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی و تجاری و غیره تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در ان قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود. فقط در مورد قراردادهای عادی اجاره، طبق ماده 2 این قانون، باید مدت اجاره مشخص بوده و صرف نظر از امضای موجر و مستاجر ذیل اجاره نامه به وسیله دو نفر از افراد مورد اعتماد، به عنوان شهود گواهی شود والا اجاره مشمول مقررات قانون موجر و مستاجر مصوب 1376 نیست، به نحوی که در ماده 2 ایین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 19 اردیبهست 1378 مقرر است در صورتی که سند عادی اجاره طبق ضوابط مقرر در ماده 2 تنظیم نشده باشد،مشمول مقررات این قانون نمیباشد.». بنابراین طبق نظر اکثریت قضات در این نشست قضایی، در صورتی که شرایط مذکور در ماده 2 قانون سال 1376 در خصوص قرارداد اجاره رعایت نشود، این قرارداد مشمول مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین طرفین است.

انتقادات

• وضع جدید قانون و مفهومی که از سر قفلی ارائه کرده است با واقعیت های خارجی و عادات و رسوم پاگرفته تجارتی سازگار نیست: برداشتن چتر حمایت از سر بازرگانان و صاحبان خدمات شغلی و حرفه ای، مانند مهندسان و کارخانه داران و پیشه وران، انان را از جهت اقتصادی دچار بحران میکند و به اقتصاد عمومی کشور زیان میرساند.