ماده ۳۹۹ قانون مدنی

در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.

کلیات توضیحی تفسیری دکترین

خیار شرط را، می توان به عنوان تنها خیاری محسوب نمود که به موجب آن، ثالث نیز می تواند از حق فسخ بهره مند گردد.

برخلاف سایر خیارات، خیار شرط، با تراضی متعاقدین به وجود آمده؛ و مبنای آن، تصمیم گیری آگاهانه طرفین است. و ایجاد خیار شرط، بدون تراضی طرفین منتفی است.

هر چند به دلالت ظاهر این ماده، خیار شرط، منحصر به بیع است؛ اما از آنجایی که قانونگذار، در ماده 456 قانون مدنی، خیار شرط را، در زمره خیارات مخصوص به بیع ذکر ننموده؛ و برعکس، در ردیف خیارات مشترک آورده است؛ پس دیگر نمی توان به ظاهر ماده 399 این قانون اعتماد نمود.

تفاوت "خیار شرط" با "شرط فاسخ"، در این است که به موجب  خیار شرط، مشروطٌ له، حق می یابد تا درصورت تمایل، نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید، اما در شرط فاسخ، با حصول شرط، عقد به خودی خود، و بدون نیاز به انشای طرفین منحل می گردد.

سوابق فقهی

خیار شرط، بر اثر شرط ضمن عقد طرفین به وجود می آید. و باید دارای مدتی معلوم باشد.

رویه های قضایی

به موجب نظریه مشورتی شماره 7326/7 مورخه 1/10/1383 اداره حقوقی قوه قضاییه، اگر ضمن عقد بیع، برای فروشنده خیار شرط تعیین گردیده باشد؛ دراینصورت مشتری نمی تواند در زمان وجود خیار مزبور، نسبت به مبیع، معامله ای نماید که با حق خیار بایع در تعارض باشد. و انتقال مبیع توسط خریدار در این مدت، نافی حق فسخ فروشنده اول نبوده؛ و وی پس از اعمال خیار خود، می تواند دوباره کالا را به دست آورد؛ و درصورت بقای عین، دلیلی بر رد مثل یا قیمت به وی وجود ندارد.

مصادیق و نمونه ها

اگر زید، خانه اش را، به عمرو بفروشد؛ و پس از مدتی نیز، مغازه خود را به تملیک وی درآورد؛ دراینصورت طرفین می توانند ضمن عقد بیع دکان، شرط نمایند که یکی از آنان یا هر دو، تا مدت معینی بتوانند بیع خانه را فسخ کنند.