ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر 1376

ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر 1376: هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید، مستأجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.

مواد مرتبط

• ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر 1376
• ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 1376

توضیح واژگان

مستاجر: کسی است که ساختمان را از موجر اجاره می کند ( اجاره کننده).

سرقفلی: مفهوم اصطلاحی سر قفلی؛ عبارت از این است که مستاجر انچه را که در تصرفش می باشد به دیگری واگذار نماید و در مقابل این واگذاری که در عرف مردم به ان ((تخلیه)) میگویند، مبلغی پول دریافت میکند.

عقد اجاره: به قراردادی که به موجب آن، مستأجر در مقابل مالی که به موجر پرداخت می نماید؛ برای زمانی مشخص، مالک منافع عین مستأجره می گردد.

نکات توضیحی و تفسیری دکترین

طبق نظر برخی از اساتید از جمله دکتر محمد رضا فلاح،به موجب ماده 8، چنانچه در قرارداد اجاره اولویتی برای مستاجر در برابر سایر مستاجرین ایجاد شده باشد که با وجود یا ابراز تمایل او، موجر نتواند محل را به دیگری اجاره دهد و تنها بتواند هر ساله با پایان یافتن مدت قراردادی، به اجاره متعارف ان را به مستاجر اجاره دهد، مستاجر میتواند در جهت اسقاط حق خود در برابر موجر و تخلیه محل و تحویل به او، مبلغی به عنوان سر قفلی مطالبه نماید. به نظر میرسد که اسقاط حق و یا تخلیه محل فقط در برابر موجر است و برای مستاجر حقی در برابر شخص ثالث وجود ندارد تا او بتواند ان را اسقاط کند. در صورت اسقاط حق در برابر مطالبه سر قفلی، با فرض تخلیه نیز تحویل فقط به موجر یا قائم مقام او عملی میگردد. بنابراین ذینفع تنها موجر خواهد بود.

برخی از اساتید سرقفلی را حق عینی تبعی میدانند و معتقد اند که حق سرقفلی مستاجر تابع مالکیت منافع عین مستاجره است.

عده ای از اساتید معتقدند، قانونگذار در مواد مربوط به سرقفلی( مواد 6 تا 10) بعد از ذکر «حق مالک» در دریافت مبلغی به عنوان سرقفلی، حقی نیز به مشتری داده که دارای ارزش مالی است و مستاجر میتواند در ازای گذشتن از این حق، مبلغی دریافت دارد.

نکات توضیحی

مطابق این ماده ممکن است در عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را فقط به مستاجر فعلی اجاره دهد و حق اجاره به غیر را ندارد مشروط بر اینکه هر ساله با تعیین مال الاجاره متعارف ان را به مستاجر واگذار کند. منظور این است که به تناسب نرخ تورم و بالا رفتن هزینه زندگی اجاره بها، نیز ترقی نماید که گاه موارد مبتلا بهی مشاهده می شود که در دادگاه ها موجر تقاضای تعدیل اجاره بها را میکند و در اینباره برای تعیین اجاره بها متعارف و مشخص به نرخ روز و با رعایت ترقی و تنزل تورم کارشناسان رسمی دادگستری به این امر اختصاص داده میشوند مضافا اینکه وضع ملک از نظر مصالح و شرایط مکانی و موقعیت و مساحت و امکاناتی نظیر اب و برق و... نیز در تعیین نرخ تعدیلی منظور میشود.

مطالعات فقهی

سوابق فقهی

از دید برخی از فقها، یکی از مبانی و علل پرداخت مبلغ در عقد اجاره تحت عنوان «سرقفلی» شروط ضمن عقد اجاره است. با این توضیح که؛ قائلین به این نظر معتقدند که مستاجر ضمن انعقاد عقد با مالک با پرداخت مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مالک شروطی به نفع خود و به ضرر موجر در ضمن عقد میگنجاند که در هنگام تخلیه ملک نیز، برای اسقاط این شروط لازم است، مالک مبلغی را تحت عنوان سرقفلی در حق مستاجر بپردازد تا وی این شروط را از خود ساقط کند. به عنوان مثال مستاجر با پرداخت مبلغی در بدو اجاره شرط میکند که مالک حق نداشته باشد مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد و ملزم باشد تا با مبلغ متعارفی هر ساله ان محل را به وی اجاره دهد که این مبلغ بین مالک و مستاجر و بالعکس، تحت عنوان سرقفلی مبادله میگردد. قانونگذار با در نظر گرفتن این عقیده مواد 7 و 8 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 را تدوین کرده است.

اصولا قانون روابط موجر و مستاجر 1376 در بحث سرقفلی از تحریر الوسیله امام خمینی اقتباس شده است و به همین دلیل قانونگذار در تدوین مقررات سرقفلی از نظریه مشهور شرط در فقه پیروی نموده است.

انتقادات

اولین انتقادی که نسبت به این ماده مطرح میشود این است که عبارت ((هر ساله))، عبارتی مجهول است؛ مدت ان باید معلوم باشد و لذا درج چنین شرطی از نظر دادگاه قابل استناد نیست. درست مثل این است که ما در عقد بیع شرطی بدین صورت درج کنیم: «من این اتومبیل را به شما به مبلغ ده میلیون تومان فروختم، به شرط انکه هر ساله حق انتقال به غیر را نداشته باشید و....» برای محدود نمودن تصرفات مالکانه خریدار باید مدت معلوم باشد مثلا نوشت که «به شرط ان که به مدت 10 یا 12 سال، حق انتقال به غیر را نداشته باشید.»

دومین انتقادی که به این ماده وارد میشود این است که قرارداد اجاره باید مدت داشته باشد و مدت ان نیز معلوم باشد.

سوم اینکه، به استناد ماده 959 قانون مدنی، موجر یا مالک پس از خاتمه مدت قرارداد، به هر شخصی که مایل باشد، می تواند عین مستاجره را اجاره دهد.

چهارم اینکه، بدیهی است که در طی مدت قرارداد نیز، موجر نمیتواند عین مستاجره را به غیر مستاجر اجاره دهد و درج چنین شرطی اساسا ضرورت ندارد.

و نتیجه اینکه: در مورد ماده های 7 و 8 قانون روابط موجر و مستاجر 1376؛ به علت وجود ابهامات و شروط غیر متعارف؛ می توان گفت که بهتر است از طرف قوه مقننه مجددا باز نویسی و اصلاح شوند.