ماده 34 قانون ثبت اسناد و املاک

ماده 34 قانون ثبت اسناد و املاک (اصلاحی 1386/11/29): در مورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده (۳۳) قانون ثبت، راجع به اموال منقول و غیرمنقول، در صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند، بدهی خود را نپردازد، طلبکار می‌تواند از طریق صدور اجرائیه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند، درخواست کند. چنانچه بدهکار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید بنا به تقاضای بستانکار، اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن، حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی، با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می‌نماید.

تبصره 1(اصلاحی 1386/11/29): در مواردی هم كه مال يا ملكی، وثيقه دين يا انجام تعهد يا ضمانتی قرار داده می شود مطابق مقررات اين قانون عمل خواهد شد.

تبصره 2(اصلاحی 1386/11/29): نحوه ابلاغ اجرائیه، بازداشت مازاد مورد رهن و چگونگی ختم عملیات اجرایی و برگزاری مزایده و اعراض از رهن و سایر موارد به موجب آئین نامه ای است که ظرف مدت سه ماه از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و به تصویب رئیس قوه قضائیه خواهد رسید.

تبصره 3(اصلاحی 1386/11/29): این قانون نسبت به اسناد تنظیمی و اجراییه‌های صادره که قبل از تصویب این قانون مختومه نگردیده‌است نیز جاری است.

• مشاهده ماده قبلی
• مشاهده ماده بعدی

مواد مرتبط

• ماده 33 قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده 37 قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده 38 قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده 39 قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده 40 قانون ثبت اسناد و املاک
• ماده ۴۶۲ قانون مدنی
• اصل 157 قانون اساسی
• ماده 187 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی
• ماده 198 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی

توضیح واژگان

• معامله: در اصطلاح رایج امروزی به عقد معوض و مالی که در آن دو مال مورد مبادله قرار می گیرند، معامله گفته می شود.
• اموال منقول: مال منقول، در لغت یعنی مال جابجاشدنی و در اصطلاح، به هر مالی که امکان انتقال آن، از محلی به محل دیگر، وجود داشته باشد؛ منقول گویند.
• اموال غیرمنقول: مال غیرمنقول آن است که نتوان آنرا از جایی به جای دیگر جابجا کرد یا در صورت جابجایی به خود مال یا محل آن آسیب وارد آید. مانند زمین یا مجسمه یا آیینه به کار رفته در دیوار و درختان و...
• سند: سند، نوشته‌ای است که به‌طور کتبی، به منظور احقاق و اثبات عمل یا واقعه حقوقی تنظیم می‌گردد.
• طلبکار: شخصی را که دین، متعلق به او است؛ طلبکار یا داین گویند.
• اجرائیه: اجرائیۀ دادگاه، ورقه‌ای است که پس از رسیدگی به دعاوی حقوقی مالی و صدور حکم از ناحیۀ دادگاه و قطعیت آن بنا به تقاضای محکوم‌له و توسط دادگاه بدوی صادر می‌شود. ملاک اجرای حکم قطعی دادگاه نیز برگ اجرائیه است.
• طلب: به معنای حق دینی می‌باشد که طلبکار یا داین بر ذمه ی بدهکار یا مدیون داراست.
• دفترخانه: دفترخانه اسناد رسمی واحد وابسته بوزارت دادگستری است و برای تنظیم و ثبت اسناد رسمی طبق قوانین و مقررات مربوط تشکیل ‌میشود. سازمان و وظایف دفترخانه تابع قوانین و نظامات راجع به آن است.
• بدهکار: بدهکار یا مدیون، شخصی است که باید تعهدی را، در مقابل شخص دیگر به اجرا درآورد.
• ابلاغ: در لغت یعنی رسانیدن و ایصال، در اصطلاح حقوقی نیز ابلاغ، رساندن و تبلیغ آراء قضایی مثل اجرائیه، احضاریه، دادنامه، اخطاریه و اوراقی است که متضمن تصمیم دادگاه است، گفتنی است ابلاغ توسط مأمورین ذیصلاحی انجام می‌گردد که مأمور ابلاغ نام دارند.
• اداره ثبت: امروزه تشکیلات ثبتی در شهرستان ها در غالب «اداره ثبت اسناد و املاک» تأسیس گردیده است.
• مزایده: مزایده یک روش تشریفاتی برای فروش مال به بالاترین قیمت پیشنهادی از سوی شرکت کنندگان در مراسم مزایده می‌باشد.
• راهن: رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می‌دهد. رهن‌دهنده را راهن می‌گویند.
• مرتهن: رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می‌دهد. طرف دیگر که رهن به نفع وی است را مرتهن می‌گویند.
• مال: در لغت، از مصدر «میل» به معنای خواستن، گرفته شده‌است و جمع آن اموال و به معنای دارایی‌ها، داشته‌ها و مال‌ها است. علت نامگذاری مال، میل به مبادله و دست به دست گرداندن آن است. مال در لغت، معانی دیگری دارد، از جمله اینکه آنچه که به تملیک انسان در می‌آید؛ هر آنچه که دارای ارزش، تملک پذیر و قابل استفاده باشد و در اصطلاح دارای معانی زیر است:
  1. هر آنچه که قابل معاوضه و مبادله بین مردم باشد و تلف نمودن آن، موجب مسئولیت است.
  2. هر چه که دارای ارزش مصرفی مستقیم یا غیرمستقیم باشد.
  3. به مجموع دارایی‌هایی که مالیت دارد.
  4. شیئی که اعتبار و ارزش اقتصادی داشته باشد.
• وثیقه: به طور کلی در علم حقوق، وثیقه به عنوان پشتوانه‌ای جهت بازپرداخت وام و یا انجام تعهد محسوب می‌شود.
• دین: دین یا بدهی، به معنای وام، قرض و وام مدت دار است. مال کلی ثابت در ذمه یک فرد، به نفع افراد دیگر را که به یکی از اسباب صحیح پدید می آید، دین می گویند.
• تعهد: تعهد در لغت یعنی تیمار داشتن، پیمان، عهد بر عهده گرفتن و خود را مدیون کردن و در اصطلاح به متعهد شدن یا بر عهده گرفتن فعل یا عملی در برابر دیگری گویند.
• ضمانت: ضمان در لغت، یعنی پذیرش و التزام به امری یا چیزی. عقد ضمان عبارت است از این که شخصی مالی را که بر ذمه‌ دیگری است به عهده بگیرد. متعهد را ضامن طرف دیگر را مضمون‌له و شخص ثالث را مضمون‌عنه یا مدیون اصلی می‌گویند.
• عملیات اجرایی: منظور از عملیات اجرایی؛ فرایند و عملیاتی است که اجرا متوقف بر آن است. به عبارت دیگر هر کاری که در زمینه اجرای اسناد رسمی صورت می‌گیرد، عنوان عملیات اجرایی را خواهد داشت و مجموعه چند عمل اجرایی، عملیات اجرایی نامیده می‌شود.
• اعراض از رهن: یعنی مرتهن از وثیقه‌اش بگذرد. زیرا عقد رهن از سوی مرتهن جائز است و او می‌تواند آن را یک جانبه فسخ کند و حق وثیقه‌اش را ساقط نماید. پس دین با وثیقه او مبدّل به دین بی‌ وثیقه می‌شود و سند رهنی او سند ذمه‌ای می‌گردد و مقررات اجراء اسناد ذمه‌ای بر آن مترتب می‌شود.
• آیین نامه: مقررات کلی نوعی که توسط مقامات عالی اجرایی همچون هیأت دولت، وزیران و ...، در اجرای قانون و یا در جهت تسهیل اجرای قانون وضع می گردد را آیین نامه می گویند.
• سازمان ثبت اسناد و املاک کشور: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، متولی اجرای حدنگاری، صدور اسناد مالکیت حدنگار، ایجاد و بهره برداری نظام جامع و سایر تکالیف مندرج در قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور است.
• رئیس قوه قضاییه: به موجب اصل 157 قانون اساسی: «به منظور انجام مسئولیت‌های قوه قضاییه در کلیه امور قضایی و اداری و اجرایی مقام رهبری یک نفر مجتهد عادل و آگاه به امور قضایی و مدیر و مدبر را برای مدت پنج سال به عنوان رئیس قوه قضاییه تعیین می‌نماید که عالی‌ترین مقام قوه قضاییه است.

پیشینه

ماده 34 قانون ثبت اسناد و املاک (اصلاحی 1320/05/26): در مورد معاملات مذكور در ماده 33 قانون ثبت و كليه معاملات شرطی و رهنی راجع به منقول و غير منقول، چنانچه بدهكار در ظرف مدت مقرر از حق‌ خود استفاده نكند بستانكار می تواند با درخواست صدور اجرائيه فروش مال مورد معامله را از اداره ثبت بخواهد. هر گاه بدهكار در ظرف 3 ماه از ‌تاريخ ابلاغ اجرائيه اصل وجه مورد معامله را با اجور عقب افتاده و زيان دير كرد نسبت به اصل از تاريخ انقضاء مدت حق استرداد نپردازد آگهی مزايده ‌مال مورد معامله از همان مبلغی كه در سند تعيين شده به علاوه اجور عقب افتاده و زيان ديركرد نسبت به اصل وجه از تاريخ انقضاء مدت معامله تا روز ‌مزايده حقوق ديوانی و هزينه مزايده و ماليات حراج منتشر می شود و در روز معين از همان مبلغ مزايده شروع و از وجه حاصل از فروش طلب بستانكار ‌پرداخته شده و مازاد پس از وضع حقوق ديوانی و هزينه مزايده و ماليات حراج به بدهكار داده می شود و چنانچه مال مزبور خريدار نداشته باشد پس از‌دريافت حقوق و عوارض دولتی به خود بستانكار به همان مبلغ كه آگهی شده واگذار می گردد.

‌مؤسسات بانكی از اين قاعده اخير مستثنی می باشند و در اين صورت ملک مورد معامله به هر حال به طريق مزايده بايد به فروش برسد.

نکات تفسیری دکترین ماده 34 قانون ثبت اسناد و املاک

بر اساس مقررات، معاملات با حق استرداد که عموماً فاقد قصد حقیقی نقل و انتقال و برای فرار از ربا یا تصاحب املاک مردم با ثمن اندکی صورت می گیرد، فاقد آثار نقل و انتقال شناخته شده و لذا درخواست ثبت آن بر عهده ی انتقال دهنده می باشد. همچنین در خصوص اینگونه معاملات لازم به ذکر است که در صورتی که یک مال مورد معامله با حق استرداد قرار گیرد، ممکن است با قید حق بستانکار مقدم، مورد معامله رهنی برای وام های دیگر قرار گیرد.

نکات توضیحی ماده 34 قانون ثبت اسناد و املاک

در راستای تبصره 2 ماده مزبور لازم به ذکر است که درصورتی که اجراییه ای علیه بدهکار صادر شود و پیش از ابلاغ اجراییه بر اساس مدارک مستند، فوت بدهکار محرز گردد، با دستور ماده 198 آیین نامه ی اجرا ضمن ابلاغ اجراییه به وراث بدهکار، که از جانب بستانکار معرفی می شوند، عملیات اجرایی تا استیفای حقوق بستانکار ادامه می یابد. همچنین بنابر ماده 187 آیین نامه اجرا ذکر شده است که درصورتی که یکی از وراث در خلال عملیات، تمامی بدهی مورث خویش را پرداخت نماید، مراتب به سایر وراث اطلاع داده شده و هر یک از آنان می تواند تا سه ماه از تاریخ ابلاغ اخطاریه و اطلاعی که از طرف اجرای ثبت به آنان داده می شود، نسبت به پرداخت سهم الارث خویش از بدهی اقدام و سهم خویش را آزاد نماید یا دو ماه قبل از تاریخ ابلاغ اخطاریه تقاضای حراج نسبت به سهم الارث خویش اقدام نماید. در انتهای ماده مذکور ذکر گردیده است که درصورتی که از تاریخ اخطاریه در مواعد مقرر در تبصره 2 ماده 34 قانون ثبت بیش از سه ماه باقی مانده باشد، مدت بیشتری برای وراث درنظر گرفته خواهد شد. برابر این ماده درصورتی که انتقال دهنده ظرف مدتی که باید دین خویش را بپردازد و در واقع در همان مدت نیز شرط خیار به نفع وی ایجاد شده است به تعهد عمل ننماید به طور قطع مالکیتی برای انتقال گیرنده ایجاد نخواهد شد ولی می تواند وصول طلب خویش را از طریق اجرای سند و فروش آن به ترتیب خاصی مطالبه نماید.

نکات توصیفی هوش مصنوعی ماده 34 قانون ثبت اسناد و املاک

1. معاملات رهنی و شرطی و موارد مشابه مشمول این ماده قانونی قرار می‌گیرند.
2. در صورت عدم پرداخت بدهی توسط بدهکار در مهلت مقرر، طلبکار می‌تواند اجرائیه وصول طلب را درخواست کند.
3. درخواست اجرائیه باید از طریق دفترخانه تنظیم کننده سند انجام شود.
4. بدهکار پس از ابلاغ اجرائیه، ده روز فرصت دارد تا بدهی خود را بپردازد.
5. در صورت عدم پرداخت بدهی توسط بدهکار، اداره ثبت اقدام به ارزیابی دارایی معامله شده می‌کند.
6. مزایده با هدف وصول مطالبات مرتهن و برگشت مازاد به راهن برگزار می‌شود.
7. تبصره‌ها نحوه ابلاغ اجرائیه، بازداشت مازاد و جزئیات عملیات اجرایی را مشخص می‌کنند.
8. آئین‌نامه‌های مربوطه باید توسط سازمان ثبت اسناد و املاک تهیه و توسط رئیس قوه قضائیه تصویب شوند.
9. اجرای این قانون بر اسناد و اجرائیه‌های صادره قبل از تصویب قانون نیز اعمال می‌شود.

رویه های قضایی

• نظریه شماره 7/97/3403 مورخ 1397/12/27 اداره کل حقوقی قوه قضاییه
• نظریه شماره 7/97/3403 مورخ 1397/12/12 اداره کل حقوقی قوه قضاییه

• بنابر حکم شماره 517 مورخ 1323/03/10 شعبه اول دیوان عالی کشور؛ بر اساس ماده 1 قانون آیین دادرسی مدنی، مرجع رسیدگی به کلیه دعاوی مدنی دادگاه های دادگستری می باشد و مقررات ماده 34 قانون ثبت برای تسریع در امر و به نفع مرتهن می باشد که اگر مشارالیه نخواهد از این حق خود استفاده نماید از مجرای دادگاه حق خود را مطالبه نماید تا اگر اشکالی در جریان اجرای مقررات سند پیش آید و دادگاه باید آن را حل کند قبلاً موضوع به دادگاه رجوع شده باشد، بنابراین تقدیم دادخواست به دادگاه منع قانونی نداشته و استدلال دادگاه به این که (می بایستی در این قبیل موارد بر طبق مقررات قانون ثبت اجراییه صادر کرد) موجه نمی باشد.
• نظریه شماره 7/99/123 مورخ 1399/02/30 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره امکان مزایده ملک مرهونه برای پرداخت مطالبات بانک
• رای دادگاه درباره ابلاغ رأی داوری خارج از مهلت قانونی (دادنامه شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۱۵۰۰۶۹۱)
• رای دادگاه درباره انتقال مبیع به غیر توسط مشتری در بیع شرط (دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۹۹۰۰۲۴۵)
• نظریه شماره 7/98/1645 مورخ 1399/04/08 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره ممانعت مالکین و متصرفین املاک توقیف شده برای انجام عملیات مزایده
• نظریه شماره 7/99/1061 مورخ 1399/08/27 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره عدم تعلق خسارت تاخیر تادیه به راهن پس از تاریخ توقف بابت تسهیلات دریافتی تاجر
• نظریه شماره 7/99/1011 مورخ 1399/07/19 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره تعمیم ماده ۳۷ قانون تأمین اجتماعی درفرض جانشینی بانک درقرارداد تسهیلات اعطایی

مقالات مرتبط

• چشم‌انداز رهن منفعت از حیث اجرا در نظام حقوقی ایران
• بیع شرط به مثابه سازوکاری در تأمین مالی تجاری بین‌المللی
• کارخانه های بحران زده در حقوق ایران با نگاهی به حقوق ایالات متحده آمریکا و فرانسه
• جستجوی عدالت معاوضی و واقعی، و اراده باطنی در بیع شرط (مطالعه تطبیقی در فقه اسلامی و حقوق معاصر)
• تحلیل فقهی حقوقی قواعد و مقررات مربوط به رهن دریایی ایران
• شرط تعلق مورد رهن به مرتهن در صورت عدم ایفای دین در موعد
• ارزیابی حقوق رهنی ایران و جایگاه رهن در حقوق بانکی با رویکردی تطبیقی
• مقاله رهن دین
• بررسی ماهیت و آثار نسخ در احکام الهی و قوانین موضوعه
• واکاوی قلمرو بدهی‌های مالیاتی موضوع ماده 187 قانون مالیات‌های مستقیم؛ ملاحظه‌ای در مبانی فقهی اسلام و حقوق ایران
• تأمّلی بر قلمرو ماده 34 قانون ثبت اصلاحی 1386

پایان نامه و رساله های مرتبط

• احکام وآثار اجرای حق وثیقه در حقوق ایران