نظریه شماره 7/99/1810 مورخ 1400/02/28 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره حقوق پیش‌خریدار آپارتمان در صورت فسخ قرارداد میان مالک و سازنده

شماره نظریه	۷/۹۹/۱۸۱۰
شماره پرونده	۹۹-۱۵۴-۱۸۱۰ ح
تاریخ نظریه	۱۴۰۰/۰۲/۲۸
موضوع نظریه	حقوق مدنی
محور نظریه	پیش فروش ساختمان

چکیده نظریه شماره 7/99/1810 مورخ 1400/02/28 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره حقوق پیش‌خریدار سهم در صورت فسخ قرارداد میان مالک و سازنده: در این حالت حقوق پیش‌خریدار تابع قراردادی است که با سازنده منعقد کرده است. در هر حال تشخیص حقوق طرفین قرارداد که مبتنی بر احراز امور موضوعی است، بر عهده مرجع رسیدگی‌کننده است.

استعلام

شخص الف که مالک زمین است با شخص ب که سازنده است، قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان ده واحدی منعقد و چنین توافق می‌کنند که به هر کدام پنج واحد تعلق گیرد. چنانچه سازنده که حق پیش‌فروش واحدهای متعلق به خود را داشته است، تعداد پنج واحد از سهم خود را پیش‌فروش کند و متعاقب آن قرارداد مالک با سازنده فسخ شود و ملک پیشرفت فیزیکی نداشته باشد:

۱- با توجه به این که فسخ ناظر به آینده است، آیا پیش‌خریداران با مالک زمین به صورت مشاعی شریک زمین می‌شوند؟

۲- در صورت منفی بودن پاسخ، وضعیت حقوقی پیش‌خریداران چگونه است و ثمن پرداختی را چگونه و از چه کسی با چه خواسته‌ای باید دریافت کنند؟ چنانچه اعتقاد به دریافت ثمن معامله دارید، خسارت تأخیر تأدیه از چه تاریخی محاسبه می‌شود؟

۲- در صورتی که ملک به عنوان مثال هشتاد درصد پیشرفت فیزیکی داشته باشد و قرارداد مشارکت در ساخت بین مالک و سازنده منفسخ شود، آیا تفاوتی در سؤال فوق دارد؟ آیا پیش‌خریداران حقوقی نسبت به آپارتمان دارند؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

حقوق و تکالیف فروشنده و سازنده در فرض سؤال تابع قرارداد فی مابین است و حقوق پیش‌خریدار نیز تابع قراردادی است که با سازنده منعقد کرده است. در هر حال تشخیص حقوق طرفین قرارداد که مبتنی بر احراز امور موضوعی است، بر عهده مرجع رسیدگی‌کننده است.