نظریه شماره 7/96/2726 مورخ 1396/11/08 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره بررسی تعارضات مالک و پیمانکار در قرارداد مشارکت مدنی و تأثیر آن بر حقوق خریداران
 | چکیده این نظریه توسط هوش مصنوعی تولید شده است و هنوز توسط پژوهشگران ویکی حقوق بررسی نشده است. |
 | |
| شماره نظریه | ۷/۹۶/۲۷۲۶ |
|---|---|
| شماره پرونده | ۹۶–۷۵–۱۷۵۴ |
| تاریخ نظریه | ۱۳۹۶/۱۱/۰۸ |
| موضوع نظریه | حقوق قراردادها |
| محور نظریه | انعقاد و اجرای قرارداد مشارکت مدنی |
نظریه شماره ۷/۹۶/۲۷۲۶ مورخ ۱۳۹۶/۱۱/۰۸ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره بررسی تعارضات مالک و پیمانکار در قرارداد مشارکت مدنی و تاثیر آن بر حقوق خریداران: استعلام در خصوص مسیلهای بود که در آن مالک و پیمانکار برای ساخت یک ساختمان با هم قراردادی مشارکتی منعقد کرده و در خلال اجرای پروژه، تغییرات و توافقات جدیدی بر قرارداد اولیه اعمال کردند. با توجه به دریافت وام و پیشفروش واحدهای ساختمانی، مشکلاتی بین مالک و پیمانکار به وجود آمد که منجر به اختلاف در مورد انتقال و تنظیم سند مالکیت شد. نظریه مشورتی تاکید دارد که اداره کل حقوقی وظیفه تشخیص وقوع جرم یا تخلف را ندارد و این وظیفه مراجع قضایی است. همچنین اداره کل حقوقی نمیتواند ضمانت اجرای کیفری یا مدنی را توضیح دهد و فقط به رفع ابهام یا خلاء قانونی میپردازد.
استعلام
در فرض اینکه: شخصی به عنوان مالک زمین مبادرت به اخذ پروانه ساختمانی در زمینی از ملک خود به صورت چهار طبقه هر طبقه دو واحد از شهرداری مربوطه می نماید برای رفع هزینه های زیادی جاری اجرای پروژه ساختمانی با پیمانکاری مبادرت به انعقاد قرارداد مشارکت مدنی به صورت مناصفه در آنچه در پرونده ساختمانی قید شده بدوا می نماید سپس در طی ساخت واحدهای ساختمانی و انجام تحقیقات از جهت تراکم و اضافه بنا مبادرت به دو فقره قرارداد جدید و متمم با یکدیگر می نمایند پس از شروع به اجرای پروژه ساختمانی توسط پیمانکار از آنجایی که مالک می بایستی بر اساس آنچه توافق شده مبالغی وجه به پیمانکار پرداخت نماید با مشکل مالی مواجه می شود و با توافق و تعهدات جدید فی مابین نامبردگان شرایط جدیدی توافق می گردد این توافقات آنها در واحدهای موضوع تخلف در طبقه پنجم و دو واحد اضافه بنا و تخلف تجاری با حذف پارکینگ حاصل می گردد چون هریک از آنها مالک نصف واحدهای در محل ساخت بوده اند مالک پنج واحد و پیمانکار پنج واحد مبادرت به پیش فروش واحدهای مربوطه نموده اند بعضی از خریداران کل ثمن یا اینکه بیشتر ثمن واحدهای مربوطه را پرداخت نمود و صرفا قسمتی از ثمن را برای تنظیم سند یا پس از انجام تعهد می گذارند بنابراین مالک و پیمانکار با توافق از قبل شده با استفاده از وام های بافت فرسوده مبادرت به اخذ وام مربوطه به بهره مناسب نموده و درباره مالکینی که تمام ثمن را پرداخت کرده اند اشاره ای به این مطلب نمی کنند و وام را به نفع خود برداشت نموده اند و یا برای فروش سریع واحدها برای تعدادی از خریداران آن را به عنوان ثمن معامله قرارداد و اقساط تعمهدات را به خریداران منتقل می نمایند از طرفی قرارداد تنظیم شده مورد امضاء و اطلاع هر دو آنها یکی به عنوان فروشنده و دیگری به عنوان شاهد فرار می گیرد پیمانکار چون واجد قرارداد مشارکت و وکالت تام کاری با تمام اختیارات بلاعزل بوده و سند و مدارک در تحویل او می باشد درباره آپارتمان های در تملک خود اقدام به تنظیم سند می نماید لیکن با توافقات جدید به عمل آمده با مالک و حدوث اختلاف بین آنها به موضوع قرارداد های مشارکتی از تسلیم و تنظیم سند به نام خریداران به فروشندگی مالک زمین امتناع می نماید و علت آنرا اختلاف مالی با مالک بیان می دارد که در این راستا در مراجع قضایی طرح دعوای حقوقی می نماید و مالک نیز در بانک به تعهدات خود عمل ننموده و موجب ورود خسارت مالی ناشی از تخلف از انجام تعهد انعقادی با بانک ناشی از اخذ وام نموده که منتهی به صدور اجراییه درباره واحدهای فروخته شده مربوط به او می شود حال اینکه چون تخلفات ساختمانی مالک و پیمانکار به اطلاع خریداران نرسیده واین امر مکتوم بوده و نامبردگان بدون موافقت خریداران از بانک درباره واحدهای از قبل فروخته شده واحد اخذ و نسبت به تسویه حساب و تعهدات خود در بانک عامل اقدام ننموده اند وگاها در تعدادی از واحدها اقدام غیر قانونی آنها منتهی به اجراییه و مزایده ملک شده است.
بنا به مراتب وصورت مسیله اعلامی:
اولا چون مالکیت خریداران در واحدها طبق سند عادی و قولنامه با اخذ کد رهگیری از قبل مستقر شده و توافق مالک با بانک در وهله بعدی بوده که موجب تضرر خریدار یا خریداران شده آیا این اقدام مالک تعارض در انجام معامله معارض و مشمول انتقال منافع یا عین فروخته شده و جرم تلقی می گردد. ثانیا مالک بابت تضمین سند رسمی مبلغی را در قرارداد با خریداران مشخص و توافق نموده و چک تحویل بنگاه داده تا در صورت تخلف از تعهدات خود که مربوط به تنظیم سند رسمی تا تاریخ معینه بوده تحویل خریدار گردد و اقدام شود آیا این کیفیت و اثبات و احراز تخلف مالک در این زمینه خریداران استحقاق ملک خریدار شده می تواند مطابق ثمن چک را بابت تخلف از انجام تعهد وصول نمایند.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
۱ و۲– اداره کل حقوقی پاسخ گوی پرسش های ناشی از وجود ابهام یا خلاء قانونی می باشد نه توصیف رفتاری که واقع شده و بیان ضمانت اجرای کیفری یا مدنی آن تشخیص وقوع جرم یا تخلف، حسب مورد با مرجع قضایی رسیدگی کننده است.