ماده 34 قانون ثبت اسناد و املاک
ماده 34 قانون ثبت اسناد و املاک (اصلاحی 1386/11/29) : در مورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده (۳۳) قانون ثبت، راجع به اموال منقول و غیرمنقول، در صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند، بدهی خود را نپردازد، طلبکار می‌تواند از طریق صدور اجرائیه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند، درخواست کند. چنانچه بدهکار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید بنا به تقاضای بستانکار، اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن، حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی، با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می‌نماید.
تبصره 1(اصلاحی 1386/11/29): در مواردی هم كه مال يا ملكی، وثيقه دين يا انجام تعهد يا ضمانتی قرار داده می شود مطابق مقررات اين قانون عمل خواهد شد.
تبصره 2(اصلاحی 1386/11/29): نحوه ابلاغ اجرائيه، بازداشت مازاد مورد رهن و چگونگی ختم عمليات اجرایی و برگزاری مزايده و اعراض از رهن و ساير موارد به موجب آئين نامه ای است كه ظرف مدت سه ماه از طرف سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تهيه و به تصويب رئيس قوه قضائيه خواهد رسيد.
تبصره 3(اصلاحی 1386/11/29): اين قانون نسبت به اسناد تنظيمی و اجرایيه های صادره كه قبل از تصويب اين قانون مختومه نگرديده است نيز جاری است.
تبصره 4 (اصلاحی 1394/02/01): در راستای تسهيل در وصول مطالبات سررسيد گذشته بانك ها و يا مؤسسات مالی و يا اعتباری دارای مجوز به يكی از روش های زير عمل می شود:
1 (الحاقی 1394/02/01): بانک و يا مؤسسه مالی و يا اعتباری تسهيلات دهنده، در صورت درخواست واحد توليدی بدهكار، به بازار فرابورس يا كارشناس رسمی دادگستری مراجعه و تمام اموال و دارايی های واحد توليدی را قيمت گذاری می نمايد و با هدف تأمين طلب بانک و يا مؤسسه مالی و يا اعتباری بر روی درصد سهام قابل واگذاری به خريدار، يك مناقصه برگزار می كند تا مشخص شود كه كدام خريدار با قبول درصد كمتری از سهام واحد توليدی بدهكار، تمام بدهی او را می پردازد. با پرداخت ميزان طلب بانک و مؤسسه مالی و يا اعتباری از واحد توليدی توسط خريدار، آن بخش از سهم واحد توليدی كه در مناقصه مشخص شده است، به خريدار منتقل و اموال مورد رهن آزاد می شود.
در صورتی كه بدهكار از مجوز فوق برای تسويه بدهی های خود استفاده كند، در صورت شرط ضمن عقد در قرارداد مناقصه و درخواست خريدار، بدهكار مكلف است به خريدار سهام واحد توليدی بدهكار اعم از اينكه بانک و يا مؤسسه مالی و يا اعتباری باشد و يا سهام خود را از طريق فرابورس خريداری كرده باشد، اجازه دهد تا با خريد نقدی بخش ديگری از سهام اين واحد توليدی به قيمت قبلی، سهام خود را تا سقف سهام مورد نياز برای تشكيل مجمع عمومی فوق العاده، افزايش دهد.
2 (الحاقی 1394/02/01): در مورد معاملات بانک ها و مؤسسات مالی و يا اعتباری مجاز، هرگاه مال مورد وثيقه به مبلغ پايه كارشناسی رسمی دادگستری مرضی الطرفين خريداری نداشته باشد، به تقاضای بستانكار و ضمن اخطار به تسهيلات گيرنده و راهن، مهلت دو ماهه داده می شود تا طلب بانک يا مؤسسه مالی و يا اعتباری را پرداخت كند و يا ملک مورد وثيقه را با پرداخت تمام يا بخشی از طلب بانک تا سقف مبلغ پايه مزايده فك رهن كند.
چنانچه ظرف مدت مذكور طلب بستانكار پرداخت نشود، مال مورد مزايده به بالاترين مبلغ پيشنهادی مشروط بر اينكه كمتر از هفتاد درصد (70 ٪) مبلغ پايه مزايده نباشد، به فروش رسيده و طلب بستانكار وصول می شود. در صورتی كه در مزايده اول، مال مورد مزايده به فروش نرسد، تكرار مزايده با قيمت كارشناسی جديد بلامانع است. هرگاه ارزش مال مورد وثيقه بيشتر از ارزش مورد مطالبه بانک باشد، تملك دارايی مورد وثيقه به اختيار بانک می باشد و الزامی در تملک ندارد. در صورت عدم وصول كامل طلب از اين طريق، حق پيگيری وصول باقی مانده مطالبات از روشهای قانونی برای بستانكار محفوظ است. در اجرای اين تبصره استفاده از ساز و كارهای بورس كالا در اولويت قرار دارد.
تبصره 5 (اصلاحي 18ˏ10ˏ1351)- هر قراريكه در اسناد استقراضي بصورت وجه التزام يا طرق ديگر گذارده شود كه موجب شود خسارت ديركرد بيش از صدﻯ دوازده باشد نسبت بمازاد غيرقانوني و بلا اثر است در صورتيكه در سند بهره يا اجورﻯ كمتر از 12 % قيد شده باشد خسارات ديركرد بهمان ميزان اخذ خواهد‌شد.
تبصره 6 (الحاقي 18ˏ10ˏ1351)- در مورد معاملات رهني بستانكار ميتواند از رهن اعراض نمايد در صورت اعراض مورد رهن آزاد و عمليات اجرائي بر اساس اسناد ذمه خواهد بود.
تبصره 7 (الحاقي 18ˏ10ˏ1351)- در موارديكه مال بدهكار براﻯ استيفاء طلب بستانكار معرفي ميشود پس از بازداشت و ارزيابي و قطعيت بهاﻯ ارزيابي هرگاه بدهكار ظرف دو ماه از تاريخ قطعيت ارزيابي بدهي خود را نپردازد با دريافت حقوق اجرائي مال به بستانكار در قبال تمام يا بعض طلب او واگذار ميشود.
ترتيب معرفي و بازداشت و ارزيابي و نحوه واگذارﻯ مال و همچنين در صورتي كه ارزش مال معرفي شده بيش از تمام طلب بستانكار و حقوق اجرائي باشد چگونگي واگذارﻯ تمام يا بعض آن بموجب آئين نامه وزارت دادگسترﻯ تعيين خواهد شد.
تبصره 8 (الحاقي 18ˏ10ˏ1351)- هرگاه بدهكار يا قائم مقام قانوني او در نيمه اول مهلتهائي كه براﻯ استفاده از حق استرداد در اين قانون مقرر شده با بستانكار معامله خود را‌مستقيماً ختم و نصف نيم عشر اجرائي را بپردازد و يا كليه ديون و خسارت قانوني بستانكار و نصف نيم عشر اجرائي را در صندوق ثبت توديع نمايد اجرائيه مختوم ميگردد و در صورتيكه ظرف مهلت مزبور نصف نيم عشر اجرائي كلاً يا بعضاً پرداخت نشود تمام آن دريافت خواهد شد.
تبصره 9 (الحاقي 03ˏ11ˏ1355)- در مورد وام‌هاي مربوط به طرح‌هاي صنعتي و معدني بانك وام دهنده ميتواند ظرف شش ماه از تاريخ ابلاغ اجرائيه تقاضاي حراج مال‌مورد رهن يا وثيقه را به نمايد، خواه بدهكار تقاضاي حراج كرده يا نكرده باشد پس از انقضاي مدت مذكور مال از طريق حراج به فروش مي‌رسد. حراج‌بايد به ميزان كل مبلغ طلب و خسارت و حقوق و عوارض و هزينه‌هاي قانوني تا روز حراج شروع شود. در صورتي كه خريداري نباشد يك بار ديگر‌حراج تجديد و بهاي مال به وسيله ارزياب ارزيابي و پس از قطعيت بهاي ارزيابي حراج بر مبناي آن شروع ميگردد. ترتيب انتخاب ارزياب همچنين‌نحوه ارزيابي طبق آييننامه‌اي خواهد بود كه بنا به پيشنهاد وزارت صنعت، معـدن و تجارت و وزارت دادگستري و بانك مركزي ايران به تصويب كميسيون‌هاي دادگستري و صنايع و معادن مجلسين خواهد رسيد.
هرگاه بهاي ارزيابي بيش از كل طلب و خسارت و هزينه‌هاي قانوني تا روز حراج باشد، حراج از كل طلب و خسارت و هزينه‌هاي قانوني تا روز حراج‌شروع ميشود و اگر ارزيابي كمتر از ميزان كل طلب باشد بانك ميتواند تا تعيين نتيجه قطعي حراج درخواست بازداشت ساير اموال مديون را تا ميزان‌باقيمانده طلب بنمايد.
در هر حال هرگاه مال مورد رهن يا وثيقه در حراج بار دوم به فروش نرسد پس از اخذ كليه حقوق و عوارض و هزينه‌هاي قانوني مال مزبور به مبلغ شروع‌حراج به موجب سند رسمي به بانك واگذار ميشود. هرگاه مبلغي از طلب بانك باقي مانده باشد از ساير اموال مديون تا ميزان باقيمانده طلب بانك‌ارزيابي و پس از قطعيت بهاي ارزيابي از طريق حراج به شرح مذكور فوق استيفاء طلب بانك خواهد شد. بانك ميتواند نظير ساير مرتهنين با استفاده از‌حق مقرر در تبصره 6 از رهن اعراض نموده اموال مديون را اعم از مورد رهن و غير آن براي استيفاي طلب خود معرفي نمايد در اين صورت نيز اموال به‌شرح فوق از طريق حراج به فروش رسيده يا به بانك واگذار خواهد شد. احراز تخصيص وام به طرح صنعتي يا معدني طبق ضوابطي خواهد بود كه به‌پيشنهاد بانك مركزي ايران و تصويب شوراي پول و اعتبار تعيين ميگردد و منوط به قيد آن در سند رسمي مربوط به اخذ وام خواهد بود
پیشینه
در مورد معاملات مذكور در ماده 33 قانون ثبت و كليه معاملات شرطی و رهنی راجع به منقول و غير منقول، چنانچه بدهكار در ظرف مدت مقرر از حق خود استفاده نكند بستانكار می تواند با درخواست صدور اجرائيه فروش مال مورد معامله را از اداره ثبت بخواهد. هر گاه بدهكار در ظرف 3 ماه از تاريخ ابلاغ اجرائيه اصل وجه مورد معامله را با اجور عقب افتاده و زيان دير كرد نسبت به اصل از تاريخ انقضاء مدت حق استرداد نپردازد آگهي مزايده مال مورد معامله از همان مبلغي كه در سند تعيين شده بعلاوه اجور عقب افتاده و زيان ديركرد نسبت باصل وجه از تاريخ انقضاء مدت معامله تا روز مزايده حقوق ديواني و هزينه مزايده و ماليات حراج منتشر ميشود و در روز معين از همان مبلغ مزايده شروع و از وجه حاصل از فروش طلب بستانكار پرداخته شده و مازاد پس از وضع حقوق ديواني و هزينه مزايده و ماليات حراج به بدهكار داده ميشود و چنانچه مال مزبور خريدار نداشته باشد پس از‌دريافت حقوق و عوارض دولتي بخود بستانكار بهمان مبلغ كه آگهي شده واگذار ميگردد.
مؤسسات بانكي از اين قاعده اخير مستثني ميباشند و در اين صورت ملك مورد معامله بهر حال بطريق مزايده بايد به فروش برسد.