تحلیل قراردادهای رهنی در قانون ثبت اسناد و املاک

عنوان	تحلیل قراردادهای رهنی در قانون ثبت اسناد و املاک
رشته	حقوق خصوصی – حقوق ثبت اسناد و املاک
دانشجو	سیدرضا میر حیدری
استاد راهنما	علی رضا حسنی
استاد مشاور	داوود داداشی نژاد
مقطع	کارشناسی ارشد
سال دفاع	۱۳۹۵
دانشگاه	دانشگاه آزاد اسلامی واحد دامغان

تحلیل قراردادهای رهنی در قانون ثبت اسناد و املاک عنوان پایان نامه ای است که توسط سیدرضا میر حیدری، با راهنمایی علی رضا حسنی و با مشاوره داوود داداشی نژاد در سال ۱۳۹۵ و در مقطع کارشناسی ارشد دانشگاه آزاد اسلامی واحد دامغان دفاع گردید.

چکیده

موضوع پژوهش حاضر مطالعه و بررسی قرادادهای رهنی در قانون ثبت اسناد و املاک است. سوالی که محقق در این پژوهش مدنظر قرارداد این بود که حقوق ثبت چه تاثیری بر قراردادهای رهنی دارد؟ اساسا قراردادهای رهنی که در دفاتر اسناد رسمی به منظور اعطای تسهیلات منعقد می گردند، شکل خاصی از عقود رهنی اند که از لحاظ ساختار قانونی و تطبیق با قواعد فقهی، دارای تفاوت ها و شباهت هایی باعقود رهنی تعریف شده در قانون مدنی دارند. بنابراین مرتهنین معمولا در جریان فرآیند اخذ وثایق رهنی خویش و در راستای اعطای اعتبار به راهن، اقدام به تنظیم سند رسمی رهنی بین خود و راهنین در دفاتر اسناد رسمی می نمایند.یافته های تحقیق حاضر نشان داد که اسناد رسمی در مقابل سایر اسناد، مزایا و امتیازات چشمگیر و قابل توجهی دارند که از جمله آنها می توان به اعتبار مفاد و مندرجات این اسناد، غیر قابل خدشه بودن آنها از سوی اشخاص ثالث و طرفین سند، لازم الاجرا بودن آنها و قابلیت اجرای آنها بدون مراجعه به دادگستری و در نتیجه کم نمودن کار محاکم دادگستری اشاره کرد. این امتیازات و آثار اسناد رسمی، قانونگذار را به تدوین قوانین و مقررات مختلفی سوق داده و در نتیجه ضمانت اجراهای خاصی را برای اجرای سریع مفاد اسناد رسمی تدوین نموده است. همچنین با توجه به یافته های این پژوهش به نظر میرسد اهداف و سیاست های قانونگذار در صورتی به نتیجه مطلوب و نهایی خود میرسند که مراجع صدور این اسناد که عموما دفاتر اسناد رسمی و دفاتر ازدواج و طلاق هستند بتواند به خوبی هم راستا با این اهداف حرکت کنند.

ساختار و فهرست پایان نامه

چکیده ۱بیان مساله۲اهداف تحقیق۴پرسش های تحقیق۴پرسش اصلی۴پرسش های فرعی۴فرضیه های تحقیق۵فرضیه اصلی۵فرضیات فرعی۵روش شناسی تحقیق۵ساختار تحقیق بخش اول۷پیشینه رهن در احکام و قوانین و نحوه انجام معاملات و قراردادهای رهنی۷فصل اول: کلیات مرتبط با رهن۷گفتار اول: تعریف رهن۷بند اول: تعریف لغوی رهن۷بند دوم: تعریف اصطلاحی رهن۸بند سوم: تعریف حقوقی رهن۸گفتار دوم: حکم تکلیفی رهن۹گفتار سوم: ویژگی های عقد رهن۹بند اول: عقد، تبعی است۹بند دوم: عقد، عینی است۱۰بند سوم: لزوم رهن از سوی راهن و جواز آن از سوی مرتهن۱۰بند چهارم: عقد رهن از احکام امضایی است۱۱الف: احکام تاسیس۱۱ب: احکام امضایی۱۱بند پنجم: عقد رهن از عقود تشریفاتی نیست۱۲گفتار چهارم: ارکان و عناصر رهن۱۳بند اول: ارکان رهن۱۳بند دوم: عناصر رهن۱۳گفتار پنجم: ماهیت عقد رهن۱۴گفتار ششم: قواعد عقد رهن۱۵گفتار هفتم: مورد رهن۱۶گفتار هشتم: وثیقه در رهن۱۷بند اول: تعریف وثیقه۱۷بند دوم: وثیقه در عقود مختلف۱۸بند سوم: ماهیت وثیقه در عقد رهن۱۹فصل دوم: رهن در قانون ثبت۲۱گفتار اول: رهن در قانون ثبت و مواد

و

مکرر سابق۲۱بند اول: موضوع رهن مکرر و ماده

قانون ثبت مصوب ۱۳۲۰۲۱بند دوم: سابقه رهن و ماده

مکرر و اصلاحی ۱۳۵۱۲۲گفتار دوم: شرح و تفسیر مواد

و

مکرر قانون ثبت۲۳بند اول: تاریخچه بحث۲۳بند دوم: متن ماده واحده قانون اصلاح ماده

قانون ثبت مصوب ۱۳۸۶۲۶بند سوم: شرح و بررسی ماده

قانون ثبت مصوب سال ۱۳۸۶۲۷گفتار سوم: اعراض از رهن و نحوه ادامه عملیات اجرایی آن۳۴گفتار چهارم: منع قانونی برگشت به مورد رهینه آزاد شده۳۷بند اول: مقررات اعراض در آیین نامه جدید اجرا؛۳۸بند دوم: اعراض حین عملیات اجرایی (ماده

آیین نامه):۳۹فصل سوم– نحوه انجام معاملات و قراردادهای رهنی نسبت به املاک مورد رهن در دفاتر۴۱گفتار اول: قراردادهای رهنی و نحوه تسلیم اسناد وکالت در دفاتر۴۱گفتار دوم: شرط عدم انتقال رهینه در اسناد رسمی رهن۴۳بند اول: ماهیت حقوقی شرط۴۴گفتار سوم: وکالت های تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی نسبت به املاک در رهن۴۴بند اول: وکالتنامه های متضمن انتقال ملک ب–دون ح–فظ ح–قوق مرتهن۴۵بند دوم: وکالتنامه های متضمن انتقال ملک ب–ا ح–فظ حقوق مرتهن۴۶بند سوم: وکالت نامه عادی که متضمن انجام معامله نیست۴۶بند چهارم: در ت–حلیل موضوع جواز تنظیم وکالتنامه رسمی راجع به املاکی که در رهن است۴۷فصل چهارم– بیع شرط و رهن در تصرفات راهن۴۹گفتار اول: تفاوت های بیع شرط و رهن۴۹گفتار دوم: طرق مختلف تصرفات راهن۵۰بند اول: تصرفات راهن۵۰بند دوم: تصرفات منافی حق مرتهن۵۲گفتار سوم: اعمال قواعد در اقسام رهن۵۳بند اول: رهن مال مشاع۵۳بند دوم: رهن مکرر۵۴بند سوم: راهن واحد در مقابل مرتهن متعدد۵۵بند چهارم: راهن متعدد در مقابل مرتهن واحد۵۶بند پنجم: تعدد دیون۵۶بند ششم: رهن مال غیر۵۷گفتار چهارم: شرایط ضمن عقد۵۹بند اول: شرط وکالت برای فروش مال مرهون۵۹بند دوم : شرط تعلق با تملیک مورد رهن به مرتهن۵۹بند سوم : شرط سلب حق فروش از مرتهن۶۰بند چهارم : شرط تعلق منافع رهن به مرتهن۶۱گفتار پنجم : شرایط صحت رهن۶۱بند اول: تراضی و اهلیت۶۱بند دوم : لزوم عین بودن مورد رهن۶۳بند سوم : مورد رهن باید ملک و قابل فروش باشد۶۵بند چهارم : شرایط حقی که برای آن رهن داده می شود۶۷گفتار ششم : آثار رهن۶۹بند اول : آثار رهن در روابط طرفین۶۹بند دوم : آثار رهن نسبت به اشخاص ثالث۷۴بخش دوم۷۶اجرای اسناد عادی و رهنی در قانون ثبت،آثار و تبعات اقدامات اجرایی و اعتراض و نتایج آن۷۶فصل اول: اجراییه و ماهیت اجرا۷۶گفتار اول: اجرا در لغت و اصطلاح۷۶گفتار دوم: شرایط لازم جهت اجرای سند لازم الاجرا۷۷مبحث اول: وجود سند لازم الاجرای معتبر۷۷مبحث دوم: دلالت مفاد سند به انجام یا ترک عمل از سوی متعهد۷۸مبحث سوم: منجز بودن تعهد مندرج در سند۷۸گفتار سوم: صدور اجراییه اسنادی که می توان درخواست اجرا نمود۷۸فصل دوم: عملیات اجرایی و ترتیب اجرا۸۰گفتار اول: شروع عملیات۸۰گفتار دوم: مرجع صدور اجراییه۸۱مبحث اول: صدور اجراییه در مورد اسناد ثبت شده۸۱بند اول : دفاتر اسناد رسمی۸۲بنددوم: دفاتر ازدواج و طلاق۸۳مبحث دوم: مرجع صدور اجراییه در مورد اسناد رسمی لازم الاجرا۸۴گفتار سوم: صدور اجراییه۸۶۱– درخواست اجرای سند۸۶الف: تقاضانامه صدور اجراییه برای اسناد لازم الاجرا و قبوض اقساطی طبق مواد ۳و۴ آیین نامه اجرا باید شامل نکات زیر باشد:۸۶ب: مدارکی که باید ضمیمه درخواست اجرای برخی اسناد گردد، به شرح ذیل است:۹۱۲ – نحوه صدور اجراییه۹۱۱: متعهدله ؛ وکیل، نماینده قانونی و یا قایم مقام وی:۹۳۲: وراث در صورت فوت متعهد:۹۳۳ – تعداد برگ های اجراییه۹۳۴ – اشکال در صدور اجراییه۹۴گفتار چهارم: شروع عملیات اجرایی۹۴مبحث اول: عملیات مقدماتی اجرایی۹۴بند اول: تعریف عملیات اجرایی۹۴بند دوم : مراحل عملیات اجرایی۹۸الف: نحوه صدور اجراییه۹۸ب: شرایط صدور اجراییه۹۹۱: تعداد برگ های اجراییه۱۰۰۲: اشکالات مربوط به صدور اجراییه۱۰۱گفتار پنجم: ابلاغ اجراییه۱۰۲گفتار ششم: ترتیب اجرای قهری اسناد ذمه ای۱۰۴مبحث اول: تعریف اسناد ذمه ای۱۰۴مبحث دوم : ترتیب اجرا در اسناد ذمه ای۱۰۵الف: تامین موضوع اجراییه۱۰۶ب: اجراییه بر تسلیم مال منقول۱۰۷ج: اجراییه بر تسلیم مال غیرمنقول۱۰۷د : انجام تعهد به وسیله متعهد له۱۰۸ه: وجه الالتزام۱۰۹۱–وجه الالتزام در تاخیر انجام تعهد۱۰۹۲–وجه الالتزام در صورت عدم انجام تعهد۱۱۰و: رسیدگی به مدارک متعهد۱۱۰ز: بازداشت اموال متعهد۱۱۱۱–بازداشت اموال منقول۱۱۱۲– ارزیابی۱۱۱۳–تعیین حافظ اموال۱۱۲۴– بازداشت اموال غیرمنقول۱۱۴۵– بازداشت اموال نزد شخص ثالث۱۱۴ح : مزایده اموال بازداشت شده۱۱۵۱–آگهی مزایده غیر منقول۱۱۶۲–اگهی مزایده اموال منقول۱۱۷۳–تفاوت حراج و مزایده برابر آیین نامه اجرا۱۱۷مبحث سوم : مستثنیات دین۱۱۹الف: اموال مشمول حکم مستثیات دین۱۱۹ب: اعتراض به بازداشت مستثنیات دین۱۲۱مبحث چهارم : آثار بازداشت اموال متعهد۱۲۲الف: تقدم در وصول مطالبات۱۲۲ب: ممنوعیت نقل و انتقال۱۲۲ج: عدم قبول ادعای ثالث نسبت به اموال بازداشت شده۱۲۳فصل سوم: حراج (مزایده)۱۲۴گفتار اول: نحوه و رویه اجرا در اسناد دارای وثیقه۱۲۴مبحث اول: تعاریف و اقسام اسناد دارای وثیقه۱۲۵الف : تعریف لغوی و اصطلاحی۱۲۵ب : اقسام معاملات دارای وثیقه۱۲۶۱–معامله با حق استرداد۱۲۶۲– معاملات رهنی۱۲۶۳–معاملات شرطی۱۲۶ج: تفاوت بین اقسام معاملات دارای وثیقه۱۲۶مبحث دوم : خصوصیت اسناد وثیقه ای۱۲۷مبحث سوم : ترتیب اجرا در اسناد دارای وثیقه۱۲۷الف : صدور اجراییه۱۲۸ب: ارزیابی۱۲۹ج: مزایده۱۳۱نکته: فرق مزایده و مناقصه۱۳۴د: اعراض از رهن۱۳۴ه: حقوق بدهکار اسناد وثیقه ای۱۳۵۱–فسخ و فک سند وثیقه:۱۳۵۲–رهن مکرر:۱۳۵۳–انتقال حق استرداد:۱۳۶۴–پرداخت بدهی و جلوگیری از واگذاری مال مورد وثیقه به بستانکار یا خریدار ثالث:۱۳۶۵–حقوق سایر بستانکاران نسبت به سند وثیقه ای۱۳۶۶–عملیات اجرایی در صورت فوت بدهکار سند وثیقه ای۱۳۷۷–انتقال قهری حق استرداد به وراث۱۳۸۸– بازداشت مازاد مورد وثیقه و طرز استیفای حقوق بازداشت کننده مازاد۱۳۹فصل چهارم : آثار اجرا۱۴۰مبحث اول : تنظیم سند انتقال اجرایی۱۴۱گفتار اول : تعاریف۱۴۱گفتار دوم: تفاوت ها و شباهت ها با سایر مفاهیم مشابه۱۴۱گفتار سوم : آثار تنظیم سند انتقال اجرایی نسبت به بدهکار و طلبکار۱۴۱مبحث دوم : تحویل مال منقول یا مال غیر منقول۱۴۲گفتار اول: تحویل و تسلیم اموال منقول۱۴۳گفتار دوم: تحویل وتسلیم اموال غیرمنقول۱۴۳مبحث سوم : تخلیه۱۴۴گفتار اول: تعاریف۱۴۴گفتار دوم: شرایط و مواردصدور حکم تخلیه۱۴۴گفتار سوم: رویه های عملی در اجرای تخلیه۱۴۵مبحث چهارم : هزینه های اجرایی۱۴۵گفتار اول: اقسام هزینه های اجرا۱۴۵بند اول : حق الاجرا۱۴۶الف: تعریف۱۴۶ب: حق الاجرا در موارد خاص۱۴۷۱– حق الاجرا در تخلیه عین مستاجره۱۴۷۲ – حق الاجرا در معاملات قطعی و با ارزش معین۱۴۸۳ – حق الاجرا در خسارت تاخیر تادیه۱۴۸۴ – حق الاجرا درصورت ابراء ذمه مدیون۱۴۸د: موارد عدم تعلق حق الاجرا۱۴۸بند دوم : حق مزایده۱۴۹الف: تعریف۱۴۹ب: شرایط تعلق حق مزایده و میزان آن۱۴۹بند سوم: هزینه ارزیابی۱۵۰بند چهارم: حق الحفاظه:۱۵۰مبحث پنجم : شکایات اجرایی۱۵۱گفتار اول : اقسام شکایات اجرایی۱۵۱بند اول: شکایت از دستور اجرای سند۱۵۱الف: آثار شکایت از دستور اجرای سند۱۵۱ب: استثنایات۱۵۲بند دوم : شکایت از عملیات اجرایی۱۵۲ب : شرایط شکلی شکایت و نحوه رسیدگی به آن۱۵۳ج: رویه عملی در شکایت از عملیات اجرایی۱۵۵نکات توضیحی ای:۱۵۵گفتار دوم : توقیف عملیات اجرایی۱۵۶بند اول : تعاریف۱۵۶الف – تعریف لغوی توقیف۱۵۶ب – تعریف اصطلاحی توقیف عملیات اجرایی۱۵۶بند دوم : مواردتوقیف عملیات اجرایی۱۵۷۱–در صورت صدور حکم بر ابطال اجراییه ۱۵۷بند سوم: رویه عملی در توقیف عملیات اجرایی۱۵۸–قرار توقیف عملیات اجرایی۱۵۸نتیجه گیری و پیشنهادات۱۶۰فهرست منابع و ماخذ۱۶۲

کلیدواژه ها

• رهن
• عقد
• وثیقه
• قانون ثبت اسناد و املاک
• صدور اجراییه