ماده ۵۰۱ قانون مدنی

اگر در عقد اجاره، مدت به طور صریح ذکر نشده و مال‌الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستأجر، عین مستأجره را بیش از مدت‌های مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه‌ی ید او را نخواهد موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف، مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.

توضیح واژگان

تخلیه: به تخلیه ملک از تصرف شخصی که شایستگی تصرف را ندارد؛ تخلیه گویند.

پیشینه

در حقوق فرانسه، اگر پس از انقضای موعد اجاره، مستأجر تمایل به ادامه تصرف در ملک را داشته؛ و مالک نیز با این امر مخالف نباشد؛ دراینصورت اجاره به طور ضمنی تجدید می گردد.

نکات توضیحی تفسیری دکترین

سکوت مؤجر و ادامه تصرف مستأجر، پس از انقضای مدت اجاره را، نمی توان دال بر تحقق عقد اجاره جدید دانست. چراکه موضوع رضایت، فقط ادامه تصرف مستأجر در عین مستأجره است؛ نه انعقاد قرارداد اجاره. صرف مراضات، نمی تواند احراز کننده قصد انشای طرفین باشد. زیرا دراینصورت، نمی توان میزان مدت عقد جدید را تشخیص داد.

یکی از آثار عقد ندانستن رضایت مالک، نسبت به تصرف مستأجر در ملک او، پس از انقضای مدت اجاره، این است که باتوجه به نظریه "اصل ضمانی بودن تصرف در مال غیر، با اذن مالک"، متصرف، در هر صورت ضامن هرگونه عیب و نقصی است؛ که در این مدت، به ملک تحت ید او وارد می گردد. هرچند مرتکب تعدی و تفریط نگردیده باشد. زیرا امانی بودن ید وی، از آثار عقد اجاره بوده؛ و پس از پایان مدت قرارداد مزبور، ید امانی اش، تبدیل به ید ضمانی می گردد.

سوابق فقهی

اگر شخصی، به دیگری بگوید که تا هر وقت که تمایل دارد؛ در منزل او زندگی نماید؛ و ماهانه فلان مبلغ بپردازد؛ و قصد مالک از بیانات خود، اجاره بوده باشد؛ چنین عقدی باطل است. اما چنانچه مقصود مالک، اباحه به عوض بوده باشد؛ اشکالی ندارد.

رویه های قضایی

به موجب دادنامه شماره 1908 مورخه 12/12/1326 شعبه 4 دیوان عالی کشور، اگر مستأجر، پس از انقضای موعد اجاره، با اذن مؤجر، از عین مستأجره استیفا نماید؛ دراینصورت مکلف به تأدیه اجرت المثل، برابر با میزان اجرت المسمی است. پس درموردی که مؤجر، از دادگاه تقاضای ارجاع پرونده را به کارشناس، جهت تعیین اجرت المثل نماید؛ بنابراین باید نتیجه گرفت که از اذن و تراضی قبلی خود عدول نموده؛ و دادگاه نیز باید پس از اخذ نظر کارشناس، میزان اجرت المثل را معین نماید.