نظریه شماره 7/99/1320 مورخ 1399/09/25 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره انتقال عرصه ملک به غیر بدون اذن پیش خریداران

شماره نظریه	۷/۹۹/۱۳۲۰
شماره پرونده	۹۹-۱۸۶/۱-۱۳۲۰ ک
تاریخ نظریه	۱۳۹۹/۰۹/۲۵

استعلام: آقای الف پس از خرید یک قطعه زمین از آقای ب ، به منظور ساخت تعدادی واحد مسکونی در این زمین، اقدام به پیش فروش واحدها می کند؛ لیکن قبل از هر گونه عملیات ساختمانی، زمین مورد نظر را به شخص ثالث می فروشد. آیا این اقدام الف انتقال مال غیر محسوب می شود؟ به عبارت دیگر، آیا پیش خریداران واحدها در این حالت مالک عرصه نیز تلقی می شوند؟

۲- چنانچه آقای الف پس از خرید زمین از آقای ب و تنظیم قراردادهای پیش فروش واحدها با افراد پیش خریدار، معامله خود با ب را اقاله کند، آیا این اقدام نیز انتقال مال غیر محسوب می شود یا بزه دیگری است و یا جرم نیست؟ به عبارت دیگر، همان طور که انتقال مال غیر در قالب بیع، صلح، هبه و ... تحقق می یابد، آیا در قالب اقاله یا فسخ نیز قابل تحقق است؟ چنانچه پاسخ مثبت باشد، آیا اقدام الف در پیش فروش ساختمان به معنای تلف حکمی عرصه نیز می باشد که گفته شود در چنین جائی اقاله با استرداد اصل مبیع اساسا تحقق نمی یابد و در تحقق جرم و ارکان آن اثرگذار خواهد بود؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

۱- اولا، قرارداد پیش فروش ساختمان که بدون سند رسمی و به صورت عادی منعقد شده است، بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، معتبر و لازم الاجرا می باشد و عدم تنظیم آن به صورت رسمی و پیش بینی ضمانت اجرای کیفری برای عدم تنظیم سند رسمی در قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ موجب بطلان یا عدم نفوذ این قرارداد نیست و فقط امتیازات و مقررات خاص قانون موصوف در مورد قراردادهای عادی پیش فروش قابل اعمال نیست.

ثانیا، انتقال موضوع معامله (عرصه ملک) به غیر بدون اذن پیشخریداران می تواند از مصادیق فروش مال غیر محسوب شود و به هر حال، تشخیص موضوع با قاضی رسیدگیکننده است.

۲- اولا، مستفاد از مواد ۲۸۳، ۲۸۶ و ۴۵۴ قانون مدنی، در فرض استعلام که پس از پیش فروش آپارتمان ها، پیش فروشنده نسبت به اقاله قرارداد خرید زمین با ید ماقبل اقدام کرده است، از آنجایی که این امر موجب فسخ معامله دوم نمی شود، در خصوص استرداد مورد معامله، مانند تلف مورد معامله (تلف حکمی) است و خریدار (پیش فروشنده) مکلف است قیمت مورد معامله را به فروشنده مسترد کند.

ثانیا، با توجه به پاسخ بند اولا، در فرض این قسمت از استعلام وقوع بزه انتقال مال غیر منتفی است.