نظریه شماره 7/1401/912 مورخ 1401/09/12 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره اعتبار سند عادی پیش فروش ساختمان

شماره نظریه	۷/۱۴۰۱/۹۱۲
شماره پرونده	۱۴۰۱-۷۵/۱-۹۱۲ ح
تاریخ نظریه	۱۴۰۱/۰۹/۱۲

استعلام: با توحه به این که در ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ بر این امر تأکید شده است که قرارداد پیش فروش ساختمان باید به صورت سند رسمی تنظیم شود و در ماده ۲۳ این قانون برای شخصی که پیش فروش را از طریق سند رسمی انجام ندهد، مجازات تعیین شده و در ماده ۲۵ قانون نیز برای مشاور املاک تنظیم کننده سند عادی پیش فروش ساختمان مجازات تعیین شده است، آیا تنظیم سند عادی پیش فروش ساختمان معتبر و دارای اثر قانونی است و قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ در این خصوص آمره نیست یا آن که در صورت تنظیم سند عادی پیش فروش ساختمان، ذی نفع باید ابتدا با طرح دعوا پیش فروشنده را به تنظیم سند رسمی پیش فروش ساختمان ملزم کند و پس از تنظیم سند رسمی پیش فروش از آثار قانونی آن استفاده کند و یا آن که اساسا قراردادهای عادی پیش فروش ساختمان فاقد هرگونه اثر و اعتباری است و تعهدی را متوجه پیش فروشنده نمی کند؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

هرگاه قرارداد پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی و به طور عادی منعقد شود، هر چند بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی قراردادی معتبر است؛ اما با توجه به این که قانونگذار در ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ مقرر کرده است قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده ۲ این قانون از طریق سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد و در ماده ۴ این قانون، تنظیم این قرارداد را به ارائه مدارک خاصی منوط کرده است و در ماده ۵ برای تشویق تنظیم این قراردادها به صورت رسمی تسهیلاتی قائل شده است و همچنین به موجب ماده ۲۳ همین قانون برای عدم تنظیم رسمی آن، ضمانت اجرای کیفری مقرر کرده و در ماده ۲۴ قانون یادشده، مشاوران املاک را از تنظیم این قرارداد منع کرده است، به نظر می رسد امتیازات خاص مقرر در این قانون برای قرارداد های پیش فروش ساختمان است که به صورت رسمی تنظیم شده است و قراردادهای عادی را شامل نمی شود و این گونه قرارداد ها در حد مقررات عام قانون مدنی معتبر و لازم الاجرا است. از سوی دیگر با توجه به مواد قانونی فوق-الذکر، ذی نفع می تواند با طرح دعوا و پس از تنظیم سند رسمی پیش فروش، از مزایای مقرر در این قانون استفاده کند.